[摘要] 根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2014年12-2015年2月（截止2月28日）合肥市庐阳区住宅成交2173套。其中四里河板块3大核心盘（万科森林公园、中国铁建国际城和文一名门湖畔）住宅成交总量在973套，占比44.78%。如此高的成交占比足以说明其在庐阳区的核心板块地位。
根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2014年12-2015年2月（截止2月28日）合肥市庐阳区住宅成交2173套。其中四里河板块3大核心盘（万科森林公园、中国铁建国际城和文一名门湖畔）住宅成交总量在973套，占比44.78%。如此高的成交占比足以说明其在庐阳区的核心板块地位。
2月（截止2月28日）庐阳区住宅均价8874.92元/平米。整个四里河板块楼盘整体住宅均价9411.80元/平米，远超庐阳区的平均价位。随着中国铁建、万科、文一及绿地等品牌房企的竞相入驻，四里河板块热度急升，成交量及均价激增。
四里河板块背景：四里河板块南接合肥老城中心，北连北城新区，是连接合肥南北的桥梁板块，也是庐阳区政府重力打造的市级商业中心——森林公园商业圈。板块内有近万亩森林公园、董铺水库、大房郢水库和三国遗址公园，自然和人文环境优势明显。自2014年庐阳区启动四里河生态修复工程，四里河中段新增近5万平米的湿地，更好地调节区域环境，使得本区更加宜居。
一、四里河板块项目分析
从2014.12-2015.2的成交数据可以看出，四里河板块核心的3个项目（万科森林公园、中国铁建国际城、文一名门湖畔）表现良好，月均成交量均过百，其中万科森林公园项目的月均成交量更是达到149套。房价方面，中国铁建国际城及文一名门湖畔住宅均价均超7千/平米，万科森林公园受加推洋房等因素影响，住宅均价破1万/平米。
图：近3月庐阳区四里河板块3盘供销及房价情况
从库存量来看，目前中铁国际城的库存量超500套，主要是前期推盘余量，预计3月份会加推高层4#楼，根据月均成交量来看，去化周期在4~5个月；文一名门湖畔库存为467套，大部分为1月新开盘房源；万科森林公园销售状况良好，库存较少，首开房源去化较快。
图：近3月庐阳区四里河板块3盘住宅成交量及均价
从近3月四里河板块核心项目的成交量及均价来看，万科森林公园表现不容忽视，不管是成交量还是成交价都远超另外两盘，1月更是实现单月成交超200套。中铁国际城月成交量前2月较为平稳，保持在110套以上，第3月仅成交51套。文一名门湖畔1月份开盘成交近140套，2月成交量骤减到77套。总体来看，四里河板块3个项目中，万科森林公园凭借着品牌、户型、地段、环境等众多优势，成交量和均价遥遥领先，2015年仍处于热销期，整体货量充足。
二、四里河板块趋势及预测
房天下观点：随着人们对居住环境的关注，打造生态宜居新城势在必行。庐阳区政府对四里河板块内基本设施进行完善，吸引了众多品牌房企的入驻。加之得天独厚的生态环境，四里河板块得到了长足发展，蜕变为常住人口近40万的高人气城市副中心。
板块内核心大盘无一不是大体量项目，根据前3月市场表现来看，万科森林公园、中铁国际城以及文一名门湖畔等项目总体销量良好，三足鼎立格局明显。2015年2季度绿地派克公馆正式进驻四里河板块，并首推非毛坯房源，强势打破板块内三足鼎立格局，演变成四强争霸。
大牌房企的涌入以及楼盘的密集加推，带动四里河板块关注度持续升温。文一名门湖畔1月开盘，后期以减少库存为主。4月中下旬万科森林公园推出睿庭“小三房”，高端住宅项目推盘数量不减，绿地派克公馆预计入市5栋高层600多套房源，中铁国际城后期整体货量不多，或进入尾声阶段。结合这四盘的推盘计划，预计“金三银四”整个四里河板块将有近2000套房源入市，类型包括住宅、公寓、别墅等多种业态，涵盖了刚需和改善型住房需求。
2014年万科以总价254542.4万元摘得N1405地块，该地块楼面价近6000元/平米，入市后房价或涨超万元。虽然离四里河板块有一定距离，但未来入市会对整个板块产生冲击和影响。高层、写字楼、商业街等综合业态房源全面入市，在整个四里河板块，甚至辐射到西一环，都是少有的综合体项目。
表：2014年合肥庐阳区已出让或待出让地块基本信息
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