[摘要] “青岛（楼盘）楼市限购全面放开”！继8月1日限购松绑之后，市国土资源与房屋管理局昨日再次发布消息，自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。这标志着在青岛实施了42个月的“限购令”全面解除。
“青岛（楼盘）楼市限购全面放开”！继8月1日限购松绑之后，市国土资源与房屋管理局昨日再次发布消息，自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。这标志着在青岛实施了42个月的“限购令”全面解除。
无独有偶，杭州（楼盘）、西安（楼盘）等城市也是在限购局部松绑试水之后才全面解除，青岛市地产经理人俱乐部秘书长龙江认为，青岛楼市限购令的二次放开是适应市场的行为，因为当前青岛楼市存量仍然较大。岛城知名楼市学者张百忍则表示，青岛楼市限购解禁分“两步走”纯属政府的政策跟进行为。
据初步统计，9月份青岛预计有33个楼盘入市，其中，20盘为新开盘，13盘为老盘加推。从区域来看，城阳、黄岛区共计18个新盘上市，占比超过半数，另外主城四区和远郊均有新盘入市。
业内人士指出，随着大量新盘上市，将推高9月新房交易量，虽然限购政策全面放开，但是限贷政策依然加身，“金九”市场要彻底回暖还不能下定论，毕竟市场的热度如何既取决于房企促销力度，又受制于置业者的是否持币观望。
据了解，市政府将持续加大保障性住房建设力度，在2014-2016年第三个住房保障发展规划期内，保障性住房建筹总量不低于3.5万套，其中建筹公共租赁住房不少于3万套，保障性住房供应总量不低于3万套。2016年以后每年建筹1万套以上的公共租赁住房，到“十二五”末，我市保障性安居工程的覆盖率将达到城市常住人口家庭的20%以上。（本报记者 陈璐）
专家观点
取消限购对楼市影响有限第四季度或将再现“暖冬”
限购解除让不少人欢欣鼓舞，似乎到了楼市欢庆的时刻。然而政策的因素到底有多少？青岛8月限购部分解除后，该月楼市成交约达9500套，较之前上涨了50%，但张百忍认为这50%的成交量增长并不只是限购松绑的功劳，开发商积极降价跑量、大量楼盘集中推盘入市，限购解除后，之前积压的客源集中签约，造成了8月楼市成交爆发式上涨，限购松绑的影响实际只占30%。而如今青岛楼市全面取消限购，对楼市的影响仍是有限。
房价点评网总监张斌说：“主城区的中海国际社区、万科城国际公园、越秀星汇蓝湾8月份成交量都超过200套，中南世纪城克鲁兹小镇认购甚至超过500套，这些项目户型也大都在144平方米以下，却依旧很热销。城阳和黄岛原有的滞销盘，以及主城区大户型，8月也未见明显起色。可见，购房者因政策松动而产生的需求预期变化，和开发商以价换量的销售策略，两者的契合才是市场变热的主因。”
那么今年楼市的“金色九月”成色会如何呢？业内人士认为9月份新房成交量会攀升，但并不是受限购解除的单一因素影响。龙江表示，8月末岛城有近10个项目开盘，而这些房源的网签很多会在9月份，其中万达·海公馆等项目相当火爆，而且9月入市的楼盘数量也很多，即使没有限购政策的解除，9月成交量也会相当可观。“这是房价要上涨的节奏么？”政策一出，还没买房的市民关注的是限购解除会不会造成房价上涨。就此，记者采访的多位房地产业内人士普遍认为房价上涨可能性不大。
张百忍说：“房价上涨可能性不大，目前郊区楼市供过于求，价格不会上涨；市区卖得好的楼盘可能促销力度减小，优惠收缩，但销售状况一般的大部分楼盘是不敢涨价的。”
龙江则直言“房价反弹是不可能的”，他说：“房企上半年业绩不好，下半年肯定得冲业绩，在去库存的状态下价格不会出现上涨，虽不排除个别楼盘以限购解除做噱头，但楼市整体价格仍会波动下行。”张斌表示，行政禁锢的消失，让市场化调节成为主力，分化和竞争日趋明显。虽然部分企业和项目通过降价压力有所缓解，但是无论出于外部竞争压力还是内部业绩要求，对待“涨价”都非常谨慎。所以三季度的市场仍然会有波澜，但整体仍以底部震荡为主。伴随信贷、利率等实质因素的逐步落实，市场或许会结束盘整稳步向上，四季度再次出现“暖冬”概率较大。
