[摘要] 2月1日，合肥市政府宣布实施三条土地新政。从即日起至今年底，合肥市城市规划区内的商业、工业、办公、综合等存量国有建设用地，土地使用权人可自行升级改造发展成商服项目，不用再像以往一样须先退地再招拍挂拿地。
龙年春节后上班伊始，合肥市就连续出台了三条土地新政，给意欲在合肥城区拿地的开发企业提供了一个绝佳的曲线入市机会。
2月1日，合肥市政府宣布实施三条土地新政。从即日起至今年底，合肥市城市规划区内的商业、工业、办公、综合等存量国有建设用地，土地使用权人可自行升级改造发展成商服项目，不用再像以往一样须先退地再招拍挂拿地。
合肥富邦置业有限公司总经理助理孙斌认为，合肥土地新政是为这类地块寻找买家的一种创新和尝试。这既可推动此类地块的开发改造，保障原产权单位的利益，又可给意欲进入合肥拿地的企业以曲线入市之机。拿地企业与缺乏开发实力的原产权单位合作，还可降低拿地成本。
商服大项目地价打折
这三条土地新政分别是《关于促进存量商业用地升级改造提高土地利用效益的意见》(新政一)、《关于盘活存量建设用地提高土地利用效益的意见》(新政二)和《关于促进工业用地集约利用的意见》(新政三).
新政一显示，在合肥城市规划区内未纳入土地收购储备范围的具有国有土地使用权证或合法权属来源的存量商业用地，土地使用权人经政府批准后可自行改造升级，建设商业、服务业项目(不含商品住宅).
在土地出让金补缴方面，新政一对拆除重建项目、提高容积率的在建和已建商业项目，都作了详细说明。对于总投资在5亿元以上的大型商业综合体(不含办公、写字楼、商品住宅)和五星级酒店项目，按物业自持比例，在地价上给予五至七折优惠。
新政一表示，自行改造升级建设的商服项目，在规划审批、土地出让方案的编制及公示、土地出让合同的签订上，还须履行相关手续。
工业用地可改商服用地
新政二规定，合肥城市规划区内，城市总体规划、控制性详细规划已调整为商服用地且未纳入土地收购储备范围的原有工业、办公、综合等具有合法权属来源的存量国有建设用地，土地使用权人可自行升级改造成商服项目(不含商品住宅).
新政二对工业用地的适用范围作了规定。指出二环以内以及合肥经济技术开发区、合肥高新产业技术开发区、合肥蜀山经济开发区、合肥庐阳工业园区、合肥包河工业园区、合肥瑶海经济开发区(含新站综合试验区)、安徽肥东经济开发区(仅指原龙岗开发区)等定界范围的工业用地，且在2007年4月2日之前已供应的，可改造升级为商业服务项目。
土地使用权人须按照新的规划条件和土地用途下的市场评估价格与原土地用途下的剩余年期市场评估价格(划拨土地权益价)差额，补缴土地出让金。
土地使用权人也需要事先向合肥市政府提出自行升级改造的申请，经相关部门变更规划、编制土地处置方案并公示、签订土地出让合同等一系列程序后，才能进行改造建设。
在新政三中，鼓励工业用地提高容积率，在不改变土地用途的情况下，不再收取容积率增加部分的土地出让金。
曲线拿地的机会
新政出台后，合肥市国土资源局局长高国忠表示，各个城市旧城改造都曾遇到因商业权属分散而导致的拆迁难题。合肥市让商家和企业自行对中心城区内的旧商业、旧工厂进行改造，可加快推进“退二进三”产业结构调整，促进节约集约用地。
而在业内人士看来，合肥出台的三条土地新政，既与2011年合肥土地市场招拍挂低迷、调控下开发企业对纯住宅用地需求量下降有关，而且与合肥城区内存量商业、办公、综合等旧改项目的改造难有关。
“比如合肥老城区中心的光明影都项目，四五年前就启动拆迁，要改造成写字楼，但已经停了好几年！”孙斌介绍，各大房企几年前就想积极参与合肥市上述类似的旧改项目，但几乎都因与原产权单位谈不拢而无法介入开发。
其认为，这些旧改用地不用再回收并走招拍挂程序，可减少原产权单位在招拍挂环节的“丢地”风险，保护和放大原产权单位的利益，因为“拆了也给不了多少补偿款”。由于原产权单位的开发实力较弱，势必会引进合作开发单位，那么开发企业就可获得曲线拿地的机会，同时减少拿地及开发成本。
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