[摘要] 根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2014年8-2015年1月（截止1月20日）合肥市经开区与西南组团住宅成交分别成交3372套、3127套。其中“翡翠湖板块”2大盘（绿城翡翠湖玫瑰园、禹洲翡翠湖郡）住宅成交分别507套、531套，分别占比的15.04%、16.98%。
根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2014年8月-2015年1月（截止1月20日）合肥市经开区与西南组团住宅成交分别为3372套、3127套。其中“翡翠湖板块”2大盘（绿城翡翠湖玫瑰园、禹洲翡翠湖郡）住宅成交分别为507套、531套，分别占比15.04%、16.98%。这样一个成交占比，不仅体现上述两盘在区域内的核心地位，同时也说明目前由两盘构建的“翡翠湖板块”在合肥大西南中的核心地位。1月（截止1月20日）经开区住宅均价7748.26元/平米，西南组团的住宅均价在6332元/平米。而“翡翠湖板块”2盘的住宅均价分别为8625元/平米、7344元/平米，均高于所在区域的房价。价位较高，但销量不低，充分说明两盘的品牌、产品、配套等方面在区域板块内的优势。
一、“翡翠湖板块”重点项目：绿城翡翠湖玫瑰园、禹洲翡翠湖郡
从2014.8到2015.1.20的成交数据可看出，“翡翠湖板块”2盘的供需量相似，绿城翡翠湖玫瑰园、禹洲翡翠湖郡月均销量在70-90套，而目前的住宅库存量在超400套。房价方面，绿城翡翠湖玫瑰园的价位略高于禹州翡翠湖郡，主要两方面原因：一方面，绿城翡翠湖玫瑰园包括部分别墅、大户型产品，高价位产品的面积成交占据一定比例，抬高整体项目的均价。另一方面，禹洲翡翠湖郡产权为西南组团，在一定程度上价位较低。
图：近6月经开区"翡翠湖板块"2盘供销及房价情况
目前，两项目的住宅库存量均在400多套。禹洲翡翠湖郡主要前期入市的房源，目前项目处在蓄客期，1月末或将再加推1栋。项目以近6月月均92套的销量，去化周期在半年。进入1月以来，禹洲翡翠湖郡的销量有所走低，后续去化周期或拉长。绿城翡翠湖玫瑰园按近6月月均销量，去化周期也在6个月上下。另外，绿城别墅产品也是2015年项目的营销重点。
从销量来看，2014年10月-12月是两项目的热销、高去化期。1月受整体市场需求的影响，两项目销量均有所走低。从价位来看，绿城翡翠湖玫瑰园保持在8500元/平米以上，偶尔出现的高价位（12月）受别墅产品备案的影响。禹洲翡翠湖郡则基本保持在7千元/平米以上，走势较为稳定。
二、经开区“翡翠湖板块”趋势及预测
房天下观点：目前来看，“翡翠湖板块”呈现以下几大特点。一、承载较多的改善性需求，由于这类客群量相比刚需群体较为不稳定，导致成交的存在波动性。二、板块配套环境较好，项目品牌产品较好。三、竞品数量尚可，优质单盘入市影响较大。1月24日紧邻禹洲翡翠湖郡的世茂翡翠首府将首次开盘，目前4、5#楼已取得预售许可证，住宅共计256套。这也是“翡翠湖板块”的第三家较为优质的品牌房企项目。
根据合肥物价局网站的数据显示，世茂翡翠首府4、5#备案销售均价在8081.82元/平米，而项目首开折扣优惠较多，1月24日的首开价格或在7600元/平米。考虑到该项目在价格、品牌、产权（经开区）、学区等方面的特点，对于整个“翡翠湖板块”其他两项目的冲击较大，主要在价格优势（相比绿城翡翠湖玫瑰园）、产权优势（相比禹洲翡翠湖郡）。另外，3盘竞争不仅体现在世茂首开的节点期，也体现在未来的长周期。世茂翡翠首府整体规划户数或将在3612户，供应量不低，能够满足几年内“翡翠湖板块”的需求。
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