[摘要] 近一段时间,热闹的除了股市,莫过于楼市了。尤其是从3月27日以来,从国土部、住建部到央行、银监会、财政部、国税总局,短短四天时间,六个部门罕见的打出稳定住房消费的组合拳,也引爆了股市中地产股的行情。 是在“救市”吗?房价会大涨吗?现在是否该买房呢?
近一段时间,热闹的除了股市,莫过于楼市了。尤其是从3月27日以来,从国土部、住建部到央行、银监会、财政部、国税总局,短短四天时间,六个部门罕见的打出稳定住房消费的组合拳,也引爆了股市中地产股的行情。 是在“救市”吗?房价会大涨吗?现在是否该买房呢?围绕这三个问题,从今天起,新闻频道将连续三天推出《三问楼市》系列报道。
在“救市”吗?
为了了解大家对楼市新的一系列新政策的影响力,央视新闻微博昨日发布了一份小调查。
43%的网友认为此次楼市新政会引发房价上涨,38%的网友认为“不会”,剩余19%的人感觉“说不清楚”。
45%的网友认为现在买房不是好时机,31.3%的网友选择了“是”,而剩余23.7%的人则表示“看不清楚”。
某网站前两天也就类似的问题作了调查,根据它们的统计,对于这一次几个部门出台的新政,认为 满意的占到了4.4%,认为满意的占到了23.7%,认为一般满意的占到了56.1%。
而另一份调查显示,对于“您认为新政能提振楼市吗”的提问,36%的网友认为“能”,56%的网友认为“不能”,还有8%的人“说不清楚”。
新政策出台市场反应如何?
其实,多部委这一次联手打出“金融+财税”的政策组合拳,大家并不陌生,2008年、2009年也有类似的政策出台:
2008年下半年,一系列调控政策纷纷出台,包括减免房地产交易环节税收、首次购房首付比例下调至20%,房贷利率可打七折,购房超过两年转让免征营业税,取消城市房地产税。
而进入2009年,1-5月,各地方 出台房地产调控实施细则,各大银行实行积极的信贷政策和适度宽松的货币政策,开发商的自有资金比例更是被下调到了低20%等。
当年,随着这些“救市”政策的出台,房地产市场成交量和成交金额双双大涨。2009年全年商品住宅销售面积8.53亿平方米,销售金额3.82万亿元,较2008年分别增长了43.9%和80.0%,较2007年分别增长了23.4%和50.7%。
那么,这一次,距离一系列新政策公布已经过去了一周多的时间,我们也来看看这次楼市调整与以前有什么不一样的地方吗?房地产市场对这些政策有什么反应。
新政策出台 二手房市场不“亢奋”
满两年的普通住房交易免征营业税,二套房降低首付比例至40%。按道理说,这两项新政策影响大的莫过于二手房交易,但是新政策实施好几天了,北京的二手房市场却并没有表现出 亢奋的状态。记者走访了多家房地产中介门店发现,店里的客流并没有出现明显的变化。
不仅是北京,四川成都的不少二手房中介公司面对新政策,表现得也很淡定。
新政策出台 新房成交仅微涨
二手房市场反应不明显,那新房又怎么样呢?数据显示,4月4日、5日、6日三天,北京市日均新房成交套数237套,而3月份北京新建住宅日均成交量是214套。由此可见,清明节北京楼市的成交只是略好于3月的平均数据,成交量涨幅不大。
在成都市天府新区房地产交易 ,工作人员告诉记者,新政开始实施的这几天,并没有感觉到前来办理房产交易手续的人数有明显增加。而房地产销售人员也表示,整个市场目前还在反应阶段。
而从数据来看,根据中指研究院的交易统计,新政策实施一周以来,22个被监测城市累计住宅成交面积仅比此前一周上升4.9%,其中一线城市成交环比仅上升7.5%,二线城市仅有半数成交量环比上涨,上涨幅度仅为4.0%。
业内人士 要让新政策再“飞”一会
业内人士表示,从政策层面看,这一次推出的政策,对北京、上海、广州等城市而言,由于限购的存在,政策的影响力要比想象中小得多。而从来看,尤其是结合房地产企业近期自身的经营状况,仅靠一两项政策就寄希望改变市场的颓势也不现实。虽然此次出台的政策,对于去库存有积极作用,但影响更多的还是体现在对市场预期的引导上,尤其是这一次新政的效果恐怕还有待时间的检验。
去年以来房地产政策一直在调整
这一次多部门密集出台有关稳定住房消费的政策,可能出乎不少普通百姓的意料,认为这是房地产相关政策的一大突破。
