[摘要] 9月30日下午4点，央行、银监会发布通知，调整首套房认定标准等。市场普遍认为这是房地产重大利好。10月8日，长假后的首个交易日，地产股板块整体上涨2.01%。不仅上涨幅度有限，且势头没能持续。10月14日，地产股领跌蓝筹。
被地产商们认为影响的限贷政策发生重大、转折性的变化时，地产股并没有迎来一轮“像样”的反弹。
9月30日下午4点，央行、银监会发布通知，调整首套房认定标准等。市场普遍认为这是房地产重大利好。10月8日，长假后的交易日，地产股板块整体上涨2.01%。不仅上涨幅度有限，且势头没能持续。10月14日，地产股领跌蓝筹。
一位不愿透露姓名的基金经理对21世纪经济报道记者说，目前正处于“大周期见顶，小周期反弹的过程中，有人愿意参与，有人不愿意参与。”这位基金经理掌管的基金中，并没有选择地产公司。他进一步解释说，所谓大周期是指过去长达十年的房地产黄金时代，小周期是指楼市政策放松之后的短时反弹。
不再令基金经理兴奋
如果以年度作为时间轴来衡量，近3年，基金持续减持地产。统计显示，2013年基金对金融保险、房地产、食品饮料的配置继续下滑，其中金融保险已经跌至2007年以来点，接近此前点（2011年3季度末7.86%）的一半，房地产占比（2.68%）接近2010年中的点（2.19%）。
今年一季度以后，基金经理依旧在减持房地产。综合基金一季报显示，房地产行业仅次于金融业，成为基金的第二大净减持行业，持仓锐减2224万股。如广发基金去年四季度持有地产股总市值为31.61亿元，今年一季度骤降至16.18亿元；景顺长城基金持股由22.83亿元缩水至4.18亿元。
一季度基金十大重仓股中仅剩下万科A（000002.SZ）一只地产行业龙头股，但也同样遭遇大幅减持。149家上市房企中，有80家企业一季度收入和利润同步大幅下滑，其中净利润下滑明显。
二季度，基金减持地产态势持续。二季报发布时，工银瑞信固定投资总监江明波指出，未来经济的风险仍来自房地产，房地产销量同比持续下行，房地产价格环比转负，预示着房地产投资仍将继续下行。在这种背景下，基建投资能否继续大幅上行以对冲房地产投资下行的风险，存在很大疑问。房地产景气的回落进一步削弱了地方政府卖地的收入，降低了地方政府做基建投资的能力。
工银产业债基金经理何秀红也表示，市场分歧在于，政策宽松能否对冲房地产市场调整，房地产短周期主要取决于信贷周期，货币宽松正在向信贷宽松过渡，房地产销量在三季度出现拐点可能性比较大。但是潜在增长速度下行过程可能还没有完成。
“至少我们也风光过”
一些人选择离开，一些人选择进入。依然有基金经理在加仓地产股。好买基金数据显示，上周偏股型基金、股票型基金、标准混合型基金仓位，皆小幅上升。基金主要加仓了房地产、石油石化和家电三个板块，建筑、电力及公用事业和农林牧渔三个行业的减仓幅度较大。
其中有投资偏好因素，亦有政策放松因素。地产属于极易受政策影响的周期性行业。过去，每一次政策放松，都会迎来股市的反弹。华远地产董事长任志强甚至曾总结出规律称，房价降时地产股涨，房价涨时地产股跌。但政策放松带来的反弹，并没有从根本上改变大多数基金经理的预期。
总是先于实体经济3至6个做出反应的资本市场正在预示：已经进入白银时代的房地产业，很难回到过去狂飙的轨道上来。
太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼在接受21世纪经济报道记者采访时表示，房地产行业还并没有从底部走出。尽管政策有所放松，但银行资金面偏紧。如果房贷7折利率出现，一定会对市场有刺激。自住型购房群体对价格很敏感。
融360信贷专家徐瑾认为，在央行新政推动下，四季度房贷市场会比三季度宽松。但7折利率优惠更偏向于政策指导，银行落实起来十分困难，年底出现几无可能。鉴于商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位，再加上房地产行业风险加剧，年底信贷资金普遍紧张，年内房贷利率大幅下调的情况难于出现，首套房利率9折或是各主要银行底线。
徐瑾进一步分析，类似2009年巨大的救市信贷规模不可能出现。随着利率市场化推进，金融机构也无动力推出7折等超低优惠利率。此外，目前市场供过于求，及房地产税研究推进的预期等因素，决定了房价已无暴涨条件。
如果说政策只是短周期内的变量，从长期来看，在需求端发生的变化是不可逆转的趋势。“和过去十年相比，买房人的基数正在逐渐缩小，购房人群低龄化不会持续太久。”王琼指出，受限购、限贷政策的影响，投资性需求几乎被完全挤出市场。而人口结构的改变，将直接影响需求。
根据国泰君安研究数据显示，上世纪70年代初和80年代中后期的人口高峰带来了1985-2010年劳动力的增长，同时也带来了房地产“刚需”的增加。1986-2013年，商品房销售面积销量一路上涨，年均增速达到29.6%。2010年，15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，随后开始下降，到2013年这个比例下降到72.8%，人口老龄化趋势显现。从人口结构来看，我国20-39岁年龄的人数将在2015年后出现明显下行趋势。
从2007年60至70倍的市盈率，回落到当今10倍左右的市盈率，地产股似乎已不再是资本市场的宠儿。整个行业板块的估值都处于低谷中。对于估值现状，万科总裁郁亮在回答21世纪经济报道记者的提问时称，相比制造业，房地产业已经幸运很多。“夕阳西下的时候，所有的物体都泛着金光，但所有的物体都是金子吗？”郁亮反问。在他看来，属于地产的黄金时代已经结束了，属于“别人”的时代才刚刚开始。回到白银时代，作为发展商需要坦诚接受，不要找任何的借口，不要抱怨、不要委屈。“至少我们曾经也风光过。”郁亮说。
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