我对合肥房价的分析，都是建立在安居客和链家数据的基础上。安居客数据来源主要是房产中介的报价，尽管值并不十分准确，但由于数据量大，整体房价走势还是可靠的。链家数据来源主要是二手房实际成交价格，尽管成交数据相对偏少，但毕竟是真实价格，均价有很强的参考价值。
从安居客房价走势来看，合肥从8月份开始，房价就发生了转折，9月份正式步入下行通道，预计这种趋势会持续到明年初。下面我将对50个重点城市房价做一个分析和点评。
50个重点城市房价表现
与9月份相比，10月份房价环比下跌城市由18个增加到24个，增加6个，已接近半数城市房价出现下跌。与此同时，我们看到，房价下跌城市数量增加，跌幅进一步扩大；上涨城市数量减少，涨幅进一步收窄。从来看，下跌城市的跌幅跟上涨城市的涨幅，基本相抵，整体表现相对稳定。
从各城市群来看，除了东北地区还在补涨及中部地区跌幅较小外，其余城市圈跌幅均大于涨幅，尤其以核心城市领跌。整体上来说，从8月份开始，房价迅速转入下行期，下跌城市由8个增加到24个，这个冬天来得有点快有点冷。
长三角城市。从安居客房价走势来看，上海房价在6月份时达到过一个小高峰，之后连续4个月都在小幅下跌，但整体依然略高于去年同期水平。南京自6月份以来，房价一直在攀升，4个月累计涨幅达到5%，目前似乎仍在小幅上扬。
杭州房价继续下跌，仍未跌至去年同期水平，预计还将延续。苏州是房价出现回调的城市，房价沉寂了两年有余，目前在逆势上扬，今年累计涨幅已达到9%。宁波同比涨幅已超过20%，8月份之后涨幅收窄，目前已出现登顶之势，不出意外，将步杭州的后尘。
长三角非核心二三线城市，表现有涨有跌，但整体涨多跌少，不过涨幅已经收窄许多，下步预计将面临回调。核心城市除了南京和苏州外，上海、合肥和杭州都在回调。长三角是出现回调的城市圈，目前房价基本稳定，预计也是见底的。
华南珠三角。过去一年来，深圳房价一直在稳步爬坡，8月份出现一个大转折，从上涨走势转入下跌通道。广州走势跟深圳很像，但同比涨幅更大一些，不过目前看来在9月份已经登顶，未来几个月将步入下行。
厦门房价较年初已经下跌了近10%，这种回调我觉得是非常正常的，因为厦门房地产泡沫实在太厉害了，预计还未调整到位。福州跟厦门两兄弟唇亡齿寒，房价走势也非常像，跌幅也基本差不多，继续深度回调。
珠三角是所有城市群中下跌城市数量的。跟上个月一样，除佛山以外，珠三角的二三线城市几乎都在下跌，我觉得这种回调来得还是晚了些，因为绝大部分城市已经完成了翻番，这种成绩在来看都是排在前十的。
环渤海湾城市。北京房价在经历了7-8两个月较大涨幅后，又进入了一个平稳期，同比去年依然有一定上涨。天津人才引进政策的“药效”显然已经用尽，在经历7-8月份短短两个月的大幅回升之后，房价又退回到今年年初水平。
石家庄房价今年一直在下行，已经回调了近9%，但我认为依旧没有见底。如果不是因为地处北京和天津两个核心城市之间，廊坊房价绝无可能达到今天的高度，即使过去一年回调了12%，我依然认为还存在一定的虚高。
青岛房价继续回调，这可能还只是刚刚开始。济南还在继续上涨，沉寂已久终于迎来些许爆发。环渤海湾城市群的环京依旧表现颓势，天津、石家庄和廊坊的房价泡沫显然还未挤尽。
中西部城市。武汉依旧还在强势上扬，今年以来涨幅已近10%，目前为止还未见它跌过，何时到顶？郑州6月份以来的房价可以用绝地反击来形容，过去这4个月涨了10%，一扫近1年来的阴霾，但目前来看，劲已经用完了。
长沙房价已经进入下行通道，连续跌了两个月。成都限购升级之后，房价正式开启快速下行模式，两个月来已经下跌了近-5%。重庆跟成都基本上也是唇亡齿寒的关系，连房价走势也都非常相近，今年以来同比上涨26%，但目前也进入下行通道。
