[摘要] 联网+房产的影响，主要体现在对开发商、代理商和中介商三个层面，更直接的说法就是互联网对房地产市场的影响在买卖过程中会有直接的体现。
重点文字1：互联网+房产的影响，主要体现在对开发商、代理商和中介商三个层面，更直接的说法就是互联网对房地产市场的影响在买卖过程中会有直接的体现。
重点文字2：不少地方政府并没有考虑城市发展的现状和未来的空间，只是盲目的开发新区、批地搞建设，一味追求眼前利益，从而使得三线城市的问题变得越来越严重。
重点文字3：互联网+房产的影响，主要体现在对开发商、代理商和中介商三个层面，更直接的说法就是互联网对房地产市场的影响在买卖过程中会有直接的体现。
浅色衬衫配深色领带，鼻梁上的眼镜以及随身携带的水笔，蔡为民，这位在与房地产有着无数交集的人，始终散发着一种“学院派”特有的气质——沉稳而专业。然而一旦涉及到专业领域，他的评点就会变得直接又犀利，给倾听者带来一种特别畅快的感觉。或许正是因为这样的风格，让这位来自宝岛台湾的“学院派”对瞬息万变的房地产市场有着独到的见解和认识。
品了品杯中的咖啡，蔡为民将他对中国房地产市场的看法，向《魅力中国互联网+》的记者娓娓道来。
“中国房地产市场严重分化”
《魅力中国互联网+》记者（以下简称《魅力中国》）：房地产一直是民众关心的话题之一，在您看来，中国的房地产市场目前呈现的是怎样的一种态势？
蔡为民：现在中国的房地产呈现出严重分化的状态，这一点在市场上已经形成了一定的共识。目前这种分化的状态可以分为三个段落：在政策利好不断释放的情况下在一线城市的房地产市场依然是一番欣欣向荣的景象；而在二线城市，由于库存量非常庞大，所以产业的走势以震荡为主，至于是向上震荡还是向下震荡，就要具体看城市本身的状态，这与人口结构、就业结构等多种因素都有直接的联系；而对于三线及已下的城市而言，情况就比较糟糕了，主要的矛盾就是市场供应量远远大于民众可以吸收的数量。这种矛盾的成因是因为2011年推出的一二线城市限购政策，而当时又恰好遇上了严重的通货膨胀，富人阶级担心财富缩水，因此大量前往三线城市购房，并由此引发三线城市的造房、卖房和买房热潮，热潮退去之后，房地产的供应却还在持续，这个时候已经没有人买了，供大于求的问题就产生出来了。有一个数据，如果把中国二三线城市的“新产业用地”和住宅的数目相加，可以容纳34亿人居住，中国的人口是13亿，明显不能够消化市场供应量，因此中国三线城市的房地产市场面临非常困难的局面，积重难返。因此我才说我们的房地产市场目前呈现眼中分化的状态。
《魅力中国》：在您看来，中国三线城市的房地产市场的前景是暗淡的？
蔡为民：中国的市场太大，人口基数也太大，我们并不能说所有的三线城市的房地产市场都已经“病入膏肓”，这个说法有些武断了，但是从目前的情况来看，多数三线城市的情况是不乐观的。三线城市的未来走向，需要参考包括城市的人口和就业结构，产业，尤其是支撑性产业的发展状况，有没有标志性的建设项目在推进以及城市交通的规划等多个方面再做出一个综合的判断。现阶段，多数的三线（及以下）城市是不能够满足这些需求的。更加让人担心的是，在城镇化深入之后，人口大都涌入了一二线城市，人口外流，房产却在增加，三线城市的机会就越来越少。
《魅力中国》：正如您所说，中国二三线城市的房地产开发已经过热，这种情况是否会对土地的使用产生影响？
蔡为民：影响是一定存在的，而且是不容忽视的。目前中国大量的梁田变成了建设用地和商业用地，而中国并没有这么大的商业用地需求，这就会使得消化的难度变得更大。这对于地方政府是个不小的难题，令人遗憾的是，不少地方政府并没有考虑城市发展的现状和未来的空间，只是盲目的开发新区、批地搞建设，一味追求眼前利益，从而使得三线城市的问题变得越来越严重。
《魅力中国》：市场调控是百姓关注的另一大焦点问题，您认为在未来我国房地产调控将往那个方向发展？
蔡为民：在2013年之前，所谓“调控”主要针对两个部分：一是调控房价，希望能够控制住房价的涨幅；二是调控买气，希望不要有太多人买房。未来当我们提到宏观调控的时候，主旨不是“打压”，而是“协助和扶持”。如果从市场的角度来看近一阶段的调控政策，都是以帮助为主旋律：二套房政策、房贷标准等等政策的推出无不是在帮助市场能够获得更好的买气。有一些业者认为由于一线城市的向好，会带动二三线城市摆脱瓶颈。我不赞同这样的判断，这是5年前的情况和做法，放到现在已经不适用了。现在一线城市的欣欣向荣，是建立在富人阶层对三线城市的不看好，同时又面临通货膨胀的压力这双重问题的基础上而形成的，富人阶级只愿意投资一线城市的房地产市场，所以才会景气。这是一个“收缩性景气”的状况，和预想中一线带动二三线城市的“扩散性景气”状况有着根本的区别。
