[摘要] 在四次负利率期间，无论是全国，还是合肥，房价涨势凶猛。
核心提示：在四次负利率期间，无论是，还是合肥，房价涨势凶猛。从多个国家的情况来看，“负利率与房价上涨并行”似乎已成固定规律。
随着央行年内的第三次“双降”，关于中国进入负利率时代的观点彼起此伏。那么，到底何为负利率?负利率时代对房地产市场又有什么影响呢?
“负利率时代”来临居民银行存款缩水
“负利率”是个专业名词，仅从字面意思来看，大部分普通网友很难理解它的含义。其实它跟老百姓口袋里的积蓄有着很大的关系。
据百度百科显示，所谓的负利率是指的是在某些经济情况下，存款利率(常指一年期定期存款的利率)小于同期物价指数(CPI)的上涨幅度。
这时，居民的银行存款随着时间的推移，购买力逐渐降低，看起来就好像在“缩水”一样，故被形象的称为负利率。
换而言之，市场出现通货膨胀，银行存款利率持续下调。这种情形下，如果把钱存在银行里，存款会随着物价的上涨而缩水。
不幸的是，目前居民放在银行的积蓄正在缩水。随着央行的再次降息，依据上述的负利率定义，“负利率时代”已经来临。
今年10月23日，央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率及金融机构人民币存款准备金率。这是自2014年11月22日以来，央行已经进行了六次降息，一年期存款基准利率从3%下降至1.5%，11个月以内存款利率惨遭腰斩。而9月的CPI(居民消费价格总水平)同比上涨1.6%。
显然，通货膨胀率高过同期银行存款利率，市场进入了“负利率时代”。
那么，在此环境下，居民放在银行里的存款究竟是如何缩水的呢?
例如，你在今年10月25日存入10万元的1年定期，存款到期后，你获得的银行利息=100000*1.5%=1500元;通货膨胀利息=100000*1.6%=1600元。于是，1500-1600=-100(值为负值，即为负利率)。
这就意味着，在当前利率水平(1.5%)和CPI涨幅(1.6%)下，如果选择一年期定存，这10万元一年后将直接“缩水”100元。
在目前利率很低的情况下，既然把钱放在银行里并不保险，钱还会白白地蒸发掉，那么把钱拿出来就是好的办法。对于普通老百姓来说，把钱拿出来有些不现实。但对于大部分有一定存款的居民而言，他们不会让自己的资产放在银行贬值，他们会买房、换房、换车、旅游来改善生活;有的还想方设法将银行的存款转移到股市、楼市、理财等中，来进行资产增值。因此，有了消费支出和资本支出，国家经济活跃程度能得到一定的提升。
历史总结：负利率促使房价上涨成固有规律
从历史经验来看，房地产市场会从负利率环境中率先受益。
自上世纪90年代以来，我国经历过4次负利率时期。
次是1992年10月至1995年11月，当时CPI的高值分别达到27.7%，商品房价格累计涨幅达到60%。
第二次是2003年11月至2005年3月，当时CPI的高值分别达到5.3%，商品房价格累计涨幅达到34%;而在此期间，合肥房价从2341元/㎡涨至3189元/㎡，累计涨幅40%。
第三次是2006年12月至2008年10月，当时CPI的高值分别达到8.7%，商品房价格累计涨幅达到12.8%;而在此期间，合肥房价从3200元/㎡涨至3780元/㎡，涨幅18%。
第四次是2010年2月至2012年3月，当时CPI的高值分别达到6.5%，商品房价格累计涨幅达到15%。而在此期间，合肥房价从6051元/㎡涨至6522元/㎡，涨幅7.7%。
由上述数据可以看出，在四次负利率期间，无论是，还是合肥，房价涨势凶猛。
不单是中国，从欧美、日本等多个国家的情况来看，“负利率与房价上涨并行”似乎已成固定规律。
据资料上显示，1985年广场协议后，美元对德国马克，日元，法国法郎，都贬值40%以上，英国，法国，美国，日本，德国房价大涨。
2012年欧债危机以来，丹麦一直实施负利率政策，购房者可以享受到超低的利率，三十年起按揭贷款利率不到3%，短期借款利率则接近0。随之而来的是，丹麦房价大幅窜升，首都哥本哈根房价自2012年中期以来上涨了40~60%。
低利率、负利率时代的到来，通俗的意义上显示央行正努力把钱从银行里赶出来，让大家去消费、投资。在它的影响下，资产价格容易出现较大幅度的上涨。而且，上述种种历史案例也佑证了负利率与房价的关系。
环境变了 新时代的负利率或加剧楼市分化
然而，时代在变，环境在变。目前中国的房地产市场由高速发展期进入转型调整期，借助“负利率”的东风，房价可能在短时间内有所上涨，但重演暴涨的历史是不可能的。
《中房指数系统20年》报告中在指出，随着经济增速的放缓,人口年龄结构的改变,需求结构的变化,未来将进入平稳增长的新常态,房价快速上涨的外部环境已不具备。
在上述4次负利率时代案例中，我们可以看出，房价累计涨幅从60%、到34%、再到12.8%、后到15%，房价涨幅基本持回落状态。这说明了房地产市场逐步进入平稳发展期。
但不可忽视的是，由于各城市发展各异，负利率时代或加剧楼市分化。
业内人士表示，和城镇化阶段一致，中国房地产正经历“马太效应”，即大城市在汲取小城市的购买力和政策利好，强者更强，弱者更弱。
据调查，截止到9月份底，楼市去库存的主基调并没有实质性改变。
库存分化：截止 2015年9月底，38个城市中，一线城市存销比为 9.39个月，房价处于合理区间;
二线城市存销比为 14.91个月，临界压力范围值上限，存在房价下滑的倾向。
三四线城市存销比为 28.94个月，依然远超合理区间，存在显著的降价压力。
房价分化：根据国家统计局新发布的9月份70个大中城市住宅销售价格数据，四个一线城市房价都是上涨，深圳环比涨幅高达4%，北京、上海、广州的环比涨幅都在1%左右。
二线城市则是同比涨跌互现，郑州等中部省会城市环比上涨，而沈阳、大连、长春等东三省重镇，则继续环比下跌。
三四线城市环比跌多涨少，同比更是全部下跌。丹东、湛江等城市的同比跌幅都超过了7%。
因此，与以往普涨的市场格局不同，伴随着负利率新时代，经济基础较好的一二线城市房价上涨速度较为明显，三四线城市由于供求关系失衡，受益程度相对较低。
由于合肥的市场供需较为平衡，业内表示：四季度合肥楼市或坐享负利率“红利”，房价仍有可能继续上涨。
总结：在过去的经验中，负利率对于房价的提升效果尤为明显。然而，此一时彼一时，如今在负利率环境的刺激下，楼市难再现“雄风”。
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