[摘要] 根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2015年2-4月（截止4月14日）合肥市高新区住宅成交共计983套，而位于大蜀山之南8大盘（保利西山林语、百商悦澜山、保利梧桐语、淮矿馥邦天下、绿地乔治庄园、华地紫园、圣联香御公馆、御景城）共计成交618套，占比63.38%，成交占比凸显了其在高新区的核心地位。
根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2015年2-4月（截止4月14日）合肥市高新区住宅成交共计983套，而位于大蜀山之南8大盘（保利西山林语、百商悦澜山、保利梧桐语、淮矿馥邦天下、绿地乔治庄园、华地紫园、圣联香御公馆、御景城）共计成交618套，占比63.38%，成交占比凸显了其在高新区的核心地位。
保利西山林语、百商悦澜山、淮矿馥邦天下、御景城作为成交的主力盘，属目前板块在售热销项目。4月（截至4月14日）高新区住宅均价7894.62元/平米，大蜀山板块之南住宅均价8039.73元/平米，略高于区域的住宅均价，与板块内别墅、洋房等高端住宅出售有关。
大蜀山板块之南背景：大蜀山板块之南东西以浮山路和科学大道为界，南至高新区与肥西县界，北至望江西路。本板块依托蜀山森林公园，距离柏堰湖、蜀山湖、王咀湖较近，自然环境优越，政务区和高新区商圈，商业配套齐全。板块内包含刚需房和高端住宅项目，是目前高端住宅主要集聚区域。
一、 大蜀山板块之南刚需项目分析
从2015.2-2015.4（截止4月14日）的成交数据可以看出，大蜀山板块之南核心刚需6盘（百商悦澜山、保利梧桐语、华地紫园、淮矿馥邦天下、圣联香御公馆、御景城）均有较好的表现。百商悦澜山近3月平均销量55套，淮矿馥邦天下月均销42套，御景城月均销34套，保利梧桐语月均销量28套。板块内圣联香御公馆月均销6套，华地紫园月均销2套，2盘均处于清盘阶段。价格方面，百商悦澜山均价在6638元/平米，保利梧桐语均价在6882元/平米，御景城均价在6898元/平米，淮矿馥邦天下均价8285元/平米，主要是受洋房销售的影响。
图 近3月高新区大蜀山板块之南6盘供销及房价情况
根据房产局网站数据显示，百商悦澜山目前住宅在售量531套，目前主推36#楼，根据月均成交量来看，去化周期在8-9个月；保利梧桐语在售量69套，主要为萌萌公寓尾盘，后期住宅暂无加推计划。淮矿馥邦天下住宅在售量314套，计划5月开盘1栋高层。御景城在售量538套，目前无新盘入市计划，预计后期营销以去化库存为主。华地紫园、圣联香御公馆项目处于清盘阶段，库存量不多，后期主要以洋房和别墅业态为主。
图 近3月高新区大蜀山板块之南4盘住宅成交量
从近3月大蜀山板块之南4盘住宅成交量来看，百商悦澜山、淮矿馥邦天下、御景城3盘成交量都较为平稳，总体呈上升态势，百商悦澜山3月单月成交94套，保利梧桐语2月底住宅项目清盘，3月份公寓入市后销量暴涨，单月销量达75套。价格方面，百商悦澜山、保利梧桐语项目近3月均价在7000元/平米以下，淮矿馥邦天下受加推洋房影响成交均价增幅较大，4月成交均价达9135元/平米。整体来看，大蜀山板块之南刚需存量不多，多数楼盘暂无高层推盘计划。
二、 大蜀山板块之南 “墅区”项目分析
大蜀山板块之南“墅区”项目包括保利西山林语、绿地乔治庄园别墅、百商澜山墅、中海嶺湖墅、御湖上园、御湖庄园、旭辉湖山源著等项目。目前墅需项目以保利西山林语、百商澜山墅项目为主，旭辉湖山源著、新华御湖庄园项目尚未开盘，绿地乔治庄园别墅仅剩后十几套别墅在售。2015年1-3月板块内别墅成交14套，成交量占全市别墅成交量的14%。总体来看，目前板块内墅需项目渐进成熟。
三、大蜀山板块之南趋势及预测
房天下观点：大蜀山板块之南依托大蜀山形成，板块内包含着高层、洋房、别墅等业态产品，是集刚需和改善型需求为一体的板块。目前板块内刚需库存量不多，百商悦澜山15栋高层已推12栋，剩余3栋440套房源，御景城14栋高层已推8栋，剩余6栋790套房源，保利梧桐语10栋高层已售罄，目前主要在售少量公寓。淮矿馥邦天下14栋高层已推13栋，剩余1栋132套。板块内刚需库存量约1410套，后期无高层居住用途地块入市，去化库存后刚需客流或将转移至其他板块。
目前大蜀山板块之南别墅、洋房在售项目主要为保利西山林语、百商澜山墅，保利西山林语已推8栋176套洋房，预计4月下旬加推9、10#楼洋房，并计划推出一期峰墅。百商澜山墅已推20栋别墅，预计4月份加推别墅新品。圣联香御公馆洋房处于清盘阶段，绿地乔治庄园别墅仅剩十几套别墅房源。板块内计划入市的墅需项目主要有新华御湖上园、新华御湖庄园、旭辉湖上源著，这3个项目均计划在5月份左右首开洋房、别墅等房源。板块内别墅、洋房推量增加，未来该墅区或将成为合肥高端住宅集中区，也或将成为别墅市场的销售“高地”。
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