[摘要] 前段时日恒大发出商铺半价出售的吆喝，被业内人士评价意欲在三四线城市借商业拉动住宅销售，昨日下午突然开发布会给出“无理由退房”的承诺，一时间再次激起业内各种声音此起彼伏。
前段时日恒大发出商铺半价出售的吆喝，被业内人士评价意欲在三四线城市借商业拉动住宅销售，昨日下午突然开发布会给出“无理由退房”的承诺，一时间再次激起业内各种声音此起彼伏。
在恒大新闻发布会召开后，明源君时间发出了微信调查，从当前的调查结果来看，近半粉丝都认为恒大此举是赤果果的炒作。与此同时，明源君也连线了多位业内人士专家，一起来看看他们怎么看。
一、不饿死自己，就要逼死对手
1.是无端生事，还是有备而来？
拥有10年实际操盘经验的资深营销总唐安蔚向明源君透露，恒大此政策的推出基于2个背景：一是整个楼市开始逐步回暖，开发商去库存的压力正在变小；二是恒大多以精装修产品面市，旗下多个楼盘遭到众多业主投诉。
唐安蔚认为选择在这一时机推出政策，至少包含三层含义：
第二，恒大擅长搅局营销，该政策若坚决贯彻下去，势必引起行业关注、效仿及超越，对短时期内压制对手起到一定作用；
第三，“无理由退房”本来是一个简单的促销策略，恒大却以集团名义发文，说明该公司已经将产品品质和售后服务提升到集团战略层面。
综上，这种方法在迎战4、5月份的营销战役中肯定有效果的！
2.是营销噱头，还是把握出货机会？
恒大这步棋是否安全？泰禾集团营销部副总经理戚荣坤向明源君表示，恒大这步棋相对安全，一则今年房地产行情相比去年，在政策上是利好的，整体成交量预估高于2014年，对于一线房企扩大市场占有率是很好的出货机会，市场断崖式降价可能性很低；二则客户退房的可能性较低，2008年曾经出现过很多无理由退房，但具体操作起来，有很多因素会影响客户的决定，如银行利息谁承担等。
很多业内人士都将此举解读为营销噱头，但这样对促进销售真正能起到多大作用？戚荣坤认为，恒大这样做有几个好处：一是营销造势，性的免费推广，引发媒体、客户关注；二是抢先出货，赚取“3•30”政策红利；三是进行企业正面品牌宣传——“我产品质量高价格低，放心来买吧！”
戚荣坤也补充道，不排除会有其他开发商跟进，行业竞争只会越来越激烈，接下来就看各家谁的动作快，手段高，抢出货了。
二、资金链压力下“无回报融资”
反观恒大的2014年，“现金为王，销售为先”付出的代价是不断飙升的杠杆水平，甚至不惜以大量的类信托表外永续债来对赌中国楼市见底。
大家顾问董事长尹香武认为，恒大许家印曾幸运地逃脱破产，上市后大肆多元扩张，产业链条涵盖粮油、饮料、畜牧业、新能源等，业内评价“大问题掩盖小问题”：
一来异业扩张内耗极大，资金链受压，乃至“无法再撑下去”；
二来国有银行给了恒大1600亿新的贷款额度，其中中国银行给300亿额度，中信600亿，加上由于美元等因素，外资银行不再贷款给恒大，虽然恒大去年销售1300亿，但现有1518亿贷款和445亿债务借款需要付利息；
三来，恒大已经开始大量拖欠合作方款项，“无条件退房”实属急于变相无回报融资。
三、回笼资金，把握战略调整和管理提升机会
明源地产研究院资深研究员刘策认为，首先，从活动背景来看，这是针对目前行业高库存水平、企业高负债和高资金压力下的主动应对策略。恒大化布局中二、三线城市居多，而这些城市目前面临较大的库存压力，外部压力传导至企业内部，导致存货压力加大，侵占企业资金，带来现金流和负债风险，因此，这是恒大寻求破局的一种战术动作。
其次，“无理由退房”作为一次营销噱头，这次吸引了足够的媒体曝光度，对于未来恒大的项目销售无疑会起到的推动作用。一旦恒大的去化速度加快，将有更多资金被盘活，之后再用这些钱去腾挪、调整恒大原有城市布局，不啻为一次绝佳的战略调整机会。
再次，虽然降低了购房者购房风险，有利于整体销售，但影响购房者决策的主要因素是项目本身性价比和资产预期，无理由退房能起到一定催化作用，但无法从根本上影响大局，恒大项目终去化快慢还是取决于项目本身质地，因此，活动本身预计对于去化的帮助有限。与此同时，为规避退房风险，对恒大工程质量管理提出了更高要求。
后，更深层次上，此次行动将倒逼恒大战略转型和管理提升。可以预见，重新优化区域布局，优化存货结构，实现逆市调仓，重视供销存的匹配，将成为恒大管理重点。
从行业影响来看，恒大此次“无理由退房”也给房地产企业敲响了警钟，营销手法创新力度越大，越是折射出房企面临的管理挑战更大，对房企也有一定的警示意义，白银时代下，房企存货风险越来越大，应该从源头上做好客户需求管理，生产适销对路的产品，战略布局上更多考虑城市布局的合理性，更好做好供销存管理，现金为王，稳健经营，防火胜于救火。
四、退房的可能性有多大？
中原地产首席分析师张大伟认为，对于房地产市场来说，出现退房的原因有两种：一是收房的时候质量差，二是房价下调。无理由退房对于中国90%成交是期房的房地产市场现状来说，的确解决了购房者对房屋质量的担忧。
张大伟还提到，实际中购房者选择无理由退房的可能性非常小。因为目前市场成交大部分为期房，这种情况下，购房者从签约到收房起码需要1~2年时间，这种情况下，大部分需要支付10%~15%的按揭贷款利息或者是资金成本。另外收房前还有3%~5%的税费支出，所以如果选择退房，这部分将成为购房者的损失，整体看，出现退房的可能性不大。
此外，签完合同到交房入住这一段，房屋是抗跌的，只要不比同地段的房价高就行，这点看来，退房可能性也很小。
如真发生大规模退房，业内人士也质疑，首先，恒大的发布会上没有发布具体的合同条款，只是个公告，具体里面4个合同的条款都没有公开，因此还有可能是“有前提的退房”。
其次，如果说无条件退房是一种噱头，那么先把认购书签了，把首期和按揭款收了，交楼都是买房后一两年了，加上没说限时多少来退款，如果以验房合格收房为时间点，这时间之前都可以无条件退房。
再次，退房时必有一堆税费须结，再加上三五个月的退款等候时间，也会影响买家的资金回笼。
正如冠峰置业总经理曹稷所称，从恒大的发文来看，该规定从4月16日开始执行，一般和客户签合同的时间只有3~5天，往回倒推，11号认购的客户到16号退房，他们前期应该测算过，这段时间的客户即使全部退房损失也不大。另外，文件中并没有写到具体期限，不排除恒大会随时单方面终止这一规定。
曹稷补充道，恒大此举可以看出，许老板对市场预期非常好，据恒大员工透露，恒大要求5月31日前再上马100个项目。
因此，恒大此番“无理由退房”，终只是实现“比打广告促销强多了”的效果。
【事件缘起】
昨天下午3时，恒大突然召集媒体宣布召开发布会，恒大董事局副总裁夏海钧登场揭幕发布会事宜：无理由退房！
意即：2015年4月16日8时起，自签合同之日到办理入住手续前，均可无理由退房，并可在签合同时自愿选择是否签署无理由退房协议书。
恒大地产集团《关于实施无理由退房重大决定》
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