[摘要] 9月21日，省第十二届人大常委会第23次会议听取了《安徽省物业管理条例（修订草案）》的说明，较之原条例，作出了176处修改，删除7条，增加了31条。
保障“租客”的合法权益，物业使用人可以列席业主大会；建立物业服务企业信用信息系统和信用档案，对物业服务企业实行动态监督管理；六种危及房屋安全的特定情形可以启动应急处置方案，使用专项维修资金；开发商对小区空置车位拒不出租或面临每个空置车位高20万元的罚款；在房屋装修工程中未经批准，擅自拆改承重结构高或罚款100万……9月21日，省第十二届人大常委会第23次会议听取了《安徽省物业管理条例（修订草案）》的说明，较之原条例，作出了176处修改，删除7条，增加了31条。
物业 服务
租客权益也同等得到保障
在小区内租房，物业服务企业服务不到位，侵害了租客的合法权益怎么办？以前，一些物业企业可能会以租客不是房主为由，拒绝处理租客的投诉。省人大城乡建设环境与资源保护委员会主任委员余焰炉说，业主和物业使用人不一致的现象越来越普遍。由于这些物业使用人没有产权，难以参与物业管理，其应享有的合法权益也难以保障。
修订草案增加了对物业使用人权益的保护，明确物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主、物业使用人人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。同时，增加了物业使用人的权利和义务的相关内容，物业使用人在物业管理活动中的权利和义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。此外，物业使用人可以列席业主大会。
物业服务企业将有信用档案
今后，物业服务企业将会有信用档案，如有信用黑点，小区业主一查便知。余焰炉指出，目前对物业服务企业实行的是资质管理，未实行标准化管理，也没有设立第三方对其物业服务水平进行评估。为此，修订草案增加了对物业服务企业进行监管和评估的规定，建立物业服务企业信用信息系统和信用档案，推进建立物业服务第三方评估监理机制。
停车
空置车位拒不出租或每个高罚款20万元
一些小区的开发商为推销车位，擅自规定本小区车位只售不租，引发业主与开发商和物业公司之间的矛盾。修订草案明确，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位拒绝出租车位、车库的，县级人民政府物业管理行政主管部门应当责令限期改正；不改正的，每个空置车位处以二十万元的罚款。
根据规定，建设单位出售车位、车库的，应当告知业主，或者在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数的，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。修订草案称，如果拟出租车位不足，需按照抽签等公平方式确认承租业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。
共有道路停车费属全体业主共有
修订草案明确，任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆，确需占用的，应当经业主大会同意并收取车辆停放费。车辆停放费属于全体业主共有。
物业服务企业应当将属于业主共有的车辆停放费单独列账。车辆停放费的按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。没有约定的，车辆停放费在扣除相关成本后，百分之七十纳入专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
专项 维修 资金
建筑安装总费用百分之一专项用于电梯等设备更新改造
专项维修资金使用难和续筹难是较为突出的问题。修订草案明确，专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。业主大会成立前，专项维修资金由管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择代行管理或者自行管理。业主大会选择自行管理专项维修资金的，应当接受物业管理行政主管部门的监督，在主管部门指定的银行设立专项维修资金专户。
对于专项维修资金的使用情况业主有知情权。修订草案称，业主委员会应当按照国家规定，每年至少一次向业主公布专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。
值得一提的是，针对高层住宅电梯、消防等特种设施设备的后期更新、改造资金筹集困难的问题，修订草案规定，建设单位应当在交付使用前，按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新改造。该资金归业主所有，纳入物业管理区域专项维修资金管理。
紧急情况可应急维修
维修资金使用也是业主与物业矛盾的焦点，由于各种原因，使用维修资金并不一定能达成业主法定多数意见，造成设施无法及时维修。修订草案明确了六种危及房屋安全的特定情形可以启动应急处置方案，使用专项维修资金。
这六种情形是：屋面、外墙体防水损坏造成大面积渗漏的；电梯故障危及人身安全的；公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；危及房屋安全的其他情形。
应急维修费用经过审计并向业主公示后，从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。
装修
拆改承重结构高或罚100万
此前，在房屋装修中,一些业主擅自改动房屋承重墙，给建筑安全带来了危险。修改草案明确，在物业管理区域内禁止11种行为，排在位的是拆改房屋承重结构。修改草案称，设计建筑主体或者承重结构变动的装修工程，工程设计方案未经具有相应资质设计单位批准擅自施工的，处以五十万元以上一百万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，处以五万元以上十万元以下罚款。给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿。
住宅开餐馆高或罚100万
未经邻居同意，擅自改变住宅用途，在小区里开起了餐馆、棋牌室，邻居如何维权？修改草案明确，违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门会同规划、环保、市容、公安、消防、市场监督等相关部门责令限期改正、恢复原状，并处以五千元以上二万元以下罚款；情节严重的，处以五十万元以上一百万元以下罚款。
晨报记者 王凯
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