合肥房价已连续回调6个月，即使是二手房成交最为旺盛的三四月份，也没阻挡房价下跌的势头，反而成全了加速下滑的趋势。随后两个月就是房地产即将到来的传统淡季，在限购政策仍然紧绷的态势下，相信这种下跌仍然会持续下去。
6月份合肥房价环比微跌-0.16%，从范围来看，不算是最差的，要知道还有那么多限价楼盘蓄势待发。不管怎样，这种价格机制早已无法反映真实的市场行情。在评价和预测合肥房价之前，我仍然要对50个重点城市房地产做一个分析。
50个大中城市房价走势
一线城市：上海经过5月份的一次小幅上涨，再次回调，目前稳定在5.3w左右。北京6月份是50个观测城市中跌幅最狠的，其实这也早有预料，三四月份的连续加码使得北京成为史上最严限购的城市。广州还在补涨，没有停下来的意思；深圳在经历年初大幅跳水之后，来了一个深“V”反弹，目前还在稳步上扬。
环渤海湾：环京城市在北京带头下，基本已经沦陷，距离北京越近的城市“陷”得越深。天津终于结束了连续十几个月的上涨，6月份开始回调；像炒作非常厉害的廊坊，暴跌才刚刚开始；石家庄房价也即将变成过山车，这些都是我之前预测即将发生暴跌的城市。
长三角：我们可以看到，苏州、上海、合肥、南京、杭州5个核心城市居然是整个长三角涨幅的，上海是长三角的龙头，上海的涨势停滞意味着整个长三角都在踩刹车。其他三四线城市在核心城市资金溢出的情况下，继续延续着涨势，但要记住这只是惯性，我估计坚持不到年底就没劲了。
珠三角：跟长三角类似，珠三角房价的上涨也基本上集中在三四线城市，这些不限购的城市，贪婪享受着去库存政策的最后一波红利。值得注意的是，厦门开始下跌，这个房价直逼一线的城市，跌势估计是狂风暴雨般的。福州还在上涨，也该醒醒了。
其他地区：三大城市群的资金溢出效应仍然在影响着中西部和东北地区，中部省会城市已经快吃饱了，还有一些剩饭剩菜留给其余三四线城市享用。西部和东北城市还有一些余温，离降温也不算太遥远了。
从范围来看，资金仍在向三四线城市流动，这是过去两年来去库存政策所愿意看到的。我一直在提上位城市和下位城市这个概念，城市地位较高的20个左右的上位城市，是人口流入的重点地区，会源源不断从下位城市抽取资金。三四线城市房价的上涨预示着范围内去库存的成功，这将为上位城市下一次房价上涨打下坚实的基础。
合肥房价走势
从全市范围来看，合肥各区域房价走势差异还是比较大的。在2015年8月份之前，合肥房价基本没有太大变化，以这个时间房价作为基点，计算部分区域截至2016年6月份房价的率。
从各个区域点房价截至今年6月份的跌幅来看，北城（-8.23%）和滨湖（-11.04%）跌幅是的。我在今年3月11日发表的文章《这次大周期合肥房价究竟涨了多少？》（公号“小易论楼市”）中，提出一个假设：
目前看来正在应验。合肥房价在过去半年中，一直持下跌趋势，那么原假定上涨的情况就不复存在。但是限购政策还在持续收紧，这样会更加剧滨湖和北城的回调力度。
我当时假设滨湖或者北城的房价上涨幅度，应该跟平均值84%偏离不多，滨湖表现要强势一些，北城弱势一些。现如今4个月过去，合肥平均值已回落至80%左右，可以预料的是，滨湖和北城将面临更深度的调整。
政务区目前率在93%，但是政务已经连续两个月出现下跌，我预计滨湖最终的上涨幅度会跟政务接近，因此我判断滨湖最终会跌至90%左右的增值率。以滨湖2015年8月份房价（8347元/平米）为基点，滨湖最终房价谷底应该在8347*1.9=15859元/平米左右，也就是近1.6w。照此计算，滨湖仍有1000元/平米左右的下调空间。
