[摘要] 向居安是一名离休干部，1988年被安置在北京市东城区一公房居住，承租人是向居安本人。1988年初其长子向小东与张淑秀结婚，次年生下儿子向涛。同年年底向居安的老伴梁女士去世。
向居安是一名离休干部，1988年被安置在北京市东城区一公房居住，承租人是向居安本人。1988年初其长子向小东与张淑秀结婚，次年生下儿子向涛。同年年底向居安的老伴梁女士去世。
2000年向居安独自住进该房，年底他身患重病，其次子向小南遂搬来同住，照顾他的生活。2002年5月向居安去世。
一个月后，向小东夫妇将儿子向涛的户籍由朝阳迁入该公房的地址。向小东夫妇对弟弟向小南提出，该房应由他们居住，并趁向小南出差期间，占用该房。向小南只能另行租房居住。
2007年向小东因病去世，其妻张淑秀及其子向涛继承了向小东的遗产，包括600万元现金和3处住房。后向小南发现，其大嫂一家不仅占有了崇文区这套公房，还出租给一个姓赵的男子居住，因此要求大嫂将房腾退给自己，遭拒。2009年向小南经与承租人赵先生商量，赵先生将该房腾给了向小南。
张淑秀知道后，于去年底以其子向涛的名义，将向小南诉至法院，要求向小南腾退该房，确认向涛在该房有居住权。
但向小南提出反诉：“父亲去世前，我照顾了他一年多，是父亲在该房的共同居住人。”经法院多次调解，最终双方达成和解协议：“原告向涛同意撤诉；被告向小南补偿向涛一定费用；向涛同意该房由向小南继续居住。”（文中当事人为化名）
就此案引发的法律关系和纠纷，记者采访了北京市盈科律师事务所的马里律师。
记者：公房原承租人向居安老先生去世后，公房承租权由谁享有，谁有权在涉案房屋内居住？
马律师：根据我国城市公有房屋管理的相关规定，享有城市公有房屋使用权的权利人有两类情况：一类是《公有房屋使用权证》登记的“承租人”，另一类是与登记的承租人共同实际居住的“共同居住人”，这两类人依法有权在公房居住。
本案中，向居安先生是《公有房屋使用权证》登记的承租人，向涛是涉案房屋《安置协议》记载的被安置人；向小南是涉案房屋的共同居住人，以上三人都同该房屋有法律上的关联。
向涛虽未经过房管部门的确认，签订租赁合同成为共同的承租人，但确实是涉案房屋的被安置人，这一事实应当尊重；而向小南也的确构成了“共同居住”的事实，自身又无其他住房，该房屋本身就是两居室，拆迁安置时也是依照向居安和向涛两个人的面积和结构进行安置的。因此向居安去世后，向小南作为共同居住人，应当有权在涉案房屋居住；向涛原本就是被安置人，亦应有权居住该房屋。
在公房使用权纠纷案件中，“户籍是否已迁入涉案房屋”只能作为“是否形成居住事实”的间接证据，不能直接证明“当事人是否构成共同居住”，更不是确定“当事人是否享有公房使用权或承租权”的单一的直接的证据。
记者：有人将“拆迁安置协议”就视为“公房使用权”，这种观点正确吗？
马律师：《安置协议》只能体现拆迁法律关系中拆迁人和被拆迁人之间的债权关系，公房使用权是带有物权性质的权利。债权不能直接导致产生物权的法律效力；不动产物权以登记为准，《安置协议》中记载的被安置人，如果未经过房屋管理部门最终登记确认为“公房承租人”，就不能发生“公房使用权”的效力。《安置协议》并不能直接对抗《公有房屋使用权证》。
本案中，向居安是的同房管部门签订《公房租赁合同》、并登记在《公有房屋使用权证》上的承租人，而公房承租关系又带有行政管理关系的色彩，因此，当事人不应跨越“公房行政管理关系”，不能通过民事诉讼程序由审判机关直接认定为“公房承租人”或“公房使用权人”。
安置协议不能作为认定“公房承租法律关系”中承租人的依据，《公有房屋使用权证》才是确认“公房使用权人”这一物权权利的法定依据。
记者：如何避免公有房屋承租权引起的纠纷？
马律师：公房使用权不属于个人财产，不属于遗产的范畴，因此不能通过遗嘱继承或法定继承解决问题。同时，公房使用权又是一项较大的财产性权利，存在较大的财产性利益。一旦法定登记的承租人死亡，房管部门一般都不介入此类纠纷，造成家庭纠纷无法得到合理解决，导致亲情破裂。
由于公房承租权问题不能通过遗嘱解决，因此，公房承租人在自己的晚年，就“公房使用权的相关问题”同自己的家人充分商量，达成一致的处理意见，并同房屋管理部门沟通，在公房法定承租人去世前，由房屋管理部门对房屋的公房承租关系进行变更或确认，下发新的《公有房屋使用权证》，以免“法定承租人”死亡后，导致亲属发生纠纷。
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