房主卖房收11万定金后不卖了 买方称是一场噩梦
二手房买卖合同签了3个多月，房主却突然毁约说不卖了。合肥市民王先生近日就遇到了这样的糟心事。据了解，随着合肥二手房交易持续火热，房屋买卖纠纷也有所增加，毁约现象频频发生。对此，有律师表示，卖家一旦毁约，不只是返还定金那么简单，还要承担相应赔偿责任。
案例：合同签了仨月，房主突然变卦
出价70多万元，欲购二手房
据王先生介绍，去年11月，他通过“好居网”的房地产经纪人，看中了合肥政务区太阳海岸花园小区一套房子。该房屋建筑面积为72.16平方米。王先生与房主侯先生达成口头约定，以75.8万元购买该房屋。
侯先生考虑到在滨湖新区购买的新房需要一段时间装修，不便立即交接这套房子。终双方商定，在房屋交易结束后免费将房屋给房主住到2016年11月30日。届时如未能按期交付房子，侯先生须按市场价向王先生支付房租。
支付11万定金，坐等办手续
去年11月15日，王先生与侯先生在中介机构见面。侯先生提出在支付1万元定金的基础上，让王先生再支付10万元定金，以便自己还清房屋尾款。在侯先生再三请求下，王先生同意了他的请求。当天，双方在中介机构签订了《存量房买卖合同》等相关协议。
王先生说，今年1月2日，他将10万元定金以转账方式支付到侯先生的账户。双方现场查验了转账凭条，侯先生开具了定金收条。转账完成后，侯先生和中介机构经纪人均向王先生承诺，将尽快办完房屋交易手续，并声明余下的手续均中介机构办理，王先生只需要在交税费时参与即可。
房主数次推脱，终毁约了
“没想到噩梦就此开始。”王先生告诉记者，自1月2日以来，他先后十多次打电话催促侯先生和中介机构经纪人，让对方抓紧办理房屋交易手续，但得到的答复五花八门。而侯先生总是找各种理由推脱。3月2日，侯先生发短信给王先生，称实在不好意思，家人一致决定房子暂时不卖了。“我当时就蒙了。”王先生说，从他签订合同以来这段时间，政务区房价大涨。因房主不守信用，给他造成了巨大的损失。
记者尝试拨打侯先生的电话，始终无法接通。昨天，记者联系了为王先生办理交易的中介机构经纪人。对方表示，他已数次催促房主配合办理手续，但房主以各种理由推托，如今事情变成这样，只能双方坐到一起协商解决了。
>>现象：为防卖家违约，买家多付定金
“近期类似违约情况不在少数。”合肥一家二手房连锁中介机构经纪人小吴告诉记者，随着近段时间部分区域二手房价格大涨，部分房主“坐不住”了。一些房主要么选择加价出售，要么干脆不卖了。“房主认为违约大不了退还定金，再赔一点钱给买家，总之还是房价上涨带来的利益更大。”小吴说，一般情况下，房主会和买家协商，赔点钱，解除合同。实在谈不拢的，只好去法院打官司。
目前，合肥二手房市场基本上是卖方主导，一些买家为了防止卖家反悔，无奈提高了定金支付比例。据了解，有的买家光是定金就支付了30万元。一些买家表示，他们很希望房子能顺利成交，如果遇到不诚信的卖家，按照交易不成定金双倍返还的相关规定，起码赔偿能多拿点，而这也成为买家预防毁约的方法之一。
>>律师：房主返还定金，不一定能解约
安徽事茂律师事务所律师王明红表示，在上述案例中，如双方协商不成，只能走法律途径。而起诉有两个方案。其一，要求房东履行房屋买卖合同；其二，要求房东退还定金，支付相应赔偿。
从鼓励交易、维护契约的严肃性原则出发，以王先生为代表的买方有权要求卖方继续履行合同约定的义务，即协助办理房屋过户手续。王明红表示，一些房主认为违约的后果只是返还双倍定金。事实上，返还定金并不意味着买卖合同可以解除。买方有权就实际损失，如考虑房价上涨带来的损失等，来索要赔偿。
>>提醒:提高定金数额，暗藏不小风险
对于如何防范卖方违约，王王明红律师表示，从定金方面来说，在房屋买卖合同中，定金高可达到总房价的20%。如果卖方违约，买方可要求双倍返还定金。由此，上文提到的买家通过支付高额定金，以此防范卖方违约，具有一定可行性。
不过，对买方来说，筹集高额定金本身就有一定经济压力；其次，高额定金也会面临不可预测的风险。若卖方一旦因客观原因，导致房屋不再具备交易条件，如被司法查封等，那么买方面临定金难以追回的风险。另外，在签订购房合同时，买方要充分考虑房价上涨因素，约定违约责任。如果房价上涨的空间没有赔偿的多，卖方自然不会违约。
>>延伸：
问：买按揭中的二手房，如何防范风险？
答：买方可适当少付首付款，一般以卖方解除抵押所需要的款项数额为限。如果卖方在银行无法解除抵押，买方应及时要求对方返还首付款。对这类房屋的买卖，好先约定解除抵押出现障碍后的处理方式。此外，买方购房前，一定要核实房屋是否被抵押、出租或查封等情形。
问：夫妻一方擅自卖房如何处理？
答：即使存在另一方不知情的情况，如果买方实际交付了房款，并办理了过户，那么视为房屋买卖合同有效。但买方如果知道夫妻一方擅自售房而与之签订合同的，那么合同可能被撤销，而返还房屋。
问：如何防范买到“凶宅”？
答：二手房市场上，有的房屋曾出现过凶杀、自杀等恶性事件，房主将这一事实恶意隐瞒后对外出售。对此，买方一定要做好防范，首先要在合同中明确如出现此类情况，卖方应当承担违约责任且买方有权要求返还房屋。其次，对价格明显低于周边市场价的房屋要多了解。后，如果确实误买了此类“凶宅”，若房主没有提前告知，买方可以欺诈为理由，起诉要求退房并索赔，但这需要准备较为充足的证据。
问：签订购房合同后，房主又转卖他人咋办？
答：“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买方要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。
问：买了二手房，原房主不迁走户口咋办？
答：不少人购买二手房是奔着学区去的，为此能否及时落户很重要。目前关于房屋内的户口问题法院一般是不予以处理的。因此建议买方和卖方约定好户口迁出时间，以及迁出的违约责任。 综合报道
