[摘要] 一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。业内人士认为，上述两大因素导致的需求失衡将成为楼市面临的大威胁。
随着推动房地产繁荣的人口红利逐步消失，中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点”的命运。新的人口结构研究显示，90后人口总数比80后缩减了23%，00后又比90后缩减16%。25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，并从2018年开始急速下降。
一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。业内人士认为，上述两大因素导致的需求失衡将成为楼市面临的大威胁。
主力购房人群见顶？
“总有一天，中国不再有那么多的年轻人；总有一天，中国不再需要那么多的房子。”对于近几年各地人口结构的变化，北京科技大学教授、经济学家赵晓曾感慨道。
实际数据验证了赵晓的判断。研究报告显示，目前主力购房人群为25岁-49岁，1990年的出生人口已经进入到主力购房人群中。但根据第六次人口普查数据，目前80后人口的总数是2.28亿，90后是1.74亿，90后人口总数比80后少23%。同时，统计数据显示，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
“人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱，从现在来看，楼市中的需求结构已经发生改变，刚需人口开始减少。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞分析，近两年，人口结构的各项指标都出现了拐点，中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成房地产在长周期上出现向下拐点。
以婚龄人口为例，第六次人口普查的数据显示，我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势，预计新结婚夫妇对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。
以厦门与深圳为例，今年深圳房价暴涨，而厦门则在去年房价涨幅榜中位列。第六次人口普查数据显示，深圳50岁以上的中老年人占比很低。厦门的人口年龄结构与深圳非常接近，人口年轻化程度明显优于其它城市。
不过，深圳与厦门只是个案，从第六次人口普查数据看，几乎所有城市都出现20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。
此外，过去20年，中国有4亿人口从农村走到城市，从小城市走到了大城市。
“这一波城市化浪潮造成了中国有史以来大的人口迁移和大的经济版图改变，同时也带来了房价的无序快速上涨。”阳光100董事长易小迪说，但这样的人口红利已经消失不见。
从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约3.14亿、2.5亿。
十年后谁会买房？
如果十年后一对夫妻拥有6套房子，那么谁还会买房？
业内人士分析，在中国人口老龄化加剧后，祖辈和父辈的房产将由第三代继承。而在计划生育制度下，大多数家庭构成为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算，第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套，这使得市场上的住房供应远远大于需求。
业内人士指出，从海外经验来看，当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后，房地产周期也将产生深刻变化。以日本楼市为例，后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后房地产泡沫就开始破裂。
“随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”刘渊说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比远低于35岁以下年龄段。
十年之后，1985年之前出生的人群都已进入40岁年龄段，按照刘渊的分析，这一部分人的购房率也将大幅减少，这则意味着，改善型产品也将失去购买力。
除此之外，目前在很多三四线城市人口呈现净流出趋势。数据显示，在2010-2012年期间，房地产平均价格上涨约10%的背景下，人口增速为负的15个三线城市中的蚌埠、开封、十堰、韶关、茂名、南通这6个城市房价逆势下跌。
网友评论：
小小木2_0：照这个逻辑，反推前三代，爷爷辈4个老人至少2套房，父母一套，到我们这辈至少能继承1套了吧，但事实上有多少人一家三代就挤在一个小窝里，还在盼望拆迁或者政府保障房的统计一下吧。除了上一代有些特权阶级能拿到单位分配房以外，其他一般人都要艰难置业的，现在不买房，就以后也买不起房的一族而已。
西江老兵：扯淡95年的房子你还能找到多少栋？00年的房子都拆了多少？10年的房子什么人能买得起？
奶油笨豆：以前曾经这么想，不过入世更深就觉得没这么简单。大城市和小城市不同，购房的主力是外地人，外地人也会发展成本地人，然后要买房，重复之前本地人的做法。除非能够解决资源不平均的问题，否则大城市依然供求平衡，不平衡只是小城市。
灰太狼TLHUl：房子不拆了？二手房不卖了？新城市人不买房了？不要忘了还有几亿农民！
小桃猫_妈咪：//@文茜小妹大:我和白岩松皆曾發言：儍瓜年輕人才在現在買房。結果有人回答：妳不了解，現在不買房，娶不了媳婦，因為「丈母娘」不答應。我説：「這种丈母娘，這麼勢利，你还不快逃？」一位上海老友説：「文茜，這还真逃不了，因為這裡丈母娘，皆如此。」我頓時語塞。
地瓜红太狼：这不瞎扯淡么？到时候祖辈的房子有几套还是完好无损的？不会老化不会拆除？城市永远在发展在规划，房子不可能永远是你的
Helga_S：原来我们国家的房子是按人头摊的，我们家7个人，你看给几套
潇湘碧影打酱油：挖鼻，那是土豪人家六十套房，屌丝人家照样没房。
茉莉天空：让有房人好好享受有房一族荣耀，没房人只能空欢喜，没有赶上改革的盛宴。还是希望房价能合理回归，不要成为一个符号！
王木留：京沪是怎么吸引外地青年人的，中国将来就怎么吸引移民。只怕人家不来啊！好几年前就见过报道说印度组织年经人学汉语，说他们准备好了。
宇AA宸：爷爷一套，奶奶一套，外公一套，外婆一套，爸爸一套，妈妈一套？然后爷爷奶奶结婚多出一套，外公外婆结婚多出一套，爸妈结婚多出一套？是这样吗？
呜噜呐呜噜呐2452：广大农村父母长辈，倒是需要儿女给买套城里的房子。现在有些儿女就这么做的。给农村父母在城里买个小房子。
魏晓_wisdomedu：几十年后的计生政策会不会改成：一对夫妇必须生五胎，生不够牵牛扒房。计生干部们天天抓适龄妇女强制试管受孕。因为那个时候国家人口已经太少，政府建的房子没有人住，学校没学生，医院没病人，餐馆没食客......[思考][思考]
-自由港-：在秀下线吗？给你解释一下，一对夫妻现在可以生两个，这两个20年后生4个，后面不说自己算吧
八年空白：别人不知道，就我个人来讲，10年后从祖辈、父辈继承下来的房子数将是0，这种“6套房子”的算法有点儿不可思议。
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