[摘要] 3月26日，《每日经济新闻》记者从国土资源部官方网站获悉，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），要求进一步加强住房及用地供应分类管理，合理优化住房及用地供应规模、结构，支持居民自住和改善性住房需求。
3月26日，《每日经济新闻》记者从国土资源部官方网站获悉，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），要求进一步加强住房及用地供应分类管理，合理优化住房及用地供应规模、结构，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
《通知》在“合理安排住房和其用地供应规模”、“优化住房及用地供应结构”、“多渠道筹措保障房源”、“加强联动管理与监督”等方面做出的指示。
多名业内专家向《每日经济新闻》记者表示，两部委文件是对政府工作报告“分城施策”“支持改善性购房需求”“存量房转为保障房”等方针的具体诠释。
对土地和住房供应控总量、调结构的思路符合实际，更重要的是能稳定市场预期，稳定市场价格和供求。在房地产对国家经济拉动弱化的趋势下，以存量房回购保障房的方式也一举两得。
“但有待金融层面降首付、调利率的政策跟其他部门政策联合，才能更完善和更具实效。在‘稳定住房消费、支持自住需求’的基调下，相关部门和省市政府会相继出台放松性文件。”
控总量、调结构新政稳定市场预期
“两部委的文件，大思路是对的，符合政府工作报告的要求。”中国房地产业协会原副会长朱中一接受《每日经济新闻》记者采访时如是评价。
对于《通知》要求，对住房和其用地供应规模“有供、有限”，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。住房供过于求的，要适当控制，减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
朱中一指出，根据政府工作报告的指示，今年的一项重大任务是对宏观经济的稳定和完善，具体的一方面就是增加有效供应，盘活存量。在供应方面，不少住宅用地供大于求的城市，应该调节，其他城市应该注意增加有效供应，盘活存量。
“对于有些存量过剩的城市，除了减少供应的方法，还应该注意的是对改变用地的用途的指示。”
合富辉煌房地产研究院院长龙斌告诉《每日经济新闻》记者，《要求》第二条提到“有些县市可研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，引导未开发房地产用地转型利用。”这一方面体现了今年很重要的“分城施策”的政策，一方面则是对过剩的存量，找出了另一种方法。毕竟降低供应是短期的调节措施，改变用途则是更直接的方式。
与此同时，《要求》中明确指出“允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求”
“在今年的政府工作报告中已经表态称，支持改善性购房需求、稳定住房消费，方针很明确，相关部委出台政策是顺理成章。”
龙斌认为，开发商本身就会随着市场需求，调整住房户型，重点是政策方面给出相应的空间。
“政策口子一开，说明存量并不可怕，还是能够找到一些很好的通道。很重要的一点是，文件的公布对稳定市场预期，有很重要作用。”
收购存量房做保障房成趋势
值得指出的一点是，《要求》在“多渠道筹措房源”方面提出，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的。
记者注意到，根据研究数据，截至2010年底，城镇保障性住房覆盖率约在7%，加上“十二五”期间的3600万套，至2015年末我国保障性住房（包含棚改房），共计5000万套左右，能够覆盖22%的城镇常住家庭（以总数2.3亿计算）。但2015年保障房开发投资对固定资产投资拉动预计在3个百分点，拉动作用弱化。
在今年的政府工作报告中，总理也明确提出：住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。
随着保障房建设经济拉动力减弱、民生性增强，进入保障房产出高峰后，未来几年降低保障房新建率，回购商品房盘活存量等方式会更普遍。
“用商品房和商品房用地来调节保障房，是目前为止直接和一举两得的方式，能同时快速增加保障房，消化商品房。”
但龙斌告诉记者，政策怎么落地非常关键，但上述方式的落地有一定难度，操作复杂，地方政府要承担风险，另外如何保证公开公平公正，公开招标还是怎样的措施有效，政府是否相关资金充足……这些都是亟待解决的问题。
富力成都某管理层也向记者直言，站在一线人员的角度，对政府以存量商品房回购作为保障房的方式，评价乐观，但政府会用什么样的方式、与哪些开发商和楼盘进行合作、以怎样的价格多大比例回收，是我们关心的问题，也是政策能否落地和继续实施下去的关键。
救市政策将陆续出台
两会闭幕以来，房地产市场一直“救市”风声不断。
自3月16日中央发文明确“加大对职工购买首套房和自住型商品住房的贷款支持力度”之后，20日住建部部长陈政高也在电视电话会议上表示，各地要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度。
3月18日，广州宣布90平方米以下首套房公积金首付降至两成，90平方米以上首付三成。两天后福建省也放宽首套房、首改房的认定标准，首套房和多套房，首次使用公积金贷款者，首付比例均降至20%。济南、惠州等地也基于“认房不认贷”，重新设定公积金贷款首套房的认定标准。上海也盛传公积金贷款额上限或提至140万元。
除此之外，“房贷利率下调”、“营业税五改三”等新政也相继流传。
虽然在国土资源部和城乡住建部的文件中，并未提及上述政策，但业内认为，相关部委跟进出新政是大概念事件。
朱中一透露，总理在3月15日的讲话中就说过“我们的工具箱里还有很多的工具，有很大的回旋余地”，一些有利于改革的工具会用到，我想其他有关部门也在调查和考虑出台政策。在“分城施策”的基调下，地方政府也会有一些招。
龙斌告诉记者，降首付、调贷款以及税收调整都还要等待央行、税务总局等部门的表态，但住建部是牵头部门，其他部委很可能会陆续发文。地方政府对公积金政策有较大的决策权，更多城市或会陆续出台政策。
在“稳定住房消费、支持自住需求”的大旗下，接下去部委的房贷政策，还将进一步放松，更多省市政府也会相继出台救市文件。
不过龙斌呼吁，“金融方面的政策，跟其他部门的政策联合起来，政策才会更完善些，而且要落到实地，才能够真正落地到支持市场需求。
“公积金和商业贷方面的放松，实际意义才会更大。目前的贷款门槛和首付、利率比例，针对目前的市场，其实都应该适度调整。只有从金融层面降低门槛、提升购买力，才能真正支持自住和改善性需求入市，激活市场。”上述房企人士表示。
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