[摘要] 上半年,合肥楼市版速度与jiqing疯狂上演!是谁导演了这部楼市传奇大片?让我们透过疯狂的数字现象,一起解码火热背后的市场本质。
上半年,合肥楼市版速度与jiqing疯狂上演!是谁导演了这部楼市传奇大片?让我们透过疯狂的数字现象,一起解码火热背后的市场本质。
房价:全面破万,部分项目价格上涨超80%
进入2016年以来,合肥楼市持续火热,市场信心得到提振,同时购房者“惧涨”也释放了大量的市场需求,导致楼市“高烧不退”。加上不少楼盘为了追求高溢价,不约而同延迟推盘、放缓推盘节奏,进一步加剧合肥房荒现象。
而市场供应不足,开发商们大肆涨价,加上政府放开“限价”后,高价备案成为可能,致使合肥多数楼盘房价犹如脱缰的“野马”在狂奔,纷纷破万。从上半年合肥104个楼盘涨跌情况来看,其中60个楼盘涨幅超20%,高达80%,这对于一个楼盘来说,意味短短半年时间,几乎实现价格翻番,由此可见房价上涨疯狂程度,实在令人咋舌。
再回归到具体房价方面,2016年上半年合肥市区住宅均价继续呈现上涨迹象,更首次迈入“万”字头,高达10040.08元/㎡,同比去年上半年的8265.49元/㎡上涨21.5%,这也是近六年以来合肥住宅均价同比涨幅首次超过20%,也是自2009年均价增长47.7%以后均价上涨幅度大的一次。
除了市区外、长丰县、肥西县和肥东县三县区域房价较2015年上半年期间也有超过20%的上涨,其中长丰住宅均价更同比出现超60%的涨幅。如今,三县项目趁着行情“利好”,房价相继破万。其中肥东文一名门河畔、长丰阿圭利亚八组团以及金大地翡翠公馆,在放开备案后均已破万,甚至肥西信地华地城在不到一个月的时间内,涨幅达22.7%。
销量:6个月卖出9.6万套房三县反超市区
受外部政策宽松,以及整体大坏境影响,上半年合肥市场供需矛盾突出,加上房价不断高涨,购房者“惧涨”,直接加速出手速度,导致合肥住宅销量不断走高,另外,考虑到市区价格高企,买房难,不少刚需置业者迫于经济压力,转向三县等外围区域,进而带动以上区域楼市“升温”。
根据新数据显示,2016年上半年合肥市区住宅累计销售4.7万套,同比2015年上半年增长超5000套,属于小幅度上涨。相反,三县销量却同比上涨超一倍,半年累计卖出48755套,首次超过市区,其中肥西县和肥东县的销量更是有两倍左右的上涨,成为名副其实的高量区。
另外,值得一提的是,今年上半年合肥全市(包括三县)住宅累计销售约9.6万套,相比较2015年全年的11.5万套,可谓差之厘毫,约占到去年总销量的83.5%,而达到这一“成就”仅用了半年时间。因此,可以预见的是,随着下半年的到来,今年合肥全年住宅总销量有望超过去年,成为又一“丰收年”。
土地:诞生20余个地王半年吸金同比暴涨322%
随着6.29日拍地大战“谢幕”,合肥土地(包含三县、庐江和巢湖)出让圆满划上半年休止符。收官之战的精彩,亦是合肥土地市场半年注脚,蓦然间,回头,却发现整个上半年合肥土市同样硕果丰丰,高烧难退,成为房企资金的倾斜场。
据数据统计,2016年上半年,合肥共计出让64宗地,总成交面积5627.64亩,揽金565.6亿,成交均价1005.03万/亩,与2015年同期相比,具有碾压性优势,其中单吸金方面,为去年同期5倍,更超越去年全年水平,另外,相比较以往,今年土地出让价格也要比去年贵一倍之多!
