[摘要] 近日一家四线城市房企出现债务违约，却牵动了政府、银行、企业、公众乃至国际媒体的敏感神经。目前我国房企正积极进行海外融资，融资规模也日益扩大。而这究竟是楼市繁荣，还是楼市泡沫？面对房企债务危机，我国又该如何面对如何处理？
编者按：近日一家四线城市房企出现债务违约，却牵动了政府、银行、企业、公众乃至国际媒体的敏感神经。目前我国房企正积极进行海外融资，融资规模也日益扩大。而这究竟是楼市繁荣，还是楼市泡沫？面对房企债务危机，我国又该如何面对如何处理？房天下邀您收看今日话题：“繁荣还是泡沫 房企债务违约的警示”。
■小城故事四线房企违约引关注
传闻：央行讨论救助违约开发商
据英国《金融时报》报道，中国人民银行和一家大型国有银行正在紧急商议是否救助违约房地产开发商事宜。
来自浙江奉化政府官员的消息显示，中国人民银行、中国建设银行和奉化政府官员周二召开了紧急会议，讨论如何偿还浙江兴润置业35亿元人民币的债务。据悉，中国建设银行是兴润置业的主要借款人。
据悉，周一，浙江兴润置业被曝成为国内第二例企业债违约案例。兴润置业是宁波奉化当地的房企，拥有30亿资产，但如今却资金链断裂、资不抵债>>>[详细]
辟谣：央行否认救助违约房产商
针对外媒报道《中国央行紧急讨论救助小型房地产公司》，央行昨晚表示与事实不符，对该媒体的失实报道予以强烈谴责。
央行对此表示，未参加文中提到的“周二召开的紧急会议”。央行也未参与浙江兴润置业相关风险处置。
据接近建行的权威人士透露，外媒的报道有点耸人听闻，所谓的“紧急会议”实际上是由当地政府牵头，地方银监局和央行奉化支行以及建行共同参加的一个沟通协调会。
样本：地价急跌困死开发商
经当地政府核查，目前浙江兴润置业投资有限公司及关联企业总负债超过35亿元，其中银行贷款24亿元，涉及10多家银行，其中建设银行为主要借款人。浙江省奉化市政府认为，兴润置业及关联企业经营管理混乱，导致资金链条断裂，初步核实已经资不抵债。
奉化市金融办主任邬永本表示，原来房产业形势好，土地价值高，银行乐见抵押贷款，放贷额度也大，但现在土地跌价了。“比如长汀项目，原来评估土地有1000万元/亩，现在同地段绿城买去的地，只值328万元/亩。”
桃源府邸项目更反映出土地跌价严重。兴润置业2010年1月11日拍下该项目所在地块，楼面价是7853元/平方米。而世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司，2013年12月11日拍下同地段的地块，楼面价只有3204元/平方米，跌幅达59.2%。
■地产融资扩大加剧房企债务风险
债券违约引发蝴蝶效应波及地产融资
在首单房地产企业违约再度来袭前，超日债券已经成为国内首单公司债违约案例，打破了我国固定债券零违约的神话。本月4日，上海超日太阳能科技宣布，将无力为10亿元人民币的公司债券支付上年8980万元人民币的利息。
除了已经暴露出的超日债违约和大宗商品暴跌令市场对信用违约的恐慌升温之外，另一个让市场忧虑的因素，在于包括夹层融资业务在内的地产融资风险正在逐步显现。
所谓夹层融资，是一种“假股权、真债权”模式，本质上属于曲线发放贷款。银行给中小企业提供有信用和价格优惠的1到3年期贷款，同时，安排其子公司或关联公司获得该企业一定比例的股权认购权。夹层融资对象往往是不符合“四三二”规定（即四证齐全、30%的自有资金投入、国家二级资质）的房企。
国内房企海外融资债务风险加大
根据中原地产研究部统计数据显示，今年截止到2月中上旬已经有超过22家企业发布2014年海外融资计划或意向计划，合计总融资额超650亿元人民币，而在去年知名房企海外融资额552.24亿美元，合计人民币3369亿元，同比2012年涨幅超过120%。
高额的海外融资一方面给国内房企的发展提供了资金支持，但是也进一步加剧了房企的债务风险。
中国社科院财经战略研究院报告指出，2012-2013年，国内贷款累计同比增长率在2013年9月达到36.1%，是除自筹资金和销售回款外房企最主要的资金来源。
银监会：严防房贷单体风险传染扩大
两会期间，银监会主席尚福林撰文指出，平台融资和房贷是今年首要的两个风险，尤其是房贷，要高度关注重点区域和重点企业，继续强化“名单制”管理，严防单体风险传染和扩大。
政协委员、湖南财政经济学院院长伍中信在接受媒体采访时表示，兴业银行收紧房地产夹层融资业务是十分有必要的，夹层融资本身就是假股权，风险比较大。
■他山之石：让市场的回归市场
施永青：内地楼市尚未经历一次完整周期
近日，中原地产创始人兼董事施永青在接受专访时称，内地楼市尚未经历一次完整周期。
他表示，很多人担忧香港楼市重蹈1997年崩盘的覆辙，我觉得可能性很小。在经历了数次房地产牛熊周期转换后，香港无论是地产商还是小业主财务状况都较以往更稳健，香港龙头地产商负债率都很低，就算熊市来了，他们受到的影响也相当有限。
债券违约：局部违约是市场经济正常现象
近日，上海超日太阳能科技宣布，将无力为10亿元人民币的公司债券支付上年8980万元人民币的利息。这给资本市场带来不小的震动，这一被业内视作债券市场上首单付息违约案例，成为本周一重挫股市的一大“祸首”。
随后，在证监会举行的例行新闻发布会上，新闻发言人 军回应表示，国内债券市场过去一直存在隐性信用背书，随着政府与市场边界的厘清，债券市场出现局部违约，只要不是普遍性、连锁性的违约事件，应属于正常现象。
军表示，债券市场违约是正常的市场规律起作用的结果，应客观、理性地看待，任何市场化的融资方式都存在违约的可能性。
美国借鉴：只有市场规律永存
美国东部时间2010年6月16日，联邦住房金融局发表声明，要求其监管的美国两大抵押贷款巨头房利美（FannieMae）与房地美（FreddieMac）将它们的股票从纽约证交所退市。退市的原因是两家公司的股价长期处于纽约交易所对股价要求的水平。
资深评论人士叶檀表示，一切泡沫终属虚幻，只有市场规律永存。房利美与房地美的结局说明，利用政府信用办市场之事，最终会产生巨大的道德风险，以及可怕的金融灾难。两房虽然上市成为公众公司，虽然从国有转为私有，政府却从未停止哺育两房，投资者投资两房就是冲着政府托底的信用去的。金融危机发生后，政府也只能托底，两房无法维持市场化企业的假象。
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