西安房价上半年涨了40%，目前已经趋于平稳。东三省还在缓慢上涨，似乎动力不足了，人口净流出地区，取得这样的成绩也算难得了。10月份重点城市房价延续了9月份的下行趋势，而且就像目前的天气一样，违背了金九银十，似乎还越来越冷了。
合肥二手房成交数据分析
不论是合肥的新房还是二手房，国家统计局数据都呈现了较大涨幅，这跟我们对市场的实际感受有一定偏差。
从6月份开始，合肥链家二手房月成交量就一直在下跌，已从原来月均600套左右，降至453套，降幅达到25%，但仍高于去年同期水平。
合肥链家二手房带看量与新增房源的比值，可以反映合肥二手房市场供需变化，数值越大，供需关系就越紧张，房价上涨冲动就越强烈。我们看到，这个数值自6月份达到点9.8以后，8月份已经跌至7.0，而9月份维持了这一数据，市场趋于平淡。
以下分析基于链家自2017年9月份至2018年9月份的所有成交，共计5527个数据。由于链家的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。8-9月份数据请参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2018年8-9月合肥房价分析及购房建议》。
1、合肥9月份二手房整体成交情况
尽管合肥二手房成交量进一步下滑，成交均价较上个月略有上升，达到了1.651w，从过去一年的表现来看，依然处在一个比较稳定的区间。
合肥9月份二手房平均成交周期为81.7天，达到今年年初以来的值，尽管跟均值偏离不大，但购房者的观望情绪已经开始滋生蔓延。
9月份二手房议价空间为2.64%，较8月份提高了0.2个百分点，已出现连续两个月的回升，反映出二手房房主信心开始动摇，预计这种卖家的强势态度会继续缓和。
从各区成交来看，除蜀山区和庐阳区成交量略有增加外，其余各区均有不同程度的减少，减少的是滨湖区、政务区、经开区和高新区。这几个区都是合肥的热门区域，而且也是我一直讲的挂价略显虚高的位置，房主期望高，购房者观望情绪浓厚，造成成交下滑，我们也可以看到它们的议价空间较上月也有较大回调。
2、和非价格
此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校。具体学区划分和分析请参考文章（微信公众号“小易论楼市”《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》）。
9月份成交占比基本与8月份持平，从全年来看，第3季度是的成交淡季，预计10月份也会维持这样的趋势。
成交均价为2.09w，尽管成交量在下降，均价却一直呈上涨趋势，较去年有5%的涨幅，表现较为坚挺。
非成交均价为1.575w，基本维持在全年平均水平。
跟8月份相比，3室户型的成交占比下滑较多，1室和2室户型占比有一定的增加。
下一步合肥房价分析及购房建议
近段时间，一些房地产自媒体空头言论甚嚣尘上，在我看来很多都是站不住脚的，不过是哗众取宠吸人眼球罢了。从整体形势来看，房地产的确是在下行，但远未到有些人讲的崩盘的地步。
近期，两个微妙的变化向我们传达一些不可捉摸的信号，一个是政治局会议不再提去杠杆和房地产，一个是9月份和10月份汽车市场出现罕见的负增长。
众所周知，近两三年，中国房地产过热，几乎达到了失控的程度，在此背景下，地方接连出台限购政策为房地产降温。今年7月31号，政治局会议更是做出要“坚决遏制房价上涨”的表态，基本上改变了整个市场预期，短短3个月，房地产发生了根本性的扭转。
