[摘要] 曾几何时，海景房是多少国人梦寐以求的生活居所，而时至今日，以山东威海文登地区为典型代表的海景房却有一种“想说爱你不容易”的伤感情怀。实时调查显示，即使有“面朝大海、春暖花开、远离雾霾、优惠到底”猛烈的宣传攻势，也依然换不来人声鼎沸的汹涌购房人潮。
曾几何时，海景房是多少国人梦寐以求的生活居所，而时至今日，以山东威海文登地区为典型代表的海景房却有一种“想说爱你不容易”的伤感情怀。实时调查显示，即使有“面朝大海、春暖花开、远离雾霾、优惠到底”猛烈的宣传攻势，也依然换不来人声鼎沸的汹涌购房人潮。
供应过剩，套现难
目前国内楼市冰火两重天，一线城市还在地王频现，开发商举债夺地之时，三、四线城市的房屋数量供应却远远超过了地方城市的承接能力，造成空置率高企，价格拦腰斩，依然滞销的窘境。特别是威海文登等地区，很多地区的入住率不到10%，70%的海景房被外地投资客购买，没有了真实的自住需求，也就没有了真实的市场价格承接能力。
大量海景公寓住宅的空置，造成了人口真空。除此之外，二手房交易市场的缺失，让众多国内投资海景房的投资人资本变成了钢筋水泥堆砌而成的“死”资产：一手楼盘还剩一大堆，二手房的套现更加遥遥无期。
实时的国内空置房统计数据显示，目前有至少6000万套房屋空置，而开发商未来4年即将竣工的数量也高达4000万套。特别是没有人口持续增长支撑的，产业没有升级而无法吸引就业的小城区，就更无法承受市场的残酷考验和洗礼，不管是海景房，还是豪宅，都拗不过市场的最终选择。
旅游养老地产“大忽悠”
海景、环境、位置已经成为国人投资房地产的必备元素。在限购、限贷的调控政策下，旅游地产、海景如画成为国内诸多开发商销售房产的“口号”，连雾霾天气都成为促销成交的手段之一。在海景房宣传单漫天飞舞、狂轰滥炸的情况下，很多一线城市，特别是北京、上海等地的投资者按捺不住对“海景—好天气”的诱惑，出手了。据统计，青岛周边地区海景公寓的30%都销售给北京的客户了。
从海外房地产的投资经验来看，旅游地产、养老地产早就已经是“历史垃圾堆”的销售名词，听到这样铿锵有力的“旅游地产”、“养老地产”的投资说辞时，职业和成功的地产投资者仅仅是一笑了之，不会为开发商这种“请君入瓮”的销售说辞所迷惑。因为他们清楚地知道，在资本博弈的房产投资市场中，开发商是处于消费者和投资者的对立面上的。
所以，在房产市场趋势不明朗、房价调整和下跌周期中，即使是大家公认的海景房也不会幸免。如果趋势不在，再好位置的海景物业在错误的时间买入，此时任何诱人的宣传口号和优惠，就是开发商把风险全部转嫁给投资者的时刻。结果是开发商的资金回笼了，投资者的危机却降临了——文登、乳山等地区的开发商扎堆“跑路”、破产，烂尾和空置房连成片，就是真实写照。
没有租金收入，不属于投资
生活在海景房的憧憬是美好的，但没有经过深思熟虑的盲目投资注定失败，这个现实又是非常残酷的。每个海景房产拥有者还沉浸在房产财富快速积累的“蜜月”情怀中，但全球性房地产盛宴终结的事实证明，房产市场自然运行和调节的法则不会因为在中国而改变。
当潮水终将退去时，没有购买力支撑的、房价过高的、超过中产阶层负担能力的地区房价依然无法长久维系，不管是海景房，还是水景房，都难逃价格下跌的厄运。像威海的文登海景地产基本没有二手房交易市场环境，也就无法形成资产套现的融资平台，自然没有了房产投资的退出机制。
一般来讲，没有成型的房产租赁市场，很难有完善的物业托管服务，这将导致无法形成持续的租金。所以，从现金流角度分析，投资海景房基本不属于房产投资范畴，而属于奢侈品投资或者收藏品投资类别。租金和资产增值是构成房产投资的两个要素，缺一不可。因为丧失了租金及房产的融资、抵押和套现功能，海景房必然成为仅是账面财富的死资产。
山东乳山海景房区成“空城”
近两年，在一些大城市的繁华路段，总能收到一些来自山东省乳山市银滩的海景房广告，在这些广告中，银滩被描绘成一个“面朝大海、天蓝海碧”的世外桃源，令人向往。
在银滩，只有两种季节，就是淡季和旺季。旺季普遍指5月至10十月之间，但即便这个时间段，各个小区的平均入住率也达不到三成。淡季的时候入住率更低，因为北方冬季温度较低，而供暖设备又跟不上，导致住户流失。
对于银滩的住宅入住率，官方并没有一个权威的统计数字。
近20年来，银滩开发的房地产楼盘超过了200个，每逢冬季，这里的入住率还不足百分之五。以银滩管委旁的“水岸人家”小区为例，小区共有60栋楼，每栋分别两个或者三个单元，但1月7日记者在小区中了解到，小区中现有的居住人员不超过40户，入住率不足3%。这也就是现在银滩房地产市场的一种恶性循环，越是无人居住，相关配套也就越加短缺，以供暖为例，银滩的200多个小区中只有不到10个小区供暖，原因就是达不到供暖所要求的30%入住率，配套设施不健全又进一步降低了当地的人气。
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