[摘要] 分化的市场,成为如今中国楼市显著的特征,哪怕就是在一个城市,不同城区间的市场也全然不同。去库存,是三四线及以下城市2016年的主题,政策的引导、配套资源的变迁等等,都将成为这个主题下新的城市面孔。
分化的市场，成为如今中国楼市显著的特征，哪怕就是在一个城市，不同城区间的市场也全然不同。去库存，是三四线及以下城市2016年的主题，政策的引导、配套资源的变迁等等，都将成为这个主题下新的城市面孔。
铜陵：地段差别直接影响销售
一周前，宋先生终于买房了，不过并不是在合肥，而是在老家铜陵。
他和妻子是两地奔波的夫妻，妻子在合肥工作，自己带着孩子在铜陵。孩子即将上中学，在中国的城市中，为了孩子上学出手买房的父母，在购房大军中占很大比例。“原来准备在合肥滨湖下手的”，宋先生说，这个计划开始于3年前，那时候看了一些合肥的楼盘，七八千元的还有不少。等待，有可能低点入市，也有可能被挤出市场，宋先生不幸地成为了后者。“当时一些合肥本地的朋友家里都有好几套房子，很多人判断房价不会再涨太多”，抱着等待低点入市的宋先生，等来的却是合肥房价迅速上涨。今年春节后再看，他们原本中意的滨湖区某小区一套二手学区住房，当时9000多元的价格已经上涨至14000元以上，而且在他们看过房的第二天，房主就和别人签约了。
150万元的备用金放在手里，但他们感觉背上压力千钧，想要买一套140m2合适的学区住房，又不想因为贷款而影响生活质量，对宋先生和妻子来说越来越难。加上今年以来，合肥二手房市场比一手更热，房主频繁加价让宋先生望而却步。
后，综合考虑今后的生活、工作，他们决定回归铜陵。一周前，宋先生和妻子出手在铜陵市铜官区买了套107m2的二手学区住房，靠近教学质量较好的铜陵十中，总价120万元左右，剩下的预算还买了辆不错的小轿车。这个区域，在铜陵市算房价贵的，用宋先生的感受来说，相当于合肥政务区。此前，他们也看过铜陵的新房，好一些位置的价格大约在六七千元，但开发的地段都在市区外围，学区等配套缺乏，被他们pass掉了。“近有传闻说铜陵房价要涨”，宋先生说，市区中心涨价的可能性较大，就包括他才入手的房子，听得出他话语中的高兴劲儿。不过，作为购房者、市民，他对铜陵整体楼市的方向还存有担忧，“大家聊天的时候说，库存可能两三年才能消化”，因此对于涨价他持谨慎乐观态度。
铜陵的库存究竟有多少，记者查询了铜陵市住建委、房产信息网等网站公布的数据，截至4月12日18时，4月份铜陵共签约住宅364套，备案201套，住宅成交均价4981元/m2，商业成交均价9115元/m2。市区3个区域可售住宅套数中，铜官区库存11713套，郊区库存221套，义安区库存1761套。
记者从铜陵市住建委市场处了解到，去年该市房地产去库存成效明显，以财政补贴契税角度计算，共受理符合条件的财政补助申请5238户，通过一系列楼市政策，全年商品住房去库存29.6万平米，2590套。以这个数据计算，上述库存去化约需5年。今年初至昨日的3个多月中，铜陵销售多的楼盘售出房源203套，低仅75套。 记者郜征
阜阳：划分学区造成局部上涨
杨志坐在自己的办公室里，盯着电脑上的数据发愁。这个月到现在，他的二手房门店总共签约才40万元，而3月此时已经超过80万元。“加价，又难卖了！”杨志叹气。他的公司是占据阜阳市二手房市场份额较大的公司民安房产，2009年入行的他看到了阜阳楼市近7年的发展过程。
