[摘要] 根据财政部公布数据，2015年1~7月累计，国有土地使用权出让收入15425亿元，同比减少9536亿元，下降38.2%。而前两个月这一数字分别下降了40.1%和38.3%。
根据财政部公布数据，2015年1~7月累计，国有土地使用权出让收入15425亿元，同比减少9536亿元，下降38.2%。而前两个月这一数字分别下降了40.1%和38.3%。
中国农业大学资源与环境学院教授朱道林指出，当地方土地财政下滑时，就容易发生债务危机和金融风险。 是当经济出现周期性变化、房地产市场出现波动时，地方 融资平台存在的潜在风险就会爆发出来。
土地财政背后的风险隐忧
国土资源部信息 实验室副处长郭文华对于土地收入和地方财政收入的关系有这样的计算：如果将土地出让合同价款作为分子、地方本级财政收入作为分母，那么2013年中国卖地收入相当于地方财政收入的61%。
而这一数字还不包括与房地产相关的税收，如果加上契税、土地 税、城镇土地使用税和耕地占用税这四项与房地产相关的税收，土地收入占地方财政收入的比重会更大。
“许多地方 不仅还债要靠土地，贷款也要靠土地。”郭文华指出，地方融资的主要途径是土地抵押贷款，银行贷款是债务的主要来源，这也意味着，一旦土地贬值，可能还会并发社会和金融风险。
此外，土地出让收入的使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出等。土地收入的锐减，直接影响征地进度的速度。城市基础设施建设的支持也会减少，而基础设施建设的大量贷款偿还将形成巨大压力。
土地出让收入还是偿还地方债务的主要来源，国家信息 经济预测部主任祝宝良指出，近期，虽然房地产市场销售有所回暖，但由于住房库存量较多、在建规模较大，房地产仍处于减库存之中。产能过剩企业、房地产企业、地方融资平台在前期快速扩张中积累大量债务，今年的地方 债务置换一定程度上减缓了地方债的积累速度，但面对经济下行和风险偏好降低，银行慎贷、断贷现象增加。
国家统计局公布数据显示，2015年1~7月份，房地产开发 52562亿元，同比名义增长4.3%，增速比1~6月份回落0.3个百分点。
其中，东部地区房地产开发 额30186亿元，同比增长4.7%，增速同比回落9.4个百分点，比1~6月回落0.2个百分点。西部地区房地产开发 额11596亿元，同比增长3.8%，增速同比回落10.9个百分点，比1~6月回落0.9个百分点。中部地区房地产开发 额10781亿元，同比增长3.9%，增速同比回落7.7个百分点，比1~6月提高0.3个百分点。中部地区也是惟一房地产开发 增速提高的地区，但从 总额来看，中部地区也是占比少的，仅相当于东部地区房地产开发 额的1/3。
国务院发展研究 金融所研究员巴曙松此前表示，截至目前，房地产开发 、土地购置面积、房地产企业本轮到位资金，均没有出现明显的改善趋势。土地出让金下降趋势没有明显的好转。
调控政策继续托底
扭转土地出让金下降局势，必须处理面包与面粉的关系。从房地产市场的销售面积开始着手，只有促进房地产消费，才能加速房地产开发所需要的土地的出让。
从去年以来，为应对房地产下滑而拖累宏观经济增速，相关部委采取取消房地产限购、限贷政策，降低住房首付比例和住房交易环节税等措施。针对货币政策传导不畅和实体融资成本过高，自去年11月以来，四次降息、三次降低存款准备金率，并利用其他货币政策工具，引导利率下降。针对地方 负债 和财政政策有效性下降的问题，开展了存量债务置换，出台融资平台在建项目的续贷政策，积极推进 企业合作模式（PPP）。
“近期宏观经济虽然逐步企稳，但下行压力依旧较大，其中前七个月房地产 增速创六年来新低，已经下降至4.3%，这对宏观经济造成了明显的拖累。而近段时间， 部委连续出台房地产放松政策，8月19日六部门推出放松限外政策，8月27日三部委又推出公积金贷款放松政策。这都显示出在目前宏观经济持续低迷的情况下， 也迫切需要通过扶持房地产业进一步保持宏观经济的稳增长，为完成年度经济工作的目标而努力。”研究院研究员朱光表示。
