[摘要] 降价潮流窜，崩盘传闻四起，观望气氛日渐浓厚，为此着急的不只是房地产开发商，更有各地政府。但在中央宏观调控未作出明确改变之前，各地只能旁敲侧击希望力所能及地“挽救”楼市危局。然而，我国楼市真的需要被“挽救”吗？除了楼市供求失衡之外，还有哪些楼市风险值得我们去关注？
近期，合肥房产局表示，合肥的限购政策目前没有变化，本地家庭在限购区购房仍执行“限二(套)禁三(套)”政策。专家也表示合肥的限购符合城市发展现状，暂不需要变化。
发展情况不同合肥无需变化
对于杭州和长沙，凌斌分析认为，杭州目前的库存积压量过大，并且85%的人已经有房了，无法及时消化库存。而长沙与合肥也有不同，“几年前合肥有单位的集资房只需2000多元一平米，大家认为很便宜。事实上，相似地段的集资房在长沙只要1000多元一平米。长沙的房价低、收入高，合肥的经济成熟度不如长沙。长沙如果放开限购，可以起到吸铁石作用，吸引周围非农业人口，让城市更上一个台阶。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示，通过两会可以看出，房地产未来的管理重点是保障房。
凌斌表示，觉得合肥的限购政策短时间内不会有太大变化。老城区的教育、医疗、交通等压力太大，如果取消限购，会极大地增加老城区压力。合肥的限购都在老城区，这样的政策符合自身需求。限贷方面，如果效仿国外进行零首付、低首付，也会影响经济稳定。不过，限贷方面应该给首套房优惠。除了合肥的老城区，安徽所有城区都应该鼓励农民买房，提高安徽的城镇化率。
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降价潮流窜，崩盘传闻四起，观望气氛日渐浓厚，为此着急的不只是房地产开发商，更有各地政府。但在中央宏观调控未作出明确改变之前，各地只能旁敲侧击希望力所能及地“挽救”楼市危局。然而，我国楼市真的需要被“挽救”吗？除了楼市供求失衡之外，还有哪些楼市风险值得我们去关注？欢迎阅读本期今日话题《限购政策 是拯救楼市的首要标靶吗？》
样本：不一样的解释 一样的松绑限购
无锡：放宽外地人购房落户限制
4月22日，无锡户籍新政正式出台。当日，无锡市政府印发关于无锡市户籍准入登记规定的通知，规定自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。
房天下查询得知，这一面积变化是无锡2010年以来的第二次变化。无锡市公安局2010年发布的规定为购房建筑面积达100平方米以上且在本市有稳定职业的人员，准予本人、配偶及未成年子女来锡落户；2011年将这一标准调整至70平方米。此次则将购房面积从70平米降至60平米……
官方解释：落户通知表示“本规定由无锡市公安局负责解释”，与房管局无关。
政策解读：同策咨询研究部总监张宏伟认为，在无锡市限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，成为无锡市楼市调控政策短期“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段……
天津：差别化限购 降低首付款比例
4月28日，在2014滨海新区首届房地产交易会新闻发布会上，新区规划和国土资源管理局副局长郭富良介绍，新区将实施差别化限购政策、共有产权购房模式，大大降低购房者的首付压力。
差别化限购政策，即不管在市内或其他城市拥有几套住房，只要在滨海新区没有住房，即可在新区购买一套商品住宅。
此外，共有产权模式即购房人只需支付一成首付，获得一套房子70%的贷款，另外20%的房款暂时由开发企业承担，也叫分段付款，待经济条件成熟后购回其他产权，拥有全部产权……
官方解释：滨海新区有关部门负责人称，新区正在积极研究、申报适合新区房地产市场发展的政策支持，争取在差别化限购、差别化的居住证制度等方面找到突破口。
政策解读：中原地产首席分析师张大伟表示，天津滨海新区的共有产权房并非标准意义的共有产权房，如果按照这一形式操作，基本就是分期首付，而且是相当于将首付降低到一成，与央行对购房贷款的政策相抵触，预期最后能执行的可能性非常低。
南宁：北部湾五城市纳入南宁购房政策
4月28日，南宁市房管局发文称，根据《关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房……