“互联网颠覆房产营销模式”
《魅力中国》：随着互联网+概念的出现，房地产和互联网的联系变得越发紧密，您是如何看待“互联网+房产”这个趋势的？
蔡为民：互联网+房产的影响，主要体现在对开发商、代理商和中介商三个层面，更直接的说法就是互联网对房地产市场的影响在买卖过程中会有直接的体现。互联网与传统销售大的区别在于信息到达的方式。在传统媒体红火的时代，在平面媒体上打广告，然后等着客人上门就行了，这就是所谓的“坐商”，在互联网出现之后，信息到达的方式发生了巨大转变，报纸和电视等传统媒体逐渐弱势，新媒体成为主流，这引发了开发商销售方式的大变革，对开发商而言，因为互联网的传播速度飞快、传播度呈现几何式的增长，他们就必须找到适合互联网的推广模式。而对于代理商等中间方而言，互联网的出现让他们的日子变得难过了。
《魅力中国》：能不能这样说，互联网的出现其实是省去了中间商的一种营销模式？
蔡为民：互联网就是一个“直接到达”的过程，中间的都被省去了，这就让代理行业变得非常危险。代理商有价值的东西有两样：一个是客户名单，而在政策影响下，现在客户名单的价值已经大幅缩水；另一块在于传统媒体资源，而在互联网出现之后，这一块的优势也没有了，因为传统媒体带来的投入产出比很低。代理商的优势都已经不存在了，自然就危险了。中介也是如此，互联网中介不断的渗透到行业中，挤占了传统中介的空间，抢占市场份额，在线上线下联动的过程中，传统中介已经成为了互联网中介的附属品。互联网中介能够通过大规模的资金投入进行宣传推广，而传统中介不可能做到这一点。今年4月开始，上海每月的成交额都超过100万，不少中型的中介公司却依然呈现亏损的状态，大多数成交量都被互联网拿走了，这就是互联网给传统中介带来的冲击。
“海外投资热潮仍会持续”
《魅力中国》：现阶段，越来越多的国人将目光放到了国外的房地产市场，您对这样的现象有怎样的解读？
蔡为民：国人投资海外房地产市场的热潮，应该也是从2011年之后开始的。这个热潮的出现，主要还是和“限购”有关系。限购的政策一出台，就逼着投资者寻找新的机会，这个时候向外扩张就成了势在必行的选择；加之刚刚已经提到的互联网对于信息到达方式的颠覆性变革，国内民众所能够接收的信息量出现了裂变式的增长，由此会引发出一系列的连带效应，民众会看到中国目前所存在的一些问题，空气质量、食品安全、教育体系等等，在如此多重因素的影响之下，国内民众开始尝试接触海外的不动产。再加上不少人希望通过对于不动产的投资来实现财富增值，而国内所谓的“黄金十年”在当时已经过去，国外则刚刚从经济危机中开始复苏。基于这种种原因，海外房地产就变得非常热门了。
《魅力中国》：在您看来，这样的海外投资热潮还会持续很久吗？
蔡为民：我认为这样的情况还会持续一段时间，而且还会是一个不短的周期，原因还在于互联网给房地产市场带来的冲击。在互联网当道的时代，信息的接收方式不同，所以民众对于海外房地产市场的情况能够有更加详尽的了解。以前一直说美国在世界的另一头，距离太过遥远，人生地不熟的过去买房自然担惊受怕，现在的信息很容易查证。还有一个不容忽视的点就是信息传播带来的聚居性，如果你的朋友都告诉你那个区域的房子不错，你自然会将它列为，这是人的心理特质所造成的现象。而当越来越多来自同一地区的人聚居到国外地区，不仅会在当地形成独特的文化（比如美国唐人街），还会在国内形成一种类似于“潮流”的磁吸效应，两相结合，国人对于海外房地产投资的热潮自然就会一直持续下去。
人物box：
蔡为民：精通与见证两岸房地产发展的著名房产专家。对于中国政治、政策、金融、经济、社会、市场的细微观察与精密剖析，经常为媒体及中央内参所采用。曾任复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长（2011-2014），蔡为民不动产策划智库负责人；上海“财经”频道“地产”特约评论员。 并长期担任包括教育电视台、广东卫视、深圳电视台等在内之各种媒体特约评论员，及在「理财周刊」、「台商」、「移居中国」撰写专栏文章。
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