[摘要] 住宅改为经营性用房,在许多社区普遍存在。如何加强“住改商”管理,保障居民、经营者都享有合法权益,行政管理部门和小区物业服务企业还需进一步探索。
住宅改为经营性用房，在许多社区普遍存在。如何加强“住改商”管理，保障居民、经营者都享有合法权益，行政管理部门和小区物业服务企业还需进一步探索。
住宅“变”公司众多邻居不乐意
“住宅小区本是安静和谐的居家之所，但自从一些公司搬进来后，许多外来人员进进出出，闹哄哄的，让人担心安全。 ”家住合肥市百盛苑小区的汪奶奶说，他们小区多时进驻近百家公司，经过物业清理，现在还剩不少。这些公司工作人员、顾客不仅占用电梯、保洁等小区公共资源，还常常不遵守小区管理规定，给居民生活带来许多困扰。
百盛苑小区17栋楼紧临小区大门和肥西路，“住改商”比较集中。该楼一位不愿透露姓名的居民抱怨，这些公司没有小区门禁卡，常常利用地下停车库进出口作为进出小区的通道，严重影响居民驾车进出车库。有次，他开车出去，刚驶出车位拐弯，突然冒出来几个孩子，虽然紧急刹住车，还是吓出一身汗。细问之下，才知道这些孩子在楼上一家辅导学校上课，学校让他们从地下车库入口进小区。
记者走访省城部分小区发现，“住改商”现象非常普遍，小区住宅“变身”公司办公室、美容会所、家庭旅馆、商店超市，有的甚至变成饭店。 “我家楼上是家汗蒸馆，住在楼下，每天提心吊胆。 ”家住合肥市望江路某小区的杨晶告诉记者，楼上住户擅自将住宅改装成汗蒸馆，使用大功率电器，给整栋楼造成用电安全隐患，“上楼去汗蒸的人越多，我们邻居越害怕”。
在合肥市合作化北路一小区临街居民楼背面，记者看到单元门入口处有不少污水，楼道里有股难闻气味，二楼、三楼部分窗户玻璃上还覆有油污。 “都是一楼饭店造成的，晚上噪音大，太吵了。 ”该小区居民刘女士告诉记者，小区居民曾打电话到物业、社区、房管局等部门投诉，一直不了了之。
出租不违法以禁代管行不通
“我们是一家网络公司，三五个人、几台电脑，平日也要求员工严格遵守小区物业管理规定，不会对左邻右舍生活造成什么不良影响。”百盛苑17栋楼一家公司负责人告诉记者，他们公司在这里办公已经几年，近期也没有搬出去的打算。他说，相对于附近的写字楼，小区的租金便宜很多，160多平方米套房，月租金只要2000多元钱。
“许多小微企业都愿意租小区住宅房作办公地点，环境好、成本低；许多业主也乐意把房子出租作为经营性用房。 ”合肥吉大房产中介公司工作人员告诉记者，面积大的房屋，特别是复式楼出租作为经营性用房的很多。业主不仅能得到较高租金，还不用装修，不用提供家庭生活设备，而且出租作为经营性用房的，租期较长。
百盛苑小区物业管理人员王先生告诉记者，小区原有许多公司，已经清理一部分，下一步还将继续清理。得知有想在小区租房的公司，物业也尽力劝阻。
记者采访发现，对物业一律禁止“住改商”的做法，部分居民并不赞同。他们表示，只要不损害邻居利益，自己有权将自家房子作为经营性用房，或出租给公司。安徽庐家律师事务所律师许承斌告诉记者，按《物权法》有关规定，业主只要不违反法律、法规以及管理规约，并征得有利害关系的业主同意，就可以将住宅改为经营性用房。
“对于"住改商"，禁或放，物业公司两面为难，希望有关行政管理部门能出面给个说法。 ”合肥市望江路某小区物业工作人员陈女士告诉记者，目前，物业公司只有在接到居民对某个公司的投诉时，才会上门提醒投诉对象，平时基本不管。
管理“踢皮球”有效监管难实施
小区“住改商”，应该怎么管？记者就此询问了合肥市房地产管理局。工作人员告诉记者，“住改商”问题不归小区物业管理，应由当地社区、街道管。然而，合肥市蜀山区稻香村街道社会事务科相关负责人却告诉记者，“住改商”问题应由房地产管理部门、工商部门管理，特别是工商部门在企业注册时就应严格“把关”禁止。但蜀山区市场监督管理局登记许可服务科工作人员告诉记者，按有关规定，申请人出具物业公司证明(房产租赁登记备案)，工商部门无权禁止登记。