官方解释：南宁房管局局长杨燮表示，此次购房新政的出台，不是对现有调控政策的修改，而是北部湾经济区城镇体系同城化的一个实施步骤。
政策解读：南宁楼市新政意味着，北部湾五城居民在南宁“限购1套房”的紧箍咒得以解除，这也是份由官方正式发布的住房限购政策调整文件。
中原地产首席分析师张大伟对此分析，后续跟随南宁出台“救市”政策的城市将明显增加，但由于二三线城市户籍政策相对宽松，限购政策松绑对市场的刺激作用有限，而信贷政策的调整对市场影响作用更大……
必要性：今年的房地产市场需要被挽救吗？
社科院：2014年房价或小幅增长
4月29日，中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社共同发布“房地产蓝皮书”——《中国房地产发展报告No.11（2014）》。
蓝皮书指出，经历了近几年的快速增长后，房地产市场矛盾进一步累积，调控难度进一步增大。2014年，房价可能保持小幅增长，原因包括五点：
①由收入增长和城镇化趋势所推动的消费性购房需求，仍将保持旺盛增长态势；
②投资投机性房产需求转向以及房产持有退出，对房产市场尤其住房市场的影响有限；
③人民币贬值导致的房产需求观望，将在汇率回归正常波动后重新释放；
④2013年末至2014年初出现了一轮土地购置高潮，出让地价快速增长，这必将在部分城市引发一轮由土地成本推动的房价增长；
⑤大部分龙头开发企业2013年获得了丰厚的销售收入和盈利，今年去库存化的压力并不大……
新华网：房企更加关注市场本身
当前楼市降温明显。取消政府限价，部分开发商降价跑量，购房者预期悄然转变……今年以来出现的各种新情况都表明楼市正在告别“政策市”，开始步入市场化时代。业内人士表示，当前市场化调整将导致风险进一步凸显，政府调控和房企都将面临考验。
最近,广州市叫停了被市场广为诟病的“双合同”，被看做是取消政府限价并转向市场化调控的开始。按照规定，开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》，须承诺不采用双合同进行销售，否则将面临违规行政处罚。
不只是政府，企业对于楼市前景判断也更加理性。今年以来,房地产企业对房地产市场前景的看法日趋谨慎。数据显示，一季度房屋新开工面积同比下跌25.2%,房地产开发投资额继续放缓。
中国城乡建设经济研究所所长陈准表示：“以前房企关注焦点都在政府的调控政策，而现在更加关注市场本身，今年市场的内在因素将逐步显现，市场的手逐渐发挥作用。开发商不得不考虑到自己资金链的风险而采取促销措施，这些都是市场正常合理的反映。”……
风险：除了供求失衡 还有哪些风险需关注？
信心不足 也可能导致楼市崩盘
4月28日消息据经济之声《央广财经评论》报道，在接受《经济之声》栏目采访时，被问及最近一段时间有很多关于中国楼市的崩盘论，“我国是否有必要担心整体楼市崩盘的风险”时，著名房产专家丁建刚表示：
“崩盘虽然是概率极低的事件，但是仍然不能完全否定它的可能性，因为崩盘并不是真正的供求关系的崩盘，有可能是人们信心的崩盘，导致了金融出问题，出现危机，而这两点，比如说信心不足或者说金融出现危机，这两点在整个中国房地产市场，虽然每个城市之间地域是不一样的，比如杭州的情况跟北京完全不一样，但如果出现了信心的危机，金融的危机，这两点是没有防火墙的，所以中国房地产市场如果真的出现了危机或者是崩盘，实际上任何一个城市都无一幸免，不要说一线城市不出问题，不会的，因为它不是真正的供求关系的体现。”……
次贷风险 首付款金融设计积累风险
据媒体报道，此前更多被中小开发商青睐在分期付款业务，目前也开始受到大开发商的更多关注。包括万科、保利、华润等大型开发商在内，目前也都在强烈关注首付分期，并尝试为购房者设计更多的便利购房的金融手段。
一家华南区域城商行内部人士透露，在开发商、二手房中介以外，新房代理行业通过小额贷款公司，开始涉足为资金不足的购房者补充首付。
业内专家表示，免首付、首付分期等政策之下，很可能会出现购房者中途违约现象；而一旦降价潮持续，原有房产的剩余还贷额度甚至高于房产价值，那么购房者的情绪就会激化，出现断供。所以要提防中国出现类似美国的“抵押赎回权丧失”的问题。
另外，在银行惜贷或者拒贷后，其他各路小贷机构、实力欠缺的开发商纷纷加入到购房款的“运作”中来，可能带来更大的风险隐患。
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