[摘要] “楼盘员工房指标转让费8万/套”、“内部商品房低于市场价1000元/平方米发售”……近期，一些“内部指标房”现身南宁楼市。在2008年，南宁也有一些楼盘推出“内部指标房”，时隔3年“内部指标房”复出，耐人寻味。
“楼盘员工房指标转让费8万/套”、“内部商品房低于市场价1000元/平方米发售”……近期，一些“内部指标房”现身南宁楼市。在2008年，南宁也有一些楼盘推出“内部指标房”，时隔3年“内部指标房”复出，耐人寻味。
南宁市民朱先生计划买房，在南宁一家大型房产中介曾留下电话号码。近日，他接到中介业务员的电话，让人意外的是，对方并不向他推介二手房，而是向他推销“指标房”。
中介业务员称，他们公司与一楼盘合作，可以买到低于市场价的一手房。房子尚在建设，还未取得预售证，购买者要先付两万元定金，等到楼盘取得预售证后再与开发商签订合同，并支付购房款。由于房子的价格比市场价便宜，要收取5万元/套的指标转让费。
朱先生算了算，交了指标转让费后，房价还比市场价便宜1000元/平方米左右，一套100平方米的三房两厅总价就便宜了10万元。他有些动心，但又觉得风险大而犹豫不决。
在南宁一些网站上，记者也看到出让“内部指标房”的帖子。有的网民发帖称，他们是楼盘员工，可以用低于市场价的价格买房，并享受优先选房，他们以几万元的价格转让自己的购房名额；有些帖子则称，开发商推出少量团购房，价格比较实惠，购买者先到先得。
按帖子上的电话，记者联系了一名网友。他介绍，他是楼盘销售人员，开发商为了吸引团购者，拿出部分房源内部销售。楼盘在明年面市，购房者今年就要交首付款。“万一明年楼盘不能如期开盘，购房者岂不是面临风险？”对此疑问，这名人士说，购房者的首付款是交给银行，可以向银行追索，“开盘价肯定比内部价高，高利润当然有高风险”。据介绍，由于价格实惠，已经有不少购房者预订了房子。
据了解，出让“内部指标房”的楼盘有三四个，有的楼盘正在施工，有的还未动工。指标转让费少则三四万元/套，多则近10万元/套。
与几年前相比有所不同
在2008年，“内部指标房”曾在南宁楼市出现。时隔几年“重出江湖”，两者相比有了一些变化。
南宁某房地产代理销售公司市场部经理潘振林介绍，2008年时，楼盘推出“内部指标房”还是有些躲躲闪闪，基本不会自己推出，通常是委托一家企业进行运作。今年，有的楼盘已经“自己操刀”，购房者可以到开发商处直接签订内部认购协议，以后凭认购协议换签正式购房合同，做法更直接。
在业主更名上，今年的“内部指标房”也和2008年有所不同。2008年楼盘基本是在办理房产证之前，不接受内部认购的业主更名。今年，由于南宁楼市实施限购，一些楼盘采取变通措施，让购房者在今年选定房子，并交部分定金，在换签正式购房合同前，可允许业主变更购房者名字。这意味着，购房者交了部分定金就可以在一定期限内转让房子。
广西某房地产公司营销部经理罗忠汉介绍，2008年不少楼盘要求内部认购的人士首付款是两成，今年，一些楼盘则要求首付款是四成。内部认购的付款门槛不同，折射出开发商的不同心态：2008年楼盘以收集客户为主，今年以资金回笼为主。国家规定首套房首付款可三成，楼盘如今收四成，表明开发商有“囤粮过冬”的打算。
一些业内人士认为，2008年楼市初现波动行情，对市场把握不准，开发商就推出“内部指标房”试探行情。今年国家进一步加强楼市调控，南宁还实施限购措施，开发商觉得市场风险大，一些准备动工的楼盘就推出“内部指标房”，以抓住楼盘的波客户。有了波客户的购房资金支持，开发商可以缓过一口气，进行楼盘的后续开发。
真真假假“内部指标房”
近日，南宁一楼盘在媒体上刊登广告，称自己并没有推出“内部指标房”，并说没有委托任何一家企业发售“内部指标房”。
该楼盘有关人士介绍，近期市面上流传不少他们推出“内部指标房”的消息。一些购房者听信“内部指标房”，不到楼盘购买房子，导致他们将推出的新房源销售受阻。他们认为，这是别有用心的人发布的假消息，目的是影响他们的正常销售。
记者了解到，在楼市真真假假的“内部指标房”信息中，有的楼盘受到了影响。不过，大多数出让的“内部指标房”基本是真的，购房者都是到楼盘售楼部签订购买协议。一些业内人士认为，有的楼盘可能把“内部指标房”假戏真做，他们本来是想放出风声，探一探市场对楼盘的反应，看到想内部认购的人多，遂全面铺开。如果市场反应不热烈，就以“认购满额”为借口予以回绝。
前不久，南宁市民韦先生在一楼盘购买了“内部指标房”。他已经拥有两套住房，按规定在限购期内不能购买新房。他和楼盘约定，在楼市限购期满后再到房产部门备案成交，这样就可不受限购的限制。在限购期内，他只付首付款不交按揭。韦先生认为，楼盘的开发商有实力，自己的朋友又是楼盘员工，面临的风险不算大。
在采访中，一些开发商认为，南宁有的楼盘出于种种原因推出“内部指标房”，这只是个别楼盘的行为。“内部指标房”行走在法律边缘，购房者对此要有清醒认识。
是否意味开发商“心虚”
罗忠汉告诉记者，在2009年、2010年楼市上涨行情中，南宁楼盘基本没有推出“内部指标房”。道理很简单，楼市行情好、房子卖得火，开发商没必要做这些营销。如今楼市重现“内部指标房”，说明市场行情在转变，开发商在谋求新突破。
在网上，一些网民认为，楼盘不断推出“内部指标房”，是楼市价格下行的先兆。“内部指标房”比市场价低，市面上这样的房子越多，说明楼市价格松动的可能性越大。
潘振林介绍，南宁一些楼盘在去年取得不错的销售业绩，开发商有了一定资金积累。去年的房价是在前年的市场行情上继续上涨的，这和2007年年底缺乏市场基础的爆发式上涨不同，所以今年的行情回落要比2008年难一些，幅度会小一些。
一些业内人士认为，楼盘通过推出“内部指标房”可以达到变相降价的目的。在当前市场走势不明朗时，如果楼盘降价销售，受购房者买涨不买跌的心理影响，房子可能价格越跌越没有人买。推出“内部指标房”，使开发商的营销有了较大的回旋余地——体面地降低了价格而不得罪已在前几期买了房的业主；如果市场行情好转，又可以不动声色地把价格涨回去。他们估计，今年采取“内部指标房”营销的楼盘还会有所增多。
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