尽管在5-6月份，北城房价下跌势头出现一定的停滞，但我认为依然没有调整到位。按照我之前的判断，北城的最终率应该在70%-80%之间，取个平均数75%，那么北城最终回调到位的价格应该是5500*1.75=9625元/平米，尚有大概800元/平米左右的回调空间。
在上篇文章《那些年我们错过的合肥房子，如果是现在，你会如何选择？》（公号“小易论楼市”）中我就指出，新站区是整个合肥市投资价值的区域，这次的数据也印证了我的观点。在所有区域中，新站区率，只有63.5%，比合肥市平均值（80.35%）低了近17个百分点。
下步合肥如何买房？
合肥房价近两年了80%，这是一个令人震惊的数字，无论从哪个角度来讲，合肥房价短期都没有再次大幅上涨的理由。由于限购抑制了外地投资资金，需求集中到合肥市区范围内，经过这么大幅的上涨，以合肥市有限的消费能力，无论如何也不能支撑这么高的房价。
限购使得合肥市区的房产需求进一步收窄，在房价下跌预期下，当前供求关系已经发生逆转，但人们的预期还未完全调整过来。我们看到有些业主仍不肯降价出售自己的房子，不必过于心急，时间会慢慢磨灭他们的耐性。还是那句话，买二手房，一定要砍价砍到对方怀疑人生为止，否则不要轻易下手。
对于投资者来说，最难预测的就是动物精神。就像我们明知道下边地市或者县城的房地产是大坑，但仍然阻止不了别人争先恐后去库存。我不是讲三四线城市房地产不能投资，而是投资将来会远远低于合肥（公号“小易论楼市”《别让你房子里住的只是钱而不是人， 如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值？》）。如果你有投资房产的打算，能在合肥买房，哪怕三县（公号“小易论楼市”《到合肥三县买房，还是攒足1年社保后在市区买房？》），也不要将贷款资格或者投资机会浪费在更差的其他三四线城市。
一定要往靠近市中心的区域买，不要贪便宜去买市郊，直线距离离市中心越近，下跌风险越小，具体可参考我的这篇文章《合肥新房价格泡沫预警，哪些区域是机会，哪些是大坑？》（公号“小易论楼市”）。新站区的房子虽然便宜，一旦买了，一定会套你至少两年时间，包括高新区方兴大道以西的新房。北城房价还在下跌，想置换的同学现在正是时候，再晚些出手恐怕就不是那么容易了。
滨湖房价还未调整到位，我预计这种跌势要延续到年底，最终均价在1.6w左右（公号“小易论楼市”《你还在滨湖买房吗？近期合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》）。滨湖当前的投资机会在核心区，也就是地铁1号线和5号线交口，限价房应是优先考虑的，带税综合价格不要超过1.6w。如果买不到，或者二手房价格砍不下来，就等，总有需要钱急于套现的。
我预计房价的拐点在今年年底，但即使是谷底，随后一年时间里，房价走势也是非常平稳的。未来整个合肥市的新房定价都会偏高，想买新房的同学应该做好两年内投资为零的心理准备，因此对于绝大多数新房而言，现在投资房产并不是一个时机。即使是刚需，我也建议你不用那么着急，没资格的安心攒资格，有资格的放心大胆砍价或者抢限价房。
但无论怎样，我都要请你记住一点，合肥房价是被压制的，需求是被暂时抑制的。需求被抑制不代表客观上不存在购房需求，要看到安徽下边三四线城市，还有很多购房者在蠢蠢欲动。谁都无法预测下一次政策会在什么时候放松，对于刚需来说，上车远比抄底重要，所以一旦有资格，应尽早入手市区房子。
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2017-07-29 11:33:29