调阅过往资料显示,2015年上半年,合肥土地出让34宗,面积3147.28亩,揽金133.75亿元,成交均价仅424.99万/亩。与去年相比,今年上半年在土地供量上,比去年多出30宗,近乎多出一倍。同时面积也增加2480.36亩,同比涨幅达78.8%,而出让金总额更是飙涨431.83亿,暴涨322.86%。成交均价也由424.99万/亩上升到1005.03万/亩,涨幅高达136.48%。
而在64宗地中,除庐江、巢湖外(无数据统计),“地王”记录均被刷新,半年前后共产生20余个“地王”,远超2015年合肥总数,其中楼面价格也顺利从去年的4、5千每平的水平拔高到现在的1万+。其中,部分区域,如滨湖区、庐阳区“地王”记录刷新时间间隔已由过去的几个月,甚至1、2年,缩短到现在的1、2个月,楼面价更突破2万+,未来房价直指3万+。如今,放眼合肥,用遍地是高价“地王”来形容恰当不过,而未来房价也是势不可挡!
上半年合肥楼市完美演绎“速度与jiqing”,下半年楼市能否再续辉煌?以下几条预测或许能带你看清未来楼市的走向。
:合肥房价涨幅将收窄
经过半年时间的疯涨,合肥房价已处高位,加上政府放开“限价”,房企被压抑许久的价格诉求在得到充分释放后,开始大批量向市场供货。而随着市场房源增多,购房者人不再担心买房难的问题,相反,房价高企,外在调控政策影响下,市场观望情绪渐浓,部分区域甚至出现卖房遇冷的状况。需求端疲软初现端倪,这对于房企来说,风险提示明显,而近期,不少房企推盘节奏加快或许也正是出于对下半年楼市走向的悲观,开始抢先跑量!
第二:“地王”风险正在积聚
如今,合肥遍地“地王”,房价横飞。面对2万+的楼面价,未来房价预期将达到3万元/㎡以上,这在很多专业人士眼里看来,市场风险正在积聚。因为价格偏高,短期内必然存在一定风险,对产品的打造和人群定位也提出了考验。另外,如此高的价格,未来入市不是靠市场来支撑,而是产品来说话。还有重要的一点,这些产品必然会走高端路线,至于购买力的问题,依靠合肥目前的发展,真的能够消化得了吗?
第三:合肥各区域间分化加剧
从目前来看,合肥市场分化并不明显。不过长期来看,不仅是房价,甚至土地价格都会出现明显分化。其中热门区域凭借着各种利好预期,房价和地价会继续坚挺。以滨湖区为例,受地铁开通、省府搬迁以及万达旅游城开业等利好因素影响,地价和房价开始脱颖而出,成为目前房价仅此政务区,全市第二高的区域,而6月29日网拍,滨湖地块楼面价破2万+也是好的说明,相反一些外围区域,地价和房价则保持着平稳状态。
第四:合肥进入“豪宅”时代
近日,融创合肥项目壹号院案名正式揭晓,作为备受瞩目的高端产品,预期未来售价或达3万+,成为合肥当之无愧的“豪宅”项目。而随着下半年旭辉庐州铂悦府、万科时代之光、文一豪门金地等项目相继入市,合肥房价或许再上新台阶。从目前公布的价格来看,这些项目均价都在2万/㎡以上,这对于合肥市场价格来说,无疑形成冲击,不过由于产品地位偏高端,普通人买不起,对销量也会产生影响,而市场也会逐渐回归理性。
第五:“租房时代”或将来临
房价高企,越来越多的人买不起房,如果执意留在合肥,租房或将成为不少人的过渡选择。所以说,过去租赁市场曾是一个被忽视的行业,不过受传统思想影响,即使房价高,人们也不愿意去租房,毕竟“有家”才是终追求的目标。如今,合肥房价如此企高,买房压力加大,而国家已经对鼓励租房和整顿租赁市场迈出重要一步,下半年将就各地执行落地细则进行研究或出台,到时候,合肥也将有望出台。
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