[摘要] 在国家一系列楼市调控政策影响下，合肥租房市场突然快速升温，致使房源紧租金涨。而根据以往的经验，合肥二手房租赁市场会在春节后半个月之后才出现小幅复苏的迹象，但今年春节刚过迅速出现需求量和租房价齐升的局面。对于租房者而言，如何变被动为主动，租到合适房子？本报记者多方走访为你支招。
（合肥晚报）在国家一系列楼市调控政策影响下，合肥租房市场突然快速升温，致使房源紧租金涨。而根据以往的经验，合肥二手房租赁市场会在春节后半个月之后才出现小幅复苏的迹象，但今年春节刚过迅速出现需求量和租房价齐升的局面。对于租房者而言，如何变被动为主动，租到合适房子？本报记者多方走访为你支招。
寻觅
租金普遍上浮三成
“两室一厅房源，租金在1000元到1200元，平均每单间租金已达400元。”辉达房产经纪人蔚勇昨天介绍说，年后大批外来打工人员和大学应届毕业生（很多出来租房子）返回合肥上学，是造成眼下租赁市场成交火爆的主要原因。
从辉达房产各门店的情况看，春节后租赁客户一直络绎不绝，与上个月相比，看房量也有明显上升。因为租赁市场回暖，所以近期客户在看好房子的情况下，跟房主议价的余地很小，求大于供，房东成了香饽饽。供求决定价格，租赁市场自然也是一样，需求量的上涨带动租金不断上扬。走访中，有二手房经纪人反映，最近有一些房主主动打来电话，要求上调租金，其浮动基本都在100~200元之间，较去年同期，上涨了30%左右。
随着租赁成交的高峰期到来，很多性价比较好的房屋都会顺利成交，造成二手房中介公司“无好房可租”。以吉大房产包河区一门店信息为例，三室一厅的房屋，租金一般在1500元到1600元，租金在1000元左右的小户型，很快便能“出手”。在这种情况下，很多收入较高的白领租赁客户也会选择一些价位稍高，但是条件相对好一点的房源，如该区创景花园，大部分出租房屋起租价已达到1800元，但仍然很容易租出。而普遍的情况是，除了一些偏僻地段房屋，或者环境较差的城中自建民房，在合肥市区已经难觅租金仅为几百元的房屋了。
房客避开热点区域
面对租赁高峰，如何才能租到合适的房子？合肥许多房客正为此费尽脑汁。吉大房产的业务经理方女士给出房客两点建议。首先，尽量延长租赁期限，从多数出租房一年的租期来看，租期每延长一年，租金往往可以减少10%以上。可以和房东商量在协议上写明，万一承租方退租，协助找到下一个客户等。其次，在议价时，可以“夸大”一些房屋的缺点，比如楼层高、装修旧等，作为议价条件，尽量避免与几个房客同时看一套房子。
最后，尽量避免太热点的区域。可以选择二环以外交通便利的区域，随着合肥城市建设加快，四通八达的宜住地越来越多，建议选择承租二环以外的回迁安置社区，相对而言，此类社区租金较便宜，配套设施也齐全。而市民 的说法与此不谋而合，她家有一套回迁安置房位于滨湖新区广西路的滨湖和园，90平米两室两厅，出租的价格仅为每月750元。“其实这里很不错，周围医院、中小学、购物中心等配套设施都有，到市内可乘1路快速公交。”自我推销起来，据她介绍，周围面积相当的房屋租金，普遍在750元到1000元不等。
相关新闻：合肥二手房市场冷清 满五岁“免税房”成新宠
（安徽商报）年前出台的“国八条”对二手房交易的营业税进行了调整，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。记者走访市场发现，合肥二手房市场已执行新规，受一连串政策的影响，市场整体冷清，满五年的“免税房”受到关注。
也有一些中介公司表示了谨慎的乐观。“市场前十天的数据说明不了全年的走势，二手房市场还有很大的空间。现在购买新房首付三成，利率没有优惠，和买新房相比，二手房不论是租还是自住，都比较划算。所以，后市如何还要看国家的政策走向和后续发展。”21世纪不动产淠河路分店的一位置业经理如是说。