因此，我认为房地产过热势头已被有效遏制，至少短期内不会是我们经济面临的主要问题，这才是中央不再提去杠杆和房地产的主要原因。国家一向都是鼓励房地产健康稳定发展，房价大涨不健康，大跌更不是稳定特征。
有人讲房地产过热，挤压了汽车消费市场，我对这种观点持保留意见。我认为经济下行，未来发展不确定性增多，很多人担心收入减少，导致消费信心降低，这才是主要原因。换言之，汽车市场的萎靡不振，恰恰反映了经济下行压力大。
经济下行，房地产作为国家的支柱行业，更不能成为经济增长的拖累，至少应保持在一个合理水平。因此，我觉得此时唱空房地产恐怕还为时过早，即使房地产遇到较大的下行压力，政府也会将其拉到一个稳定健康发展的轨道上来。
那么当前该如何买房呢？目前的合肥市场，限价盘和高价盘并存，性价比各异，这就需要我们仔细去甄别，对市场做到足够的了解，才能避开一些投资风险。下面我给大家提供几个价格锚点，这些锚点代表了区域内性价比或者代表性的楼盘，凡是高出锚点太多的，基本上都会存在投资相对较差或者价格回调的风险。
滨湖的锚点是宝能城，宝能城备案均价在1.5w左右，再加上位置优越，极具吸引力，足以抵消其物业和品质差的劣势。宝能城的存在，压得核心区一众新房和二手房抬不起头，周边任何超过1.8w的定价，都是性价比相对低的。
西南片区的锚点是龙川里和高铁都市花园，1.6w的均价，靠近政务区的优越位置，周边没有新房再比它们更具性价比。由于这些限价盘的存在，使得即使早已进入二手房市场的政务区和经开区，房价也无法为所欲为。
高新区的锚点是祥源金港湾，尽管金港湾存在这样那样的问题，但是在1.53w的备案均价面前，一切又显得那么苍白无力，毕竟湖对岸的祥源城已经在冲击2w+。只要金港湾没有出清，周边新房和二手房都会承受比较大的压力。
肥西的锚点是信地华地城，备案均价只有1.04w。我小密圈里有人组织团购，几个圈友买到了，即使算上号头费和车位，大部分在1.1w-1.2w。我们看看小区在链家上最近的成交价格，基本都在1.4w-1.5w左右，加上未满两年有增值税，实际均价应该接近1.5w，几乎20%-30%的价格倒挂。
庐阳区的锚点是万科森林公园，万科备案均价在1.88w，而其二手房价格在2.2w-2.3w左右。因此庐阳区任何价格超过1.88w的楼盘，都承受着相当大的压力，高价盘日子都不好过，这也是庐阳区频现降价楼盘的原因。
北城的锚点是北城世纪城，是一个二手房小区，均价大概在1.1w上下，为什么是一个二手房小区？因为新房性价比都比较差，任何超过1.2w的新房，在北城都会打上性价比不高的标签。
瑶海区的锚点是藏龙阁，备案均价只有1.4w，装修房，位置还相对优越，任何超过1.4w的新盘，都应该受到煎熬。肥东的锚点是珑璟台，就在地铁2号线边，距离市区最近，备案均价1.05w，肥东任何价格超过这个小区的楼盘，都谈不上性价比。
如何判断一个楼盘的性价比，最直观的做法就是去看它的去化率。如果要求全款，还要加号头费或者捆绑车位，再偷偷摸摸开盘，而且还卖完了，这种盘是高性价比楼盘；如果仅需1成首付，首付提高的话还能给你打折，结果去化还不足30%，这种盘是大坑。
当然去化率也跟首付门槛有很大关系，即使是限价盘，如果对市场不能有一个合理的估量，任性要求全款，去化可能也会不尽如人意，不过我想这种情况发生的概率很小，因为开发商都会事先蓄客。不管怎样，去化高不代表性价比高，但去化率低的楼盘，性价比一定不高，一定要提防这些坑。
关于合肥其它各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
2018-11-18 07:53:24
