[摘要] 据市场星报报道,距离5月1日建筑业、房地产业、金融业和生活服务业推行营改增试点仅剩不到1个月的时间。届时,执行了20多年的营业税将改征 税。业内人士指出,这是财税领域亮出的调控房地产市场一记“大招”,传递出房地产“去库存”的强烈信号。
据市场星报报道,距离5月1日建筑业、房地产业、金融业和生活服务业推行营改增试点仅剩不到1个月的时间。届时,执行了20多年的营业税将改征 税。业内人士指出,这是财税领域亮出的调控房地产市场一记“大招”,传递出房地产“去库存”的强烈信号。安徽楼市会应声大变么?从即日起,将推出系列报道,为您 时间传递来自楼市的声音。
无论何种政策出台执行,关于房价要大涨的传言在“江湖”上就从没停止过。这个清明节,合肥楼市火热异常超出想象,4月2日(周六),合肥住宅备案623套,远超出去年清明三天销售总和(349套),更高于前两个工作日的单日销量。省会合肥的“虹吸效应”,已经让楼市成为一方热土,而除合肥之外的其他省内城市流动人口不足,让全省楼市“去库存”还差一把“大火”。
购房者“一边倒”:宁可在合肥
5个半,这是北京往返六安的高铁时间距离,自六安的高铁站一出站,除了密密麻麻的人群,便是一大批以红色为背景的楼盘广告,或是以低首付为噱头,或是打出高额的财政补贴广告;首付10万便可轻松置业,春节期间至3月不少楼盘单平方米高可补贴800元。
然而,这些都不能成为吸引返乡的购房者买房的理由。清明长假,从北京回到老家六安的传媒人丁先生,在家呆了一天之后,就坐车到了省城合肥看房。“像我这样的异乡人,在北京奋斗一辈子,估计也只能买到五环以外的一套住房,工作几年手头有60多万的积蓄,应该能在合肥 一套房吧”,丁先生说。
而至于为什么不选择 六安,丁先生说,2015年以来,六安市区房价一降再降,平均房价单平方米下降近500元,六安市区的楼市和房价表现都不如下属县城,六安市下属霍邱、舒城不少楼盘房价都在5000元左右,而六安市区的房产均价也仅4847元/平方米,“试问,这样的城市怎么能 买房”。
丁先生自己的几个六安同学,今年春节期间,都在合肥买了房子,现在差的一套都涨了七万,促使丁先生下决心清明来合肥买房。
楼市“火热”:省会三月创新高
虽然我省商品房库存积压形势依然严峻,但安徽楼市已经在“回暖”,来自省统计局的消息,今年1至2月,安徽省商品房销售增幅较大。全省房地产开发企业销售商品房760.3万平方米,同比增长25%;其中商品住房销售684.2万平方米,同比增长30.7%,增速分别比去年同期提高52.2和62.4个百分点。
预计全年安徽商品房销售面积将在6500万平方米左右,省会合肥 是“领头羊”,业内人士认为。在中指研究院新的统计报告中,3月合肥房价环比涨幅3.71%,位居第七位,而同时入榜的马鞍山房价环比涨幅为0.89%,芜湖房价降幅为0.78%。
统计数据显示,3月合肥楼市再创新高度。合肥市区3月共卖房8497套,创下今年以来新高;均价9721元/平方米创下历史新高。在2月受到春节因素影响后,合肥楼市在3月迅速回升,销量直接突破8000套大关,创下年内新高,并成为近4个月来的高点。
在合肥各区属销量中,新站区、庐阳区、滨湖区销量均超千套,其中新站区更是以1928套的销量成为九区之冠;政务区则再度垫底,销量不足200套,仅有189套。刚需、改善、 客这三股客源的加入导致这一景象的出现,市场有恐慌情绪,政务区某项目策划人员表示,步入4月,合肥4月1日和4月2日住宅备案量分别是491套和623套。
积压原因:900多万安徽人他乡生活
除合肥以外安徽其他城市楼市库存积压,这并非来自政策层面,而是由于房地产市场内部供求格局的深刻变化引起。人口结构正在发生变化,难以支撑房地产需求的持续释放。省经济信息 预测处经济师倪梦分析,安徽购房主力年龄段在25岁至49岁之间,而根据第六次人口普查结果,我省这一群体人口规模2015年预计将比2010年减少1.6万人左右,购房主力人口数量开始出现趋势性下降,这将导致住房刚性需求增长放缓。
而从城镇存量人口的住房潜在需求来看,人均住房面积的不断增加降低了潜在需求。2005年至2014年,全省城镇常住居民人均住房建筑面积由19.3平方米增至35.1平方米。比较而言,虽然低于美国的67平方米,但已接近大部分发达国家水平。省经济信息 经济师常彬斌认为,显然,改善性住房的潜在需求空间相比以往大幅降低。
安徽已经成为人口流失量较多的省份,中信建投证券陈慎在对三四线城市的调研报告中写道,第六次人口普查数据显示,31个省级 区中,人口净流出地区17个,人口流失数量超过200万的省份已超过10个,而人口流失数量多的是安徽省,已有962.3万人在其他省生活或工作,占到跨省流动人口的11.2%。由于安徽为 大人口净流出省,按照调研城市近三个月的平均去化速度计算,住宅存量去化周期至少需要近两年。
安徽对策:6年解决900万农民入城
那么,该如何给安徽楼市“去库存”再添一把“火”?安徽省发改委副主任吴劲松认为,我国的城镇化进程远没有结束,长期内将是我国经济发展的重要动力。从我省看,也是这样。据不完全统计,去年全省住宅待售面积2367万平方米,施工面积7300万平方米,合计近1亿平方米(约100万套),按照现有户籍城市人口难以消化。但我省农业转移人口约1300万人,按户均3.5口人计算约需要370万套住宅,按户均3口人计算约需要430多万套住宅,这样计算,目前过剩住宅还不能满足人口住房需求。
我省到2020年户籍人口城镇化率达到35%左右。实现这一目标,6年需要解决900万左右农业转移人口 ,但由于农村生产生活条件改善、权益的增加,加之农民工在城镇就业稳定性差、收入水平低、生活成本高,农民 的积极性不高,近三年非农人口增长接近停滞,2012年增加3万人,2013年增加8万人,2014年减少14万人,三年合计减少3万人。从分布看,需要市民化的农业转移人口主要集中在合肥、阜阳、亳州、宿州、六安、安庆等人口大市,6市占到全省的近65%。
出现这些问题,主要源于部分地方 认识不到位,觉得农民进城负担不起,一个农民进城需要15万,实际上应该没有这么多。而且,受农村优惠政策等影响,一些农民不愿进城,或者进城不转 。去库存,打通商品房和保障房之间的通道,不失为一个好办法。
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