[摘要] 业内人士认为，投资商业地产的首要因素还是地段。除此之外，品牌、后期物业管理等因素都会成为判定其投资价值的重要参照。但商业地产投资所需的复杂性和专业性都远高于住宅投资，面对商业投资的这一把火，如何才能降低风险，获得预期收益，找到适合自己的产品？
5月14日，地产“大炮”任志强在在谈到成都不同类型的地产时表示，并不担忧成都的住宅市场，但观察到成都有不少商业综合体，担忧成都的商业地产是否过多。他目测认为成都商业地产，包括写字楼的新建面积增速应该高于第三产业的增长速度。
从范围来看，绝不仅仅是成都商业地产井喷发展，当限购令、房产税、保障房以及今年的新国五条细则轮番登台后，住宅市场投资开发风险偏高，商业地产自然成为了开发商和投资者选择的“新宠”。
业内人士认为，投资商业地产的首要因素还是地段。除此之外，品牌、后期物业管理等因素都会成为判定其投资价值的重要参照。
但商业地产投资所需的复杂性和专业性都远高于住宅投资，面对商业投资的这一把火，如何才能降低风险，获得预期，找到适合自己的产品？
政府限制商业用地供应
房企趋冷静 商用物业成交上扬
在3月底落幕的中国商业地产行业发展论坛2013（第十届）年会上，与会专家认为，从宏观市场来说，商业物业的供应增长速度远高于购买力的增速，市场没出现足够的扩容，五年内可能会面临行业洗牌。一些不具备商业资源及资金不雄厚的中小开发商将在未来的激烈竞争中面临出局的风险。
针对目前商业地产相对过剩的现状，成都市政府公布的相关文件显示：
通过数据对比，可以明显发现2013年，成都中心城区住房用地供应计划总量同比增长，而商业计划用地却出现同比下滑现象。
为了给现有大量集中入市的商业项目有个缓冲和消化，成都市政府通过限制商业用地供应来放缓商业项目潜在入市的时间。
2012年1月-2013年3月成都商业土地成交数据（来源：中成房业）
从成交数据来看，2013年4月成交商业土地规模环比上月下降73%，成交价格也环比三月大幅下降67%。成交地块多在远郊，且除了龙泉柏合镇地块溢价53%成交外，其他均为底价成交。由此可见，开发商已经逐渐褪去商业地产的开发热潮，回归理性。
2012年1月-2013年3月成都商业成交走势（来源：中成房业）
与商业土地成交数据的走低形成鲜明对比的是，商业物业成交量经历过年初的冷淡，在春节后一直呈走高趋势。其中，数据显示4月成都市商业成交26.4万㎡，环比上月上升31%，同比上升29%。
对此，业内人士认为，新国五条细则的落户促成了更多投资者弃住从商，而2013年6月在成都举办的财富论坛也可能将带动新一轮投资成都的发展热潮。只要有人口红利的地方，就极有可能促成更多商用物业投资的可能。
三大商业投资品
综合判断是关键
商业投资产品的种类很多，主流型的投资品大致可以分为三类。即商铺、写字楼和公寓。究竟投资哪一个投资更高？如何认准商业物业的空间也需要投资者好好把握。
商铺
点：区域发展
商业物业中最被认可和熟知的应该是商铺了，作为传统的投资产品，随着商业地产的开发热潮，投资商铺的选择范围越来越大。而随着城市化进程，交通改善促成新兴区域的发展，不少优质城市综合体的出现，大量商铺频现热销。
数据显示，2012年6月，东客站非毛坯i豪宅阳光100米娅中心其商业街区“米娅天地”开盘当天销售过亿；而2012年两度开盘的蓝光空港国际城(小区网论坛)旗下商业项目韩国城Ⅰ期创下了销售额约7亿元的成绩；2013年3月龙湖金楠天街商铺开盘当天也实现1.2亿元的销售业绩。
业内人士认为，商铺的地段选择非常重要。如果选择市中心，相对风险较低，但商铺价格偏高，相对投资低。但如果选择市区外的商铺，则要参照政府对整个城市规划发展的计划，城市规划会带动商铺运营环境，从而保证投资价值。
另外，4月中旬蓝光旗下四大热销项目的COCO红街集中开盘，当天成交近3亿，首批次商铺开盘几近售罄。业内人士指出，这样类似的中小规模，业态规划良好的社区商业较具备投资发展潜力。
写字楼
点：交通、物业
由于近年商铺价格逐步走高，随着投资者专业化程度的提升，相应对商铺的形态等都有较高要求。据调查数据显示，写字楼已 过商铺成为商业投资产品。
2012年1月-2013年4月成都市写字楼成交走势（来源：中成房业）
据中成房业数据统计，4月成都市写字楼成交37.8万㎡，较3月增加48%，同比增长66%；总体成交走势来看，从今年开端成交低谷稳步回升。
业内人士指出，投资写字楼项目需要注意交通。因为通勤人流更为注意时间和生活成本，因此是否占据核心区位、是否有便捷的多元交通方式、周边生活配套都是投资写字楼必须关注的因素。
另外，品牌和后期物业管理水平也间接影响到写字楼物业的价值增长。拥堵的电梯、车位、以及管理混乱的写字楼必定会造城企业的搬离，从而贬值。品牌开发商所打造的写字楼项目从品质和规格上都(小区网论坛)比较高，同时后期物业管理水平也能维持在一定水准。
公寓
点：地段
众所 ，公寓型产品对地段的要求很高。随着城市化发展的加速，市区内的公寓型产品稀缺性也将逐渐凸显。
业内人士认为，公寓型产品的投资价值受地段限制影响十分大，周边有商业形态互为补充。同时选择市区公寓产品，价格必定相对较高，如选择市区外公寓产品，就必须认准所选区域未来的发展前景。
从目前看，地段和未来发展看好的区域内的公寓产品都受到了投资者的关注。据悉，内金沙小户现房公寓建发•金沙公馆项目亮相1周，累计到访1366人，超过200组诚意金的收取。城南大源投资公寓建发•鹭公馆开始收取诚意金当天，108套房源引来近百名客户前来认筹。
结语：
面对商业地产的开发热潮，仅仅通过减少商业供地是远远不够的。如果不从产品结构优化上考虑，商业地产泡沫破灭或将不远。同时作为顺势而上的投资者，不仅要看准商业物业投资产品的要素，从各个方面综合考察，还要密切关注城市发展变化的新动向，才能在商业投资中顺利掘到一桶真金。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
