[摘要] 土地溢价率达到49%时，转向竞投配建保障房面积，有分析称此举变相解决保障房建设筹资难
柳九邦
土地溢价率达到49%时，转向竞投配建保障房面积，有分析称此举变相解决保障房建设筹资难
[一位地产业内人士称，“超过溢价率配建保障房，其实只是换了一种价格表现形式。与人为控制溢价率相比，将限购限贷等政策执行到位可能更重要。”]
溢价率达49%以上的土地成交“盛况”，近期在杭州恐难再出现了。
最近在杭州的一场土地出让会上，参会的开发商拿到了一份名为《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》(下称《通知》)。《通知》明确提出，“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房面积”。
这意味着，土地出让出现高溢价率时，“价高者得”这一规则将不再适用。
昨日，杭州市国土局一位内部人士在接受《财经日报》采访时称，确实有这一政策存在，主要为了在控地价的同时加大保障性住房建设力度。“当拍卖价格达到一定限度，就不再让开发商加价，进而用房企愿意配建保障房的量来决定谁最终获得土地。”
对于杭州土地市场溢价率设置上限，同策咨询研究中心总监张宏伟分析称，虽然限制了溢价率，但起拍价的制定还是“灵活的”，这一政策本质上也可以算是“数字游戏”，如果起拍价就定得很高，限制高溢价就意义不大了。
新政“有备而来”
上周四，杭州主城区10月份的推地序幕拉开，当天共有5宗土地集中出让，底价总计30.4亿元。最终，5宗土地都顺利找到“婆家”，出让金约37.68亿元。其中，两宗底价直接成交，三宗低溢价拍出。
不过，成交活跃的杭州土地市场，溢价率低背后或另有隐情。
2011年2月28日，杭州市政府出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》中规定，2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。其中涉及的宅地出让就是采取设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为竞报保障性住房面积的规则。不过，以上规则只适用于涉及有保障性住房的宅地，而且当时对于“价格上限”也没有统一的数值标准。
就在今年7月19日，国土资源部下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》称，市县国土资源主管部门对可能出现高价地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。对预判成交价创历史总价，或单价，或溢价率超过50%的房地产用地，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。
显然，这次杭州低调潜行的土地市场新政并不突然，而是对上述国土资源部“7·19”文件的具体贯彻执行。只不过是，杭州在这次的具体执行中将范围扩大至所有宅地，同时划定了“49%”这条红线。
据报道，该《通知》8月份就已出台，但却并未被外界所熟知。参加土地出让会的一位开发商还称，“只有近期去报名拿地的开发商才拿到这份文件，知道新出了这样一个政策。”
对此，浙江一家上市房企的负责人告诉《财经日报》记者，此前确实听说了这个政策，但其并没有见过具体文件。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟分析称，“溢价率超过50%就必须到国土资源部备案，地价高了，地方政府也不好交代。”
解决保障房筹资难？
约谈，推迟出让，限定总价溢价……进入下半年，在严控高地价与高房价之间的传导效应上，地方政府可谓不遗余力。
此前，北京市国土局临时对万柳地块设置26.3亿元的限价(溢价率为40.9%)，竞拍价“涨停”后，开发商比拼的是愿意提供的回购房面积，者胜出。7月10日，经过一个半激烈的竞拍，中赫置地最终以26.3亿元外加配建16400平方米回购房面积的代价，摘得了万柳地块。
近期，由于土地市场过于火热，北京还临时推迟了多幅块地的出让时间。
浙江一家上市房企高管告诉本报记者，许多城市都有控制地价的政策，但具体实施细则有所不同，其目的无非都是严防高地价并促进保障房建设。“杭州的做法本质上是通过(这样方式的)土地拍卖，变相解决保障房建设资金筹措难的问题。”
“如果当地的保障房建设计划完成得顺利，也就没有必要启动这样的政策储备了。”上述房企副总经理认为。