数据>>限购政策松绑 8月成交逆袭
截至8月31日，青岛限购政策松绑刚好“满月”，记者从青岛网上房地产统计的成交数据来看，8月份，青岛新建商品房共成交10545套，环比7月份7875套上涨34%，这是进入2014年以来新房月成交量首次过万套。而城阳黄岛两区做为限购全面放开区域，则成为8月份赢家，两区总成交量达到4703套，占全市总成交量的近一半。
今年首月成交量破万套
据青岛房天下数据监控中心统计显示，8月份，青岛新建商品房共成交10545套，总成交面积1053844平方米，环比7月份7875套上涨34%。这是进入2014年以来新房成交量首次突破万套大关。其中，新建住宅成交共9595套，环比7月份6188套上涨55.06%。同比上涨30.46%。成交面积95.26万平方米，环比7月63.82万平方米上涨49.26%。
在单日成交上，月末最后一周成交量较之前有所上升，日均维持在380套左右。当月中，日成交记录为8月20日的507套，这也是今年以来日成交纪录。
从各个区域成交量来看，城阳区以2840套保持领先地位，这也刷新了城阳区单月成交记录。黄岛区以1863套的成交量排名第二，环比7月份略有上涨。城阳和黄岛两地的8月表现，尤其是城阳成交大幅度提升凸显出限购全面取消的威力。
除此之外，李沧、市北也有不俗的成交表现。李沧区成交1131套，市北区的表现也较为抢眼，8月份成交1225套，与7月份相比有较大涨幅，据业内人士表示，这得益于市北较多楼盘促销力度较大，取得了不错的销售成绩。
其他各区中，市南区、崂山区的成交依旧不温不火，并没有产生较大波动。即墨市成交1023套，保持郊区销售领先地位。平度市成交726套，较上月也有较大涨幅。
城阳区热卖价格不升反降
城阳因为“低价盘+政策房”因素叠加所以能够获得8月份成交区域，商品房方面白沙湾畔的卓越蔚蓝群岛以445套的成交量登顶青岛楼市，这一大体量楼盘曾是2013全年的销售，在行情火爆时涨到“7字头”，近日开盘销售的四期价位回落至6000元/㎡，再加上限购松绑的刺激，蔚蓝群岛在这个8月卖“鼓了”。
从几个热点区域的成交均价来看，8月份，各区域价格基本保持平稳，热卖区域城阳区和李沧区的成交均价不升反降。
据房地产数据中心统计，8月份，城阳区成交均价7273元/平方米，环比下降9%；李沧区成交均价9502元/平方米，环比下降7%；市南区成交均价23535元/平方米，环比下降6%；黄岛区基本与7月份持平，成交均价7835元/平方米，环比上升1%；市北区成交均价13794元/平方米，环比上升2%；崂山区成交均价17724元/平方米，环比上升3%。
9月份成交量有望继续上扬
此前在网上不断有消息传出，9月份青岛将全面放开限购政策。9月1日中午，此消息得到证实，青岛市国土资源局和房屋管理局官方微博“青岛房地”发布消息：自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。与此同时，市政府决定持续加大保障性住房建设力度，在2014-2016年第三个住房保障发展规划期内，保障性住房建筹总量不低于3.5万套，其中建筹公共租赁住房不少于3万套，保障性住房供应总量不低于3万套。2016年以后每年建筹1万套以上的公共租赁住房，到“十二五”末，我市保障性安居工程的覆盖率将达到城市常住人口家庭的20%以上。“不符合市场规律的政策在起到阶段性调控目的后终于退出。”某业内人事表示。
据业内分析人士认为，一揽子楼市调控政策出台，使得楼市出现复苏迹象。随着9月份各大开发商促销力度的增大，在8月楼市回暖的基础上，将继续刺激楼市成交，复苏的趋势将会更加明显。
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