[摘要] 今年以来，合肥二手房价格不断飙升，这也导致部分卖家在已经签订合同的情况下“变着花样”违约。昨日，记者从合肥市蜀山区法院、庐阳区法院了解到，这两个城区的房屋买卖合同纠纷案件大幅上升。市民买房遭遇类似纠纷该怎么办？法官也给出了一些建议。
今年以来，合肥二手房价格不断飙升，这也导致部分卖家在已经签订合同的情况下“变着花样”违约。昨日，记者从合肥市蜀山区法院、庐阳区法院了解到，这两个城区的房屋买卖合同纠纷案件大幅上升。市民买房遭遇类似纠纷该怎么办？法官也给出了一些建议。
案例
都过户了，卖家还要收回房屋
张女士在省城蜀山区原有一套教育地产，面积120多平方米。2012年，她委托中介公司将此房出售。很快，买家王先生看中了房子，双方谈定房屋价款为88万元。当年7月份。买卖双方在中介公司签订了存量房买卖合同。一个多月后，张女士就把单元门禁卡3张、单元门钥匙1把以及装修钥匙等一并交给王先生。
2013年1月，王先生申请的银行按揭贷款批下来，并存入资金托管账户。眼看房价一直在涨，张女士明知贷款已经下来却一直没去取钱，反而在2015年一纸诉状将王先生告上法院，要求取消双方的存量房买卖合同。而这套房屋在2012年就已经办理过户，目前房产所有人是王先生。
在庭审中，张女士要求解除合同的理由让人啼笑皆非：王先生没有依据合同约定办理商业贷款，而是办理了“公积金+商业”组合贷款。终法院驳回张女士的各项诉请，判其承担诉讼费用416元。
房价涨了，卖方直接说要违约
因为要改善住房条件，黄先生去年年底看中了省城政务区一套182.95平米的房屋。经过一番协商，黄先生与卖家方先生签订了一份存量房买卖合同，总价为220万元。签约当天，黄先生支付了10万元的定金。
今年1、2月份，眼看着政务区的房价不断攀升，方先生给黄先生打去电话，明确表示不会继续履行合同，也不愿意依据合同约定赔偿双倍定金。气愤不已的黄先生将卖家告上法院。终，在法院的调解下，方先生愿意赔偿黄先生双倍定金20万元，支付买家律师费，并承担诉讼费。
首付已交，房主老婆说不卖了
今年1月底，万先生在省城庐阳区清源路一小区看中一套二手房，并与卖家签订了存量房买卖合同及一份补充协议，房屋总价为92.5万。
按照合同，万先生支付定金2万元，并于2月24日前将首付款30万元(含定金)打入房产局指定托管账户，约定当日办理房产过户手续，余款以银行贷款方式支付。同时双方还约定，如一方违约，须赔偿合同约定总房款的20%作为违约金。
万先生支付定金后，多次打电话给卖家，要求办理过户手续，可卖家一直推辞，后来直接称“老婆不同意卖，要毁约”。万先生多次发函要求卖家继续履约，卖家都置之不理，无奈之下诉至法院。
今年4月5日，该案在法院开庭审理，卖家与其妻子一方面不愿继续履行合同，另一方面又不愿意承担房价20%的违约金18.5万元。卖家的妻子在庭审中表示，房产为夫妻共同所有，而自己对丈夫卖房的行为并不知情，要求法院驳回万先生的诉求。
该案没有当庭宣判，买卖双方表示可以接受调解。
支招
合同中应明确违约金
房价上涨的大背景下，卖家变着花样违约，买家又该如何维权呢？记者采访了省城一资深法官，他建议，买家在签订合同时要明确约定“违约金”，比如可以约定违约金为房款的50%等。
这位法官表示，自己手头上正有一个二手房交易纠纷的案子，买卖双方签订合同时房屋总价为60万，可现在该房市场价约为100万。如今卖家拒不履行合同，而对买家来说，如果合同中没有约定违约金，损失就会非常大。
“合同法规定，违约金不得高于损失的30%。那么买家因房价上涨所受的损失，是合同签订之日的房产总价与委托评估机构评估值日的房产总价的差额。”该法官表示，以上面案子为例，买家理论上的损失是40万元，那么违约金高可约定为损失的30%也就是12万元。如果合同中对违约金做了这样的约定，卖家如果拒不履约，那么将可能赔偿买家52万元。
“如果在合同中约定违约金为总房款的比例，建议买家尽量写高一些，比如50%或更多。”该法官表示，如果合同中对违约金的约定过低，在法院审理中，买家可以申请调高至实际损失；如果约定过高，卖家也可以申请调低至实际损失。
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