从小区物业到房地产管理部门、到街道、到工商，“住改商”问题转了一圈又回到小区物业，似乎成了一个无解的难题。 “你要想在小区里租房子开公司，就要和小区物业好好"沟通"一下。 ”记者采访时，合肥市肥西路上一小区“住改商”业主对记者说，该小区物业虽然说禁止“住改商”，但只要和物业搞好关系，再多交些物业费，就能把公司开在小区里。
“行政主管部门对"住改商"监管不到位，为少数小区物业从中牟利留下了暗门。 ”在合肥市从事房产租赁中介多年的陈兵告诉记者，“住改商”的实际控制权掌握在小区物业手上。出于自身利益，物业有时会让不合规的“住改商”公司堂而皇之入驻，却将合规的拒之门外。对“住改商”禁或放，相关行政管理部门必须有明确细致的规定，并切实执行。
许承斌认为，《物权法》及高法院对“住改商”的相关司法解释只能约束法院的理解和适用，解决诉讼过程中的问题。现实生活中，考虑到司法诉讼成本，更多不经过诉讼的“住改商”纠纷需要相关行政职能部门直接解决。因此，职能部门还需进一步研究出台相关规定，以适应监管需要，平衡各方利益，维护小区和谐。
·延伸阅读·
“住改商”应经利害关系业主同意
《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
高人民法院的司法解释对物权法作出解释性规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。有利害关系的业主范围框定在本楼栋的业主，以居住的楼宇为准。
据悉，为规范“住改商”的注册登记工作，我省拟在修订的《安徽省物业管理条例》中，规定各级工商管理部门在受理“住改商”经营者的注册登记申请时，依据《物权法》等相关法律法规，要求其出具经利害关系业主、业主委员会或场所地的居民委员会签字盖章同意的《住所(经营场所)登记表》。
·街谈巷议·
“住改商”不能任性
小区“住改商”，禁不禁？在各方争论中，许多商家早已“住”进小区，悄悄完成“住改商”。公司办公室、会所、棋牌室、超市等在各地小区都存在。
“住改商”占用小区公共资源、设施，不可避免地打破小区固有居住环境秩序，侵犯居民合法权益。有的小区业主无视法律规定，不尊重邻居意见，强行更改；有的不顾邻居安全，为方便经营需要擅自拆建，改变建筑结构；有的不遵守小区管理规定，经营过程中干扰居民正常生活。
不可否认，“住改商”降低了经营者成本，增加了业主。对经营者来说，小区住宅租金、物业费、停车费等都远低于写字楼，销售成本相应减少。对小区业主来说，出租房屋作为经营性用途，能获取更高、更稳定的租金收入。“住改商”的存在，在某种程度上便利了小区居民日常生活，很多日常所需可以不出小区大门就能享有。
因此，许多小区居民对“住改商”既恨又爱。对那些妨碍正常生活的“住改商”，他们迫切希望相关部门以强力措施，将它们“扫地出门”；对那些能为生活带来便捷的“住改商”则容忍、欢迎，希望相关部门允许。这种看似“矛盾”的利益诉求得到了法律关照。对于“住改商”，相关法律法规明确规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。换句话说，“住改商”可有条件允许。
“住改商”可以，但不能任性。业主要严格遵守法律规定，争取有利害关系的业主同意。在经营性使用过程中，要视小区如“家”，遵守小区物业管理规定，积极与小区居民沟通，尊重居民利益、维护小区环境。在挤占小区公共资源设施后，要主动给予合理补偿。当然，补偿标准、补偿方式等还需相关行政主管部门确定。
“住改商”不能任性，行政管理部门对“住改商”的监管更不能任性，既不能简单地一禁了之，也不能相互推脱、放手不管。各部门要对照法规规定，切实履行职责，积极强化部门协作，创新监管方式，把握好各方利益平衡，让“住改商”经营者与小区居民权利和谐统一。
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