[摘要] 2016年,对合肥房地产市场而言,除住宅之外,写字楼正成为“去库存”的重要“战场”。
2016年，对合肥房地产市场而言，除住宅之外，写字楼正成为“去库存”的重要“战场”。
提及房地产投资，不少投资客将目光瞄准合肥写字楼投资，写字楼两大“战场”曾经颇受关注：“北一环”写字楼集群以及潜山路沿线写字楼扎堆区域，其中，北一环更被称为金融长廊，深受投资客的喜爱，然而随着城市经济的发展，合肥写字楼市场在逐渐南移。合肥写字楼现有的库存量卖完还需要3~4年，合肥业内人直言。写字楼投资并不如投资客想象得那样一本万利，部分区域甚至面临难以为继的状况。
看现象：部分租客逃离“北一环”
租客：首次创业难进写字楼
房租、物业、水电都是经济账
老家在铜陵的小宋，去年年末来到合肥，打算开办一所针对高中理科生的辅导班，但培训场地的问题却成了拦路虎。“从高档写字楼到普通办公楼，从精装公寓到企业厂房，我都看遍了，环境好的租金太贵，租金合适的面积太小，面积大的位置又太偏。”可见，对于创业初期的年轻人来说，租金是很大的压力。
“作为初次创业者而言，想有面子就租写字楼，想要实惠就租住宅楼，相同面积的写字楼与住宅之间，价格至少差了四五倍。同样是200㎡的房源，简装住宅月租金在2000元左右，而知名写字楼至少需要六七千元甚至上万元，这还不算物业费以及水电费。”政务区某中介公司的付大姐说。
经销商：办公“逃离”好环境
北一环写字楼等转手率增高
市民孔老板从建筑行业发家，后转行经营机械配件也是风生水起，如今开始代理某国外品牌的水泥搅拌机，着实尝到了苦头。“前两天，我公司办公场所从北一环上一个高级写字楼搬到了某住宅小区内，成本降低了三分之二。”
记者在采访中发现，对于经济下行的现状，面对“要面子还是要生存”这个关键问题，很多人选择了后者，“近，城区各大写字楼的租金明显下滑，而且转让率激增。以长江路上一个写字楼为例，顶峰的时候，租金高时达2.2元/㎡/天。如今，这里的租金普遍回落至1.5元/㎡/天。”三孝口某中介经营者告诉记者。
看数据：合肥写字楼建得有点多
库存：写字楼库存3~4年才能卖完
自2008年开始，合肥的商业发展进入到了井喷式时期，各类写字楼逐一入市。据统计数据显示，合肥九区写字楼的库存量达324.33万方，按目前的去化速度，预计去化的周期为3~4年。其中，新站区的商业写字楼库存量位居九区之首，写字楼库存量高达77.4万方，占合肥库存的23%。
而在其他区域中，政务区区域内有近13家商业写字楼项目，而邻近政务区的蜀山区，同样区域内也聚集着13家的写字楼项目。目前，政务区区域内的写字楼库存量为53万方，而蜀山区以47万方位列之后，去化压力同样很大。
另外，作为商业写字楼发展的后起之秀滨湖区，在区域内也同样聚集着10家商业写字楼项目，区域内的商业写字楼去化周期也较为漫长。
均价：政务区写字楼均价高
据统计数据显示，政务区区域内的写字楼成交均价位居九区首位，为13872元/㎡。政务区内的新地中心更是以15868元/㎡的均价位居合肥写字楼项目的榜首。在区域均价上排名第二的蜀山区，区域内写字楼的均价为11618元/㎡，与政务区相比，单价相差2266元/㎡。
而在合肥写字楼库存量高的新站区，目前区域内主要的商业项目京商商贸城，目前的销售均价仅为4500元/㎡，与政务区区域内的商业写字楼项目动辄万元一平方米相比较，差距十分明显。
看发展：写字楼发展前景光明
企业总部需要更多写字楼
专家指出，合肥写字楼快速成长的2012年至2014年，恰处于深度结构调整期，不利于不动产投资，但2016年楼市经过盘整期休养后，一旦恢复生气，不动产投资的热情将被推高，蕴含着一个庞大的市场机遇。
“安徽融入长三角城市群后，经济外向将会得到更多的机会与支持，先进高效的产业进入安徽的机会更大，也将吸引更多的国际、国内大型企业将目光投向合肥，未来企业总部纷纷落在合肥成为首要选择，这都将成为合肥写字楼市场未来发展的利好因素。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为。
虽然专家看好合肥未来的写字楼市场，但对于投资，专家们一致认为仍需谨慎。“根据自身的实力和自己的投资偏好，对风险，对市场的认可程度要有一定的预测。”安徽省社科院专家孔令刚认为，投资写字楼要考虑企业相对密集而且交通出入口比较方便的地方，周围的配套也是重要因素之一。
写字楼市场步入滨湖时代
“万达城的热销可能是方向性的指针，合肥的写字楼在经历了北一环、政务区之后将进入滨湖时代!”去年前三季度，合肥的写字楼市场10强多是老面孔。包括置地广场、华润中心、金中环广场、华邦世贸中心、新地中心依旧在榜，榜首之位则易主。数据显示，2015年写字楼销售排名榜首的是位于滨湖的合肥万达城，15.47亿元的销售金额，17.74万㎡的销售面积在写字楼市场一家独大。无论是销售金额或是销售面积、套数，万达城的成绩都高于榜单上2、3、4名之和。
不过，仍有专家分析认为，纵观合肥整体楼市，供过于求的写字楼市场销售仍是难点。未来写字楼的发展，业内人士普遍认为写字楼发展除了地段外，还有很多因素尤为重要，规模、软硬件配套、集群式以及定位都是未来写字楼发展的重要道路。尽管众多写字楼开发企业将5A甲级写字楼作为开发标准，但是“独栋”式发展并不能满足企业选择，入驻企业“单门独户”，难以与周边企业形成联动共同发展，会成为企业拒绝选择高档写字楼的重要原因。
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