[摘要] 中安在线讯 在去年10月份调整二套房认定标准之后,房贷政策迎来了更为全面的松绑。30日,央行、住建部、银监会、财政部纷纷发文,将二套房的首付比例从6成降至4成,同时二手房的营业税从之前满5年免征调整为满2年免征,公积金首套房贷款低首付比例下调为20%。多重利好新政出台,会对合肥(楼盘)房地产市场造成什么影响?广......
在去年10月份调整二套房认定标准之后，房贷政策迎来了更为全面的松绑。30日，央行、住建部、银监会、财政部纷纷发文，将二套房的首付比例从6成降至4成，同时二手房的营业税从之前满5年免征调整为满2年免征，公积金首套房贷款低首付比例下调为20%。多重利好新政出台，会对合肥（楼盘）房地产市场造成什么影响？广大购房者能否利用利好政策从房市中分一杯羹？记者帮市民们算了一笔账。
影响之房贷
根据安徽省清源房地产研究院新发布的安徽省2014年12月份房地产市场分析报告来看，合肥市区商品住宅均价7423元/㎡位，居全省首位。二套房一般为改善性住房，以面积120㎡计算，房款需要90万元。
如果按照目前合肥房地产首付7成的比例计算，那么首付款是63万元，需要向银行贷款27万元。这样27万元的贷款如果按照商业贷款进行计算，那么20年期、等额本息、新的基准利率的贷款条件下，还款总额为469872.26元，月供1957.80元。
新政后，如果按照4成的比例进行计算，那么首付款是36万元，需要向银行贷款54万元。这样42万元贷款如果按照同样的贷款条件进行计算，那么还款总额为939744.51元，月供3915.6元。
比较后得出，一套90万的二套房，7成首付下，首付和按揭贷款的总金额为63万+47万即110万元。而在4成首付下，首付和按揭贷款的总金额为36万+94万即130万元。这样对比，虽然首付可以少付27万元，但每月还款要多还近2000元，总的要增加20万元的支付。
因此，对于此类改善型购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。但较少的首付可以让改善型购房者积极入市，降低入市门槛和成本。
影响之纳税
70万二手房营业税省3.85万
2015年3月22日-3月28日期间，合肥市共挂牌个人出售类二手房房源419条，总挂牌面积为38967.84㎡，平均每套面积93㎡，挂牌平均单价为7896元/㎡。环比前一周，挂牌面积下降2.74%，挂牌均价下降3.58%。挂牌均价方面，滨湖区受到滨湖明珠产权满五年房源挂牌的影响，跃居高位，上周均价超过了9000元/㎡。政务区的挂牌均价创2015年来新低。庐阳区和蜀山区的挂牌均价超过了8000元/㎡。上周高新区的挂牌均价恢复正常，均价低，不足7000元/㎡。
因此可以估算，合肥市场二手房每套挂牌均价略高于70万元。营业税免征期限5年变2年，保守估计这一政策受益的合肥二手房数量大概占目前市场总流通量的两成左右。合肥主城区之外的新城，7成以上的二手房是满2年以上的，此次营业税调整执行，对于整个市场来说无疑是一个利好政策。
按照目前税费计算，合肥5年以内的普通住宅营业税是征收总房价的5.5%，一套70万元的二手房可以免税3.85万元。
影响之房价
合肥房价大涨可能性小
世联地产发布的《合肥市2014年房地产市场报告》中指出， 2014年合肥市区住宅新增批售套数为85847套，同比2013年下降5.5%；新增批售面积为881.42万平米，同比2013年增加2.0%；住宅成交91077套，同比2013年下降13.7%；成交907.32万平米，同比2013年下降15.4%；成交金额为700.99亿元，同比2013年下降6.4%；成交均价为7726元/平米，同比上涨10.6%；住宅市场供销比为0.94:1，供应略小于成交。
由于市场供应略小于成交，业内人士预计，不管此番政策对楼市实际成交量有多大影响，合肥房价仍将保持自己的节奏，整体走势为小幅爬坡。合肥学院房地产研究所副所长凌斌建议，新政应该会对房价有一定的影响，但不会出现突然暴涨，只要是自住，购房者随时可以出手买房。
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