[摘要] 随着越来越多的自住房项目开始入市，加上楼市整体环境的影响，北京楼市正在受到越来越大的冲击，而自住房市场的竞争也越来越激烈。
随着越来越多的自住房项目开始入市，加上楼市整体环境的影响，北京楼市正在受到越来越大的冲击，而自住房市场的竞争也越来越激烈。
北京自住房项目或将摇号
5月8日，来势凶猛的恒大地产在北京的项目，即位于昌平沙河高教园的北京恒大城获得预售许可证。此次北京恒大城准许销售面积22.8266万平方米，预计将售卖8栋住宅楼。
从2013年7月拿地到2014年5月出货，北京恒大城入市准备周期历时9个多月。另据了解，恒大御景湾自住房或将于6月正式摇号，后者也是北京的自住房项目。
官方资料表明，北京恒大城即将入市的8栋住宅楼分别为1-7号楼和11号楼，总共2032套房源，预售价格为1.37万元/平方米至1.42万元/平方米。这些房源为地块中的园区安置房部分，将解决北京邮电大学、中央财经大学等昌平高教园区教师的住房问题。
根据规划信息，此项目建筑面积不超过51.1万平方米。其中，26万平方米被用来建设公租房，政府回购价为1.1万元/平方米；剩余25.1万平方米被用来建设园区安置房，回购价为1.4万元/平方米。
自住房入市达1.5万套
日前，北京市住建委主任杨斌表示：去年已提供了2万套自住房，今年还将提供5万套。自住型商品房不会在一两年内停止供应，而定价也将坚持周围同品质商品房价格七成的定价标准。
据了解，除北京恒大城外，4月下旬，位于通州的紫峰·九院城自住房项目开始网申。据了解，该项目将打造容积率为1.78的低密度花园洋房，这是目前容积率的自住房项目，也是北京入市的第四批自住房房源。
进入3月份以来，自住房项目相继入市。据北京中原地产提供给记者的数据，北京从个自住房入市到目前，入市的自住房项目已经达到了9个，合计供应住宅高达1.5万套。对市场的影响明显在加大。
分析人士认为，从批自住房恒大御景湾到第四批房源紫峰·九院城和住总正华新国展·满庭芳，自住房供应量不断增加，而购房者面临更多的选择机会，竞争程度加剧倒逼开发商在楼盘品质上下功夫。
从2013年年底开始，北京市开始推动自住型地块的入市。去年年内，北京实现了2万套用地的自住房供应，并从2013年年底启动了多个项目的网上申报、现场确认等环节。其低于周边商品房价格30%的优惠也引来大批购房者的关注并加入到网申大军中。
而从去年年底和今年年初进入市场的自住房地块推算，年内后续还将有超过20个自住房项目进入市场。对于自住房项目的相继入市，紫峰·九院城的相关负责人表示，自住房价格比周边普通商品房低三成，而且面向符合限购条件的家庭，政府出台这项政策，真正考虑到了普通购房者的民生需求。
随着自住房项目的陆续入市，购房者选择的范围和机会比以前增加了很多。
分析人士认为，对于大多数京籍购房者来说，在有一套房子的情况下，更倾向于选择地理位置较佳的项目。随着自住房项目的增多，这批购房者越来越理性，这给非京籍购房者更多的机会。非京籍购房者则可以错开网申高峰，选择性价比较高的项目。
事实上，除恒大和金隅三个自住房2.2万元/平方米的价格外，近期入市的自住房价格呈现“平民化”趋势，总价在100万元左右的项目比比皆是。据核算，首创·悦都汇项目80平方米的两居总价105万元左右，而紫峰·九院城85平方米的两居总价为85万元左右。
项目增多竞争加剧
随着越来越多的自住房项目入市，这些项目之间的市场竞争也在持续加剧，加上购房者可选择范围的增多和愈加理性，开发商为争夺市场开始在项目品质上下足功夫。
例如，当代置业的采育MOMA满庭春提出要将项目打造成绿色科技自住房，首旅紫峰·九院城推出容积率仅为1.78的花园洋房，位于大兴孙村的首创·悦都汇则号称要打造自住房的登峰之作等。
各大开发商纷纷拿出杀手锏来抢夺自住房市场，而购房者的眼光也变得更加“挑剔”，不仅要求价格便宜，更要求适度。
“以我们为例，本来自住房利润就很低，1.78的超低容积率对我们来说更意味着成本的增加。”紫峰·九院城项目负责人告诉记者，但这个项目会作为企业的品牌来打造，合理控制成本之外，更要满足购房者“挑剔”的要求，才能在这个竞争激烈的市场中站稳脚跟。
据介绍，紫峰·九院城项目开发27栋8-11层低密度的花园洋房产品，容积率为1.78，绿化率30%，项目规划还配建有2.5万平方米的商业及学校等教育配套。
上述紫峰·九院城负责人表示，在限售价的情况下，自住房能做出1.78的低容积率，而且是多层，这对开发商来说是一个挑战。但是对购房者来说，低容积率意味着居住的舒适度大大提高。“从网站后台、论坛反馈的情况来看，大多数购房者更关注户型和舒适度。”
越来越多的开发商加入，使自住房市场硝烟弥漫，他们都使出各自的看家本领来抢夺市场，但利润微乎其微的自住房项目如何盈利成为市场关注的焦点。
过去房企普遍习惯于暴利，但现在自住房市场盈利空间变小，这倒逼房企转变策略。据记者了解，自住房开发商普遍采取建设商业配套和开发公建部分产品来实现地块的整体盈利。
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，自住房的大量供应和2013年年末以来的信贷紧张已经影响了北京市场。2014年春节后至今，北京楼市成交量一直未出现小阳春。
“总价不到200万的自住房对北京楼市来说的确影响非常大。北京二手房价格从2013年12月开始已经出现了连续3个月到4个月的微跌。需求萎缩的主要原因是自住房导致的市场观望。”张大伟说，北京在2014年全年供应的自住房量将突破4万套，相比2013年全年的商品房住宅成交，4万套相当于增加50%的供应。
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