[摘要] 4月16日)近期楼市利好政策频出，但并未扭转楼市的下行态势。昨日，国家统计局发布了全国房地产开发和销售情况，1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，商品房待售面积达到64998万平方米，创下一年以来库存新高，同比增长24.6%。
4月16日)近期楼市利好政策频出，但并未扭转楼市的下行态势。昨日，国家统计局发布了房地产开发和销售情况，1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，商品房待售面积达到64998万平方米，创下一年以来库存新高，同比增长24.6%。
业内人士分析，在成交不振及高库存的基础上，房地产开发投资增速进入中速发展阶段，房企拿地积极性不高，地方政府的土地财政也受到影响。另外，开发商今年上半年仍会以“平价走量”为主，在多项政策利好下，一二线城市的房价可能会出现上涨，三四线城市则涨价动力不足。
一季度房地产开发投资增速回落进入中速发展阶段
统计局发布的数据显示，今年1-3月份，房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%(扣除价格因素实际增长9.5%)，增速比1-2月份回落1.9个百分点。分区域来看，只有中部地区的投资增速提高，东部和西部地区的增速持续回落，且降幅较上月有所扩大。
“一季度的数据比预计的要糟糕，反映了目前房地产市场投资缺乏动力”，上海某房地产研究院研究员严跃进分析，今年季度各类松绑政策纷纷出台，楼市发展环境较好，但近期很多资金流入了股市，而非实体经济，这使得包括房地产市场在内的部分资金被抽走。
严跃进指出，房地产投资降温已成定局，但这是相对于过去的高位投资而言。横向比较，房地产投资增速总体上仍高于其他行业，只是房地产行业由高速进入了中速增长阶段。
随着楼市的持续低迷，地方政府的土地财政也受到了影响。数据显示，1-3月份，房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，土地成交价款1123亿元，二者同比分别下降了32.4%和27.8%。
“土地财政受重创成为不可避免的话题”，在严跃进看来，目前地方政府面临两个尴尬，，受制于库存压力，地方政府土地出让受到比较严格的管控；第二，目前房企拿地积极性不高，对于土地的意向价格也出现下调。
值得注意的是，1-3月份，土地购置面积的降幅超过了成交价款的降幅，这也意味着，虽然土地购置面积和成交价款双双下降，但地价并没有降低，反而提高了。严跃进分析，土地市场的价格涨势基本没有周期波动特征，土地价格受稀缺性等因素影响，总体处于上涨态势。中原地产首席分析师张大伟也认为，整体土地价格在上涨，特别是一二线城市的涨幅比较明显。
一季度楼市销量下跌库存高企三四线城市涨价动力不足
除房产投资增速外，商品房成交量同样不容乐观。统计局数据显示，1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1个百分点，其中，住宅销售面积下降了9.8%。
与此同时，楼市库存量仍在持续攀升，3月末，商品房待售面积64998万平方米，创下一年以来库存量新高，比2月末增加1076万平方米，同比增长24.6%。其中，住宅待售面积增加了639万平方米。
面对如此情况，业内人士分析，开发商在高库存状况下，“平价跑量”仍是佳的市场策略。但目前城市间存在明显的分化，上海某研究院提供的数据显示，截止到3月底，北京、上海、广州、深圳及天津、杭州、南京等24个一二线城市的商品房住宅库存正在减少，这意味着，三四线城市的楼市库存仍在继续增加。
针对不同的城市的市场表现，张大伟预测，“330新政”之后的成交数据显示，一二线城市的表现相对较好，三四线城市的表现较弱。预计在各地政策的频繁刺激之下，一二线城市的观望人群有望加速入市，后续房价可能会出现上涨，而三四线城市则涨价动力不足。
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