“新常态下，通过税收政策调节，对经济支持力度大一些。”财政部财政科学研究所副所长王朝才在接受中国房地产报记者采访时表示。“近些年，对房地产政策也有乱开药方的现象，现在是一种纠错和补救。财政部对于房地产的经济手段也无非在营业税、个人所得税和契税这几项中打圈圈，如果根据市场形势变化，还可能采取进一步降低营业税的二年限制，个人所得税的优惠等。但是一套房子总价很高，也不会因为省 部分税就能促进购买需求，这方面能发挥的作用有限。”
而中国 “卖地难”早就不会什么新鲜事儿了！早在2011年就有。
来源:金融时报
广州 的卖地计划“卡住了”。上月，广州 不得不四度取消或大幅压缩土地拍卖计划，原因是资金吃紧的民营开发商对 一连串抑制房价的措施感到不安。
“两周内取消了32幅地块的拍卖，这样的情形在广州可谓 。”当地学者彭澎表示。今年头9个月，广州 的卖地收入仅为140亿元人民币（合22亿美元），与500亿元人民币的全年目标相距遥远。去年全年的卖地收入为455亿元人民币。
在中国，卖地通常占到地方 收入的40%左右。市、县两级 要依靠地方 收入开发大型基础设施项目。对中国各个城市的 来说，卖地难将催生更庞大的债务，地方上也会因此少建许多火车站、机场、乃至歌剧院。
对中国整体经济来说，这个问题就更加危急：中国依赖大型 项目维持和推动经济的高速增长（第三季度国内生产总值(GDP)增速为9.1%）。如果卖地难的趋势持续下去，中国的GDP增长将会放缓，接受土地作为抵押品、向地方 发放贷款的银行可能背负坏账。
上周，广东省 有史以来 次发布了该省地方 性债务余额。截至去年底，广东省、市、县三级地方 的债务余额为7502亿元人民币。
庞大的债务规模震惊了当地官员。广东省人大常委会主任欧广源讲到：“有的地方 只讲政绩不讲经济，有的官员只顾上项目，甚至搞政绩工程，这一届拼命借钱，还钱的事都留给下一届。”
中国 表示，截至去年底，地方 性债务余额为10.7万亿元人民币。
中山大学岭南学院财政税务系主任林江表示，中国地方 债务问题的规模已赶上美国的次贷危机。这些债务中不良贷款的比重可能多达30%，不过，中国基本上不披露有关不良贷款规模的详细情况。
其他经济学家则比较乐观。瑞银(UBS)的汪涛表示，就算地方 债务占到中国GDP的30%，也仍是可控的，因为中国国内的储蓄 庞大，而且还可以卖掉资产抵债。她表示：“即便占GDP 30%的地方 债务全部违约，未来一两年内出现债务危机的可能性也 低。”
广州及其它各个 面临的问题是，它们必须向 上缴一大部分 税及其它税收收入，并且必须自掏腰包支持大型建设项目。许多 称，这种情形导致地方 过度依赖卖地收入。2010年广州市全年税收收入为3380亿元人民币，其中2100亿元人民币上缴 。
中山大学的林江教授表示：“和地方 的关系好像是父子，地方 在财政上没有完全独立于 。”
他表示， 抑制房价、给过热的房地产市场降温的决定让地方 “困惑”。
中国内地大的房地产开发商万科集团(Vanke)的总裁郁亮11月底表示，2012年万科在买地方面会谨慎行事。里昂证券(CLSA)分析师王艳(Nicole Wong)表示，由于新楼盘销量下降，中国大多数房地产开发商目前在资金方面都很紧张，就算他们想买地也无力竞购。
这种状况若持续下去，将会有更多开发商采取观望态度，地方 的财政将受到重大冲击。
广东省在11月下半月成功发行了总额69亿元人民币的地方债，其预算吃紧的形势稍稍缓解了一些。这次发行属于地方债试点项目， 自1994年以来首次允许上海、深圳等地方 发债。
不过，就近期而言，大型基础设施项目的建设步伐很可能会放缓。在广州，与2010年11月亚运会相关的庞大开支，以及一座造价13.8亿元人民币的新潮歌剧院，已让当地人肉痛不已。
林江教授直言不讳地说，广州市已拨出3000亿元人民币，计划在未来10年将市郊的南沙区打造为 城市。“这3000亿元从哪里来？”他问道。“不会来自税收，显然只能来自卖地。”
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