[摘要] 中指研究院5日发布的楼市报告显示，2011年上半年，全国楼市总体低迷，多数城市商品房成交量下降，房价回落。重点城市中北京、杭州和深圳成交均价同比下跌；重庆、上海和天津同比上涨，其中重庆涨幅最大，达30.1%。
中指研究院5日发布的楼市报告显示，2011年上半年，楼市总体低迷，多数城市商品房成交量下降，房价回落。在监测的30座主要城市中，有17座城市上半年商品房成交量下降，且多数降幅明显。主要城市中，近半数城市商品房成交均价同比小幅下降。
上半年低迷收场 楼市正在发生变化
（来源：上海证券报）2011年的楼市延续了从去年开始的调控行情，上半年以低迷收场，但一些细微的变化正在发生。住宅成交持续在低位徘徊震荡，土地成交量相对较少，房企拿地谨慎。由于库存持续攀升，买方介入热情不高，下半年企业销售压力越来越大，资金更为紧张，降价促销或将是大势所趋。然而，正是在市场低迷之际，龙头房企凭借规模优势和灵活的销售策略获得可喜的销售业绩，市场份额进一步扩大。
今年上半年，调控政策、房产税接踵而来；住宅成交量、土地出让金连连下跌；开发商、购房者等楼市各方势力拉锯。楼市在纠结、博弈和重压之下渡过了上半年。在2010年楼市调控启动之后，今年上半年的调控力度有增无减，一揽子房地产政策的出台显示出中央政府调控楼市的坚定决心。
2011年已过半，虽然房价并未在持续有力的调控中应声而落，但多个主要城市商品房库存量已达到高位，库存压力、资金吃紧日益加剧，给下半年房价下行增加了更多的可能性。虽然5、6月份楼市销售情况有所好转，但业内预计普遍担忧下半年市场并不乐观。
上半年楼市成交总体低迷
房地产调控政策的升级和货币政策的持续趋紧，使得今年上半年市场总体低迷，多数城市成交量下降。在中指研究院监测的20 个主要城市中，北京、重庆、南京、海口等9 个城市成交量下降，且多数降幅明显，其中海口成交量降幅，在60%以上；其余11 个城市上半年成交仍有增长，但涨幅多在10%以内，成交仍在低位。
而8个重点城市中，成都、深圳、上海、天津和杭州成交面积同比略有上升，北京、重庆、南京3 城市成交面积皆低于去年同期水平。
分析整个上半年的楼市行情可以发现，一线城市和二线城市楼市成交量变化趋势呈现出较为一致的规律：一季度成交量同比不断下降，特别是一、二线城市的调控细则大都在2 月中下旬及3 月初陆续实施，故3 月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的“限购令”面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。4 月调控作用继续显现，成交量持续下滑；由于2010年5、6 两月楼市受4 月新政影响成交量迅速下跌，故今年5、6两月成交量虽受调控影响依旧低迷，但同比有所上涨。
成交量的低迷虽然没有使房价出现明显下跌，但根据中房指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查数据来看，今年1月底“国八条”出台后，2月—5月，商品住宅价格平均环比涨幅明显缩小。房价环比上涨的城市个数在减少，环比下跌的城市个数在增加，房价快速上涨的势头得到明显遏制，一系列调控政策的效果逐步显现。
库存压力或大于2008年
更为显著的变化是，经历了上半年的成交胶着后，北京、广州、上海、南京等主要城市住宅库存量快速上升，成为市场关注的热点。
国信证券对房地产行业销售情况的跟踪报告显示，截止到2011年6月26日，多个主要城市的库存量同比大幅攀升。国信数据显示，北京商品房可售套数达到771908套，同比上升21%；上海可售套数为52545套，同比上升27.7%；而在青岛、南京、苏州、厦门等几个二线城市，可售套数同比增幅更是高达43%、37%、47%、81%。一线城市中，只有深圳库存量同比小幅下降2.9%。
巨大的库存量给开发商带来的资金压力不可小觑。齐鲁证券分析师周涛认为，虽说2010年销售并不差，行业利润比火爆的2009年仍增长了10%以上，但由于2010年开发商购地热情高涨，使得2011年在施工投资和地价款支付上背负了沉重的资金压力。经过行业资金压力测试分析可以发现，在销售额下降8%的情形下，2011年行业资金缺口在7883亿元，接近2008年水平；只有销售额增长5%以上，资金流才可能转负为正；若销售额跌幅超过10%，那么行业资金缺口将超过2008年水平。