吉大房产凤凰城店的马先生说，前来咨询二手房的客户普遍关注满五年的“免税房”。马先生说：“总价100万的二手房营业税是5.5万，不用交税的房子当然会火一点，但是这类房源比较少。”
采访中，记者了解到，新政后“阴阳合同”更加活跃。记者以客户身份咨询时，很多中介公司都反问记者准备首付几成。“购买首套房如果您想多向银行贷款那就要把价格核算的高一点，这样虽然营业税等税费要多交一点，但是购房者的首付压力会小一些。”某房产代理销售有限公司的房产经纪人彭先生表示，中介公司会根据房主的购房发票和购房时的价格核算二手房总价，如果客户首付较少，需要银行贷款支持，他们会把价格核算得高一点。反之，则按照各地域不低于二手房基准价的标准核算总价上报房产局审批，可以为客户节省不少交易费用。
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节后租房市场升温。卫生和安全状况不佳、缺少隐私、生活互相干扰、损害其他业主权益……群租房的危害，有一大堆。为遏制“群租”这一顽症，今年2月1日国家开始实施《商品房屋租赁管理办法》，对目前房屋租赁市场中将房屋分拆、隔断、“化整为零”的群租行为明令禁止。
群租户多是低收入群体，手中钱本就不多，而目前合肥的租房价格一路走高，交通尚可的两室一厅都在千元以上。取消群租后，这些人该何去何从？
将更多人纳入廉租房群体中
卓雨霞 租房户 租房时间：5年
我2005年大学毕业后就出来租房，说起这几年的租房史，有一箩筐的话要说。还记得2005年，在西园新村租的两室一厅是每月650元，我们同学3个人合租，一个人每个月要200多元，还不包括水电费。而刚毕业的我，每月工资林林总总加起来也才1200元。房租和水电费一除，再加上吃饭钱和交通费，根本没有剩下的。月光族的日子过得不是个滋味。其后几年，基本是每年搬一次家，房东要卖房、合租人离开合肥、工作地点变迁……种种原因，导致每次都是被动搬家。再看这几年，合肥房价一路飙升，租房的价格水涨船高，交通稍微方便一点，简装过的两室一厅，月租也逐渐涨到800、900、1000多元。有个学妹在西园租的两室一厅，已经要1100元，而带空调、热水器、洗衣机的租金甚至高达2000元，如是新小区就更贵。至于刚毕业的大学生工资，2005年一般是1500元左右，而今也才到2000元左右。一番对比，只能叹息，工资远没跑过房租。
有同学妹妹为考研，租了学校老师的房子，我去看过，她租的那套房厨房里都放上了床，单独隔开租了出去，客厅也被隔成了两间。毫无疑问，这违反了《商品房管理办法》的规定，但是住的人可不少，每个床铺都有人，有工作了不上班继续考研的，也有刚毕业的工资不高的大学生。
谁不想住得好一些？但那些整套房房租动辄一两千，房东还经常挑三拣四，又是一次交3个月房租，又要交千元的押金，有的甚至要好几千元押金，一押至少就是一年。哪有这么多闲钱？租这种群租房也是无奈之选，至于买房，更是遥遥无期。
现在禁止这种群租方式，我想问的是除了禁，政府有没有其他配套举措？常常看到新闻说有廉租房，我希望政府多建廉租房，并且把我们这些收入不高的大学生和其他一些低收入群体都纳入到廉租房群体中。不然光靠禁，我觉得禁是禁不彻底的，因为我们得租得起房啊。
观点
禁令指导意义大于实际意义
王明红 安徽事茂律师事务所执行主任
商品房的群租发起方式，一般不外乎两种，一种是产权人直接分割出租，一种是二房东进行分割转租，或承租的单位进行群体性安置。对于前者，从合同效力上讲，租赁行为是有效的，即使有《商品房屋租赁管理办法》第八条限制，但因为其系部门规章，从立法效力而言，尚不足以从《合同法》角度上否定合同的效力，当然，这并不是说出租人不承担行政上的责任。对于后一种，几乎可以肯定合同效力为零，除非房屋产权人(房东)同意二房东如此操作，所以承租人的法律风险比较大，可能会发生交了房租，却被房东赶出去的可能。