过去的3月，对杨志的公司来说成交比年初好些，他查了数据后说，同比去年3月签约的二手房成交量高出20%左右。但从4月初开始，他感觉房子难卖了。“很多在外工作的阜阳人一开始都没回过神来”，这是他给出的解释。按照他的观察，房地产市场的回暖，不仅让合肥这样的省会城市楼市升温，对阜阳这样的劳动力输出大城市的房价也有影响，但表现滞后。
当楼市的升温传导到阜阳，已经是3月底，而省城合肥的升温反应则从今年春节前就开始了。“不少阜阳人是这个月才开始有反应”，杨志说，他的依据是3月成交的房源基本上都是去年登记的，而4月开始普遍出现房主涨价的现象，举例来说，一套60万元的房子，涨价幅度在5%左右。还有一个敏感的数据是，3月他们的业务中，有10单违约，这在以往几个月，不会超过5单。
阜阳房价的局部上涨，经由二手房市场交易传递给杨志等业内人士，他的感觉是从2015年夏季后开始的，因为那个时候阜阳开始划分学区，并严格规定必须在学区范围内的孩子才能上相应的学校。于是，一些教学质量较好的校园周边的学区住房，率先成为了这轮涨价的领跑者。例如，以往均价4000~5000元的颍州区实验中学旁的二手房，如今均价都到了6000~7000元。
从房源类型看，他们经手的二手房中，别墅的单价约在1万元左右，而多层的一楼（带院子）房源单价达1.2~1.3万元，为阜阳二手房中价格高的。
从阜阳房地产信息网、阜阳房地产交易网数据看，在刚过去的一季度，阜阳住宅销量上涨，住宅网签6210套，环比2015年第四季度增13.6%，同比2015年一季度大增53%；一季度一手住宅均价5151元，同比下降了3.79%。
虽然成交上涨，但阜阳市库存仍面临压力。截至3月底，住宅库存15891套。在这种情况下，阜阳一季度市区商住经营性用地仅成交4宗265.5亩，比去年同期骤降76%；入市5宗地234.35亩，同比去年降83.5%。 记者郜征
淮南：城市转型中的去与留
7年的时间，一座城市的房价会怎样变动？李先生（化名）2009年在淮南买房，房屋面积110m2，单价3700元购入，所在区域是淮南房价较高的田家庵区，位于淮南市中心，离汽车站、火车站较近，如今7年时间过去了，现在这套房子的二手房挂牌单价约为5000元，“前几年涨到5000元之后就没动过了，”李先生向安徽商报记者介绍。
李先生去年10月份辞职了，辞职前的工作是淮南矿务局一名中层管理人员，年薪15万元。随着煤炭经济的衰落，李先生决定另谋职业，辞职之后应聘到杭州一家上市公司。“不好卖。”李先生除了田家庵区的那套房子，2015年还在山南新区购置了二套房，距离新市政府仅300米，房产品牌是淮南少有的外地品牌开发商，学区是淮南重点实验中学，周边配套有双语幼儿园和一所妇幼保健院。
李先生把自己的两套房都挂在了二手房交易市场，“已经有人去看房，但是价格没谈拢。”
据有关数据统计，淮南属于人口净流出城市。“新的需求增长动力不足，一部分需求外流（到合肥或其它城市买房）。综合多种原因，淮南房价预期平稳，部分质量较差、路段不好的楼盘甚至出现变相降价。”
根据淮南房产局统计数据，从去年6月份以来，淮南一手房住宅均价一直徘徊在4000元左右，今年2月份商品住宅销售均价3977元/m2；但二手房涨幅较大，均价从去年6月的2701元一路涨到今年2月份的3993元。
淮南市房产局相关负责人表示，本地需求有限、外来需求不足、产业转型能源市场变化影响煤矿职工购买力、部分区域城建及楼市发展缓慢以及楼盘优惠让利不足等，仍是制约淮南楼市发展的重要因素。 记者何璧
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