[摘要] 从合肥九大区来看，新站区楼市活跃度与关注度相对较低，而区域热点也集中在天水路沿线的几大盘。目前“天水路板块”在售3大盘，2014年更是有多家品牌房企在天水路附近拿地，新站区楼市的重心也逐渐从火车站向北倾斜，而“天水路板块”的住宅市场也将呈现“三国鼎立”到“群雄割据”的局面。
从合肥九大区来看，新站区楼市活跃度与关注度相对较低，而区域热点也集中在天水路沿线的几大盘。目前“天水路板块”在售3大盘，2014年更是有多家品牌房企在天水路附近拿地，新站区楼市的重心也逐渐从火车站向北倾斜，而“天水路板块”的住宅市场也将呈现“三国鼎立”到“群雄割据”的局面。
根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2014年7-12月（截止12月15日）合肥市新站区住宅成交共计2004套。其中“天水路板块”3大盘（7-12月）住宅成交共计1657套，占新站区的82.86%，成为目前新站楼市的核心板块。12月（截止12月15日）新站区住宅均价6520.22元/平米，价位刚需。根据“天水路板块”3大盘的成交数据计算，“天水路板块”住宅均价为6589.53元/平米，持平新站区房价。这也充分说明“天水路板块”在新站楼市“重中之重”的地位。
区域概况：1992年与合肥新火车站同步开工建设，1995年、1996年先后被批准列为省级开发区、城市综合开发试点区。2010年区划调整，目前区域面积204.73平方公里，人口30多万人。
2014年新站区获批设立安徽省综合保税区，规划面积2.6平方公里（东至铜陵北路、南至东方大道、西至新蚌埠路、北至魏武路）。2014年6月开工建设，旨在构建承接产业转移、招商引资的重要平台。整个新站区在规划之初，重点发展商贸业和房地产业，综合保税区的建成正是对区域商贸业的促进。另外，近年来一批品牌房企项目进驻，如金辉悦府、长虹世纪荣廷、华润熙云府、京商商贸城等。
1.区域核心推盘稳健单盘库存销售压力不大
新站区与北城、西南组团、东部组团的房价相差不大，价位刚需。但其市区产权的优势，吸引大量长丰县、肥东县以及市区刚需置业的客群。由于区域整体成交量不大，“天水路板块”多项目的推盘节奏及推量较为稳健。
图：2014年7-12月新站区天水路3大盘供销及房价情况
目前，“天水路板块”的金辉悦府已基本推完，项目进入销售尾声，单月销量与住宅库存量都不高。板块内另两个项目，华润熙云府与长虹世纪荣廷成为目前板块的核心。从7-12月，两项目单月住宅销量在120套上下，销量不仅在新站区领先，而相比滨湖、庐阳等楼市热区的项目并不逊色。目前，两项目的住宅库存分别为394套、223套，去化压力适中，2、3月即可售完。综合考量蓄客、成交、库存，预计2015年1月初两项目有新房源加推入市。
2.天水路板块项目特点
从7-12月新站区“天水路板块”成交情况可看出，3盘价格基本在6500元/平米上下波动，7、8月长虹世纪荣廷住宅成交均价较高，主要受到项目高价位洋房成交的影响，在后续备案结束后，价位回落并趋于稳定。项目规划59栋住宅，目前已入市20栋，尚未过半，2015年仍将在天水路板块发挥举足轻重的作用。
华润熙云府地处新站区与庐阳区的交界处，为华润置地首进新站的项目。7-12月该项目销量走势较为波动，主要受其阶段性蓄客开盘的影响。另外，项目仅入市5栋，2015年仍将活跃在新站楼市。2012年8月金辉悦府首次开盘，两年来一直保持区域热销前三的位置，而紧贴地铁1号线、品牌影响、刚需价格也成为其热销的“砝码”。2014年项目逐渐进入销售尾声。
二、新站区及“天水路板块”趋势及预测
房天下观点：目前，随着金辉悦府销售进尾声，天水路板块从“三国鼎立”逐渐过渡到“两盘相争”，由于新站区成交82.86%集中在天水路板块，长虹世纪荣廷与金辉悦府虽然互有竞争，但基本共享整个新站的客群，可以说两者有竞争但不激烈。
新站区在规划之初，就制定了重点发展房地产业与商贸业的规划。其中，发展房地产业也是旨在改变区域风貌，完善生活社区配套，而近年来新站也吸引大量刚需客群。除了上述“天水路板块”3盘，2014年中振地产、禹洲地产在天水路以南的“七里塘板块”拿地；力高置业摘XZQTD160，与华润熙云府一路之隔；绿地集团在天水路以北的“陶冲湖板块”摘得XZQTD158。可见2015年，新站区楼市竞争或将格外激烈，而长虹、华润、绿地、力高、禹洲、中振（金辉悦府销售尾声）6大盘在“封疆拓土”的同时，也将整体“加热”新站的楼市。
表：2014年新站区土地成交情况一览
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