我个人不同意有人提出的“新法规彻底断送群租的可能”这种说法。首先，目前来说，各地政府部门尚未界定“群租”的住房标准(也就是当地政府规定的人均租住建筑面积标准)，所谓“断送群租”的提法，就是个伪命题。其次，该办法调整的范围是国有土地上的房屋，集体土地上的房屋并不包括。拿合肥来讲，低廉的、安置力巨大的住房租赁市场在合肥的近郊、远郊，虽然政府进行区划调整，取消郊区建制，但并没有改变这些地方的集体土地性质，所以对这部分租赁市场，办法是无权涉及，所以在这部分市场谈取消群租缺乏基础。再者，即使界定群租标准，但鉴于取证难度大、群租人员善后处理难、行政处罚的司法执行难等，都会影响此办法的实际效果。我认为此办法的形式意义大于实际意义，立法的效力层次、社会经济发展状况、主管部门的监管和执行力以及办法本身的立法水准，都可能制约新规能按照立法者的本意贯彻下去。不过新规具有积极的指导意义，比如说有利于打击传销、威慑房屋违法出租者、提高物业管理企业的投诉积极性、提醒“蚁族”加强自身的安全保护等。随着合肥市大建设和立体交通的进一步发展，周边城乡接合部及城市集体土地上房屋(如自建房)，也是“蚁族”的不错选择。相信在合肥这片朝气蓬勃的土地上，通过自己的辛勤努力，一定会实现“居者有其屋”。
建议
给低收入人群住房租房补贴
王开玉 经济沙龙特约评论专家，安徽省社科院研究员
讨论群租问题，使我想到一件事。香港刚回归不久，大量移民涌入香港。面临住房和就业难题，香港特区召开“亚洲地区社会保障研讨会”，我受中国社会学会会长陆学艺委托，代表中国社会学界等参加会议。会议可以自主选题，我就选择了“移民进入香港后的住房问题”，会议安排我们在九龙地区考察，我看到移民的俩姊妹还住在阁楼上，这个阁楼是日本人建的木板房，容易引起火灾，引导移民的志愿者就把她们的住房情况登上报纸，向全社会呼吁，向移民部门申请解决住房问题。特区政府调查后，积极解决了这对姐妹的住房问题，主要措施包括向这一群体发放住房补贴，帮助提供低租金的住房，以后住得如何就要靠她们自己的收入了。
此次住房与城乡建设部明令禁止群租，现行的法规规定，擅自“居改非”属违法行为。然而，因为群租房的主要需求者为一些低收入群体，如大学生蚁族、外来务工者，他们买不起房，也租不起正规小区，所以只能选择较廉价的群租房。只有解决这部分人的需求问题，才能从根本上解决群租房问题。我认为解决群租房问题，要从现实出发，找到一个解决的办法，这需要一个过程。要做负责任的政府，不能光禁止群租房，而是应该在现有的基础上不断改善人们的住宅条件，住房问题是无法取缔的，因为它是一种市场行为。
我觉得我们应该向特区政府学习，首先呼吁将住房和租房补贴当作一种社会保障，补贴给农民工、大学生等收入不高的群体，给予适当的资金补助，树立改善低收入人群住房条件的意识，不能一张纸、一刀切，这样到最后伤害的，还是那些低收入人群。其次，有关部门要切实负责，对存在隐患的住房区域，要定期检查以保障居住者安全。最后，政府要大力推进廉租房、廉租公寓等制度，从实质层面解决低收入人群的住房问题。也可以在政府指导下，由社会力量组建适合外来务工人员居住的廉价宿舍公司，把闲置的旧厂房、办公楼和交通便利的郊区农民住宅，简单装修一下，添置消防、安全器材，由专人负责管理，政府给这种经营单位适当的财政补贴。另外，新近毕业的大学生等青年人口依然会感受到压力，尤其是在廉租制度还不完善的地区，他们中的很大一部分还没有被纳入廉租系统。如果保障措施不到位，将会给学生的职场发展，造成很大的影响。而从长远来看，城市的发展一定要注入新鲜的血液，建议把低收入的大学生也纳入廉租房体系，这样可能对解决大学生居住问题，有一定现实意义。(合肥晚报)
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