周涛预计，2011年房地产行业的库存压力和资金压力不会比2008年好，库存压力甚至超过2008年。开发商的资金问题或将在下半年集中爆发。
下半年楼市很难乐观
专家分析了上海楼市上半年成交情况后指出，上海楼市的中坚力量——改善性需求和推动房价上涨的投资性需求已被严重抑制。上半年上海紫园、达安圣芭芭、大华锦绣华城别墅等集中成交的案例显示，开发商在银根紧缩、销售放缓的资金压力下，开始向信托借高息贷或低价卖给供应商抵欠款。这类案例的增多已经非常类似2008年，因此下半年开发商很有可能会因资金压力而降价卖房。
对于楼市下半年的走势，大多数业内人士表现出忧虑。策源地产业务发展中心总经理王凌认为，下半年楼市整体成交量无疑将低于往年，房地产市场或将因此出现分化。一部分开发商面对销售萎缩及贷款收紧的双重压力，将“以价换量”，主动调整价格以扩大成交；而另一部分实力雄厚、资金充足的开发商将在“产品力”上下足功夫，高品质、高性价比产品的抗跌抗压性，将会在这个充满变数的市场中充分体现。
中指研究院上海分院分析师 华认为，当前房屋成交低迷，直接影响到开发商资金回笼计划。考虑到开发商长久以来一直处于高负债率运行的情况，市场预期正在发生变化，外加融资渠道和融资额度的持续变窄和收紧，开发商目前资金压力已开始凸显。随着利率继续不断调高和存款准备金率的进一步调整，对资本密集型的房地产业来讲，资金链断裂的危机将会进一步加重。
上半年住宅用地喊冷 楼面成交均价同比降一成
（来源：每日经济新闻）中指研究院发布的数据显示，严厉调控下的上半年住宅土地市场寒气逼人：上半年住宅类用地 （含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交面积16179万平方米，同比下降6%。成交楼面均价为1451元/平方米，同比下跌13%。
不过，6月住宅用地市场出现反弹：成交面积达2883万平方米，环比上升17%，同比增加10%。
住宅用地降温
中指研究院的数据显示，上半年，住宅用地每月成交楼面均价均低于去年同期。1~6月分别下降14%、18%、6%、32%、11%和12%。综合下来，上半年住宅用地成交楼面均价为1451元/平方米，同比下跌13%。
住宅用地总体冰冷之下，十个重点城市，除了广州、深圳与南京三个城市住宅用地成交面积同比上升，北京、上海、重庆、天津、武汉、杭州、成都七个城市住宅用地成交面积分别同比下降38%、5%、34%、66%、4%、23%和22%。
此外，房企拿地步伐大幅放缓，如“新国八条”出台后的2~5月，首创置业、富力等房企没有在土地市场拿过一块地。而擅长逆势拿地的保利地产，2~5月的拿地费用仅为35.7亿元，尚不足该公司2010年平均每月46.5亿元的拿地费用。
土地市场6月反弹
然而，6月后的土地市场却演绎出了一部绝地大反弹的好戏。
中指研究院的数据显示，6月各地大量推地，致使6月成为今年供应量的单月。130个城市共推出土地面积达13285万平方米，环比增加43%，同比增加50%；最终成交面积冲至9516万平方米，环比增加38%，同比增加64%。其中共推出住宅类用地面积达4203万平方米，环比增加38%，同比增加7%。最终成交509宗，成交面积2883万平方米，环比增加17%，同比增加10%。
对于6月以来的地市大反弹，《每日经济新闻》记者在与上海知名地产评论人陈真诚的沟通中，对方将其归因于“地方政府急了”，因此增加土地供应，一为完成年初制定的年度土地供应计划，二为补充土地财政所需。
陈真诚的分析并非没有依据。
以北京为例，前5月北京通过招拍挂方式出让的非保障房住宅用地量仅为87.4公顷，而《北京市2011年度国有建设用地供应计划》显示，今年北京市政府计划供应的非保障性住宅用地量为1220公顷。也就是说，前5月，实际完成的非保障房住宅用地供应量仅为年度计划量的近7%。
地块成交量的下降，也相应地减少了土地出让金的收入。北京中原地产的统计数据显示，上半年北京非保障房住宅地块的土地出让金收入为75.4亿元，仅为去年同期463.7亿元的近16%。
陈真诚指出，下半年，在地方财政与年度供地计划的压力下，地方政府还会坚持6月以来的大量推地策略，但调控背景下，土地成交楼面价可能继续走低，因此，下半年土地成交量上升与成交楼面价走低的趋势或将继续下去。从中长期来看，地价的走低，会传递至房价，从而利于地产调控。
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