但是在采访中,多名 或业内人士对记者表示,对于他们来说,这些政策带来的“冲击”没有那么大。因为,从去年下半年开始,有关房地产的新政策就已经很多了,各地都有,只是没有像这次“动静”那么大。
去年多地“限购令”就已取消
去年,各地楼市经历了前所未有的低迷。从下半年开始,地方 陆续出台措施,实施了几年的楼市“限购令”在多地以各种形式退出历史舞台。到目前为止,47个限购城市中,仅有北京、上海、广州、深圳、三亚还没有解除限购。
去年首套房首付比例已经降低
去年9月30日,央行 、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。明确:贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。
去年房产相关金融支持已经加强
此后,几个月内央行两次降息、一次降准,目前五年期以上的商业贷款利率是5.9%,是11年来低的贷款利率。
去年10月9日,住建部、财政部及央行联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度,推进公积金异地贷款。
随后,去年10月底的国务院常务会议,明确住房消费为消费扩大和升级的重点领域。
而在今年两会上, 工作报告中也再次提出,稳定住房消费,坚持分类指导,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
指出,这次政策是对房地产信贷政策的一个优化调整和回归,把过去过严的房地产的信贷政策回归到正常状态。
楼市新政“救市”意味并不浓
通过上面的疏理,我们能很清晰地感觉到政策变化的脉络,此次出台的房产新政也是去年这些政策的自然延续。而这些 政策出台的一个共同背景就是我国经济下行压力的加大。
促进经济增长主要有三大因素,消费、出口和 。其中,作为 重要组成部分的房地产 ,增速已经连续12个月出现下降。所以,很多 表示,此次房地产新政策的出台更多的是着眼于整个经济形势,而不单单是单纯的房地产市场。也因此,一些政策的细节与2008年与2009年的政策有明显不同,“救市”意味并不浓。
业内人士认为,与2008、2009年相比,这一次政策调整的背景不尽相同。2008年受金融危机影响楼市下行,而当前楼市则是供应过剩、库存挤压、需求减弱。
从采取的措施来看,这一次政策虽然与2008年、2009年采取的措施有相似之处,但今年更强调在保增长的基础上注重调结构,通过经济结构调整升级推动经济稳定增长。
此外,与2008年、2009年适度宽松的货币政策相比,今年更强调保持稳健的货币政策,更加注重预调微调,更加注重定向调控,做到松紧适度。
在具体政策执行方面,2008年、2009年推出的政策,首套房不管有没有还清贷款,只要符合要求,购买二套房的首付一样都是20%;而当前政策为首套房还清贷款,购买二套房首付才为30%,未还清贷款的则为40%,其政策力度要小于以往。
:新政不是让楼市重回高增长
国务院发展研究 宏观经济研究部部长余斌更是直接点出,这次一系列楼市新政并不是让房地产重回高增长轨道,而是促进房地产市场软着陆。
余斌表示,中国的城镇化率是55%,离达到70%基本完成城镇化的任务还有很大的差距。同时城镇居民的住房改善性需求和空间很大。因此,中国房地产在未来还有发展空间。
他认为,在未来很长一段时间,房地产 增速将会在7%-8%的水平上。
评论员点评:楼市新政重在“稳”
对于此次楼市新政,央视评论员也提出了两个观察点, ,楼市新政确实是要稳定大家的预期。但稳定的,不是 “救市”的预期,而是房地产调控方式转变的预期。
第二,眼前的新政策,跟去年以来的一系列调整动作一脉相承,是个动态、连续的调整过程。 动作的核心指向,是逐渐告别一度不得已而为之的、 化色彩较浓的调控措施,转而努力构建市场化程度较高的房地产业发展环境,更多地让供需关系、城镇化进程等,来影响楼市的销量与价格。这种预期一旦稳定下来,就意味着楼市的冷与热,逐步回归到更正常化、更常态化的机制中、氛围里。您买房也好,卖房也好,才能看得更清楚,做得更靠谱。
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