一位地产业内人士称，“超过溢价率配建保障房，其实只是换了一种价格表现形式。与人为控制溢价率相比，将限购限贷等政策执行到位可能更重要。”他还认为，保障房建设应当有深思熟虑的规划，不是开发商愿意建多少就是多少，并且还要考虑建成后政府如何接管等问题。
根据公开资料显示，杭州上半年成交的2宗宅地均因只有一家开发商报名而直接成交，而在8~9月成交的6宗宅地中，有4宗经过了多轮竞价成交，而每宗地块都有多家开发商进行争夺，不过溢价率的只有33.64%，即天阳置业在8月7日竞得的拱墅区庆隆单元GS04-01-R21-04地块。
另外，记者发现，2012年9月杭州仅推出一块宅地，土地新规显然也还未“派上用场”。有市场人士分析称，在杭州10月推地热潮中，不排除会出现需要竞投保障性住房面积的情况。
新闻推荐：土地市场现供需两旺局面 龙头房企“抄底”
土地市场近日再度上演疯狂一幕。
10月10日，备受关注的上海徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块正式进入竞拍环节。经过445轮竞价，保利以45亿元竞得上海徐汇区滨江地块，成为今年上海新的总价地王。同日，保利与万科组成的联合体在长沙拿下一块高价地。
保利一日拿下两块高价地，这仅仅是近期土地市场火暴交易的一个缩影。与楼市“金九”成色不足、“银十”开局不利形成鲜明对比的是，土地市场一改上半年的冷清态势，呈现供需两旺的局面。
“信贷松动、楼市复苏导致开发商预期转变，看多情绪占主流土地需求有所增加。此外，市场复苏，地方政府对土地财政的依赖，也使得最近土地市场再现复苏。”中原地产研究部总监张大伟对《中国产经新闻》记者表示。
据国土资源部统计数据显示，三季度房地产用地供应4.43万公顷，相当于上半年总量的74.2%，其中，住房用地供应3.06万公顷，相当于上半年总量的75%。三季度土地出让总面积和价款分别为9.02万公顷和7175亿元，环比分别增加30.1%和47.6%。
“限购两年以来，开发商的目标主要集中在加快去化存量和回笼资金上，拿地意愿并不强烈，但经过今年3月以来的楼市回暖，一方面开发商的土地储备和存量商品房急剧减少，另一方面全年销售业绩及资金回笼目标已基本达成，出于企业滚动开发所需，亟待增加土地储备。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《中国产经新闻》记者采访时说。
事实上，从8月底开始，主要城市的土地市场明显复苏，各大开发商均开始了大规模的圈地运动，而且地价及溢价率均有所上行。据链家地产市场研究部统计显示，10个典型城市前三季度土地出让金总计2732亿元，同比去年前三季度下降39%，但第三季度土地市场出让金和溢价率都明显上涨。
“高单价、高总价的地块次第出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。整体土地市场在10月后还将继续升温，预计在4季度土地市场可能会出现新高峰。”张大伟说。
在郭毅看来，土地市场是既有需求又有供给。今年底明年初土地市场都会保持一定热度，这不仅是因为开发商购地需求升温，更是由于临近年底，国土部门为了完成全年供地计划，往往会集中推地。
此外，从目前土地出让的情况看，依然呈现明显的不均衡性。“一些位置比较好的地块受到热捧，溢价及成交单价虽然比较高，但相比2010年地王出现的地板价高于在售项目价格的现象还有一定差距。各地对出让土地的定价也比较高。而且在目前市场出现回暖的情况下，地王的出现的确对市场非理性发展有明显的推进作用。”张大伟说。
那么，土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，是否会导致楼市调控再度收紧？郭毅认为，土地市场复苏是正常的市场规律，从目前情况来看，北京从出让方式下手，很好地控制了地王现象的再次发生，比如土地溢价接近或达到50%的预警上限后，就转而竞争保障房配建面积，因此并不会触及调控红线。
值得一提的是，此次土地市场井喷背后活跃的几乎清一色是大型房企，如万科、保利、恒大、华润置地等。具体以万科为例，9月万科6天内拿下了四宗土地，共斥资68.9亿元，超过了上半年拿地金额的总和；再看保利地产(600048)，九月底已分别联手首开股份(600376)和融创，以近45亿元竞得北京大兴区的三幅宅地。而眼下又抛出77亿元，一天拿到两个地块。
“大型企业融资能力强、财务成本低，另外对经济环境、调控政策方向的判断更敏锐，先天优势让他们既有实力又有动力去拿地，未来，随着调控深入过程中地产企业的整合，将会进一步加重寡头现象。”郭毅说。
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