[摘要] 传统旺季“金九银十”却给开发商带来更加悲观的预期。一方面,来自政府高层的声音不断表明,政策对于楼市调控还将继续深入,银根在下半年将继续收紧。另一方面,房企最近发布的中报显示,开发商正在面临着存量加大、资金链趋紧的境况。业内人士认为,随着9月北京市入市项目数量的加大,市场竞争压力愈加突出,房企采取降价。
传统旺季“金九银十”却给开发商带来更加悲观的预期。
（北京商报）一方面,来自政府高层的声音不断表明,政策对于楼市调控还将继续深入,银根在下半年将继续收紧。另一方面,房企最近发布的中报显示,开发商正在面临着存量加大、资金链趋紧的境况。业内人士认为,随着9月北京市入市项目数量的加大,市场竞争压力愈加突出,房企采取降价换取交易量的可能性也将加大。
高层表态政策调控将继续深化
8月13日,国务院副总理李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调,要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施,坚决抑制投机炒作等不合理需求,切实增加住房有效供给。
8月21日,李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会上,再度强调,各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施,切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为,巩固调控成果,促进房地产市场长期稳定健康发展。
短短几天内,中央高层接连就房地产调控表态,表明了中央政府继续贯彻落实国务院10号文件的决心。这令漫长观望中的各方获得了调控政策将持续的确切信号,也让此前不断传出政策将松动的可能性成为了泡影。
工商联房地产商会理事陈保存向记者表示,高层的不断表态,再加上此前国土部公布的囤地黑名单,表明了政府高层打压房价的决心。
与中央坚持调控表态相对应,华远地产(600743,股吧)老总任志强一改力挺高房价的强硬态度,两次公开劝告开发商降价销售。任志强直言,劝降是为了避免政府再出台“核武器”。
距李克强第二次表态的3天之后,国家发改委财政金融司司长徐林就明确表态,我国计划实施一系列税收体制改革,包括优化增值税和营业税税收制度,扩大增值税征收范围;统筹企业税费负担,实施资源税改革;推进房产税改革;继续实施个人所得税改革。
“可见各部委正在领会政府高层的意图,这次发改委的公开表态只是步,估计其他部委也将做出相应的动作。”中易安房地产担保有限公司北京分公司营业部总经理宛玉敏向记者表示。在她看来,目前房价还没有出现实质性的降价,在北京四环内的房价个别甚至出现了不降反升的局面。如果开发商还没有实质性的降价动作,政府后面还可以在期房预收款、打击囤地、房地产税、银行信贷方面出台更加严格的政策。这也许就是任志强所谓的“核武器”。
业内预测 9月或将迎来降价潮
记者调查发现,一些品牌开发商已经开始了以降价来换取交易量的策略。7月底开盘的中粮万科长阳半岛项目,首次推出的800余套房源两日售罄,成交均价只有1.35万元/平方米,低于周边在售项目3000元左右;目前在售的绿地·中央广场项目正在出售三期,其成交均价为1.8万元/平方米,比二期项目1.9万元/平方米的均价下调了1000元左右。
大型房企的主动降价,让其抢占了市场先机。据中原地产统计,保利、万科、金地等十大房企在7月份的成交面积达到245万平方米,环比上个月下降10%,比去年同期仅低5%,基本与去年的月均成交面积252万平方米持平。
市场人士认为,由于目前的调控正处于风口浪尖上,大房企的主动降价行为将造成跟风现象,随着9月份北京入市量的加大,“以价换量”的策略将被更多企业采用。
“对于那些错过了新政前三四月份销售期的项目,如果再不把项目拿出来卖,那他们只能等到明年春天再择机入市了。今年的业绩就算完了。”21世纪不动产集团市场总监林蕾认为,由于此前大量待开新盘纷纷延期入市,其中有相当一部分项目预计会在今年九十月份集中入市。届时,为了拉升业绩、回笼资金,降价在所难免。“所以今年许多开发商都把宝押在了'金九银十’。”
高和投资董事长苏鑫也表示,近期在与多位开发商的交流中发现,开发商对未来预期悲观的情绪都较为凝重。
楼市拐点十人谈
可叹的是，人民需要预言，即使专家们各说各话，听者自会各取所需。
今年4月和6月，国务院相继发出房地产“国十条”——《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和“二套房的认定标准”，近期楼市成交量处于难得一见的低迷状态。楼市拐点是否来了？业内人士和专家学者各执一词，《新民周刊》选取国内10位房地产界意见领袖和经济学家的观点，对照他们以往楼市预测的准确性，希望可以相对客观地把脉当下楼市。
谢国忠：2012泡沫破碎
今年7月，谢国忠在其新书《再危机：泡沫破碎时，我会通知你》的发布会上再次强调，从目前的房价收入比、房租等方面来看，国内一线城市的房地产市场确实存在泡沫，而这些泡沫将因为承受不住通胀压力的增加而破掉，时间点可能就出现在2012年。他还说：“上海的平均房价约为每平方米2.6万元，相当于人均月收入的7至8倍；而日本东京的房价时，这两者比例是在4倍左右。从房租来看年租金为房屋总价的6%至7%是正常的，但目前国内很多城市都达不到这样的水平。”
谢国忠是中国经济的唱衰者，尤其对股市和楼市毫不留情。他2008年12月表示“股市回升需3年，楼市冬天更漫长”，想不到2009年3月楼市就回暖了，一路飙升至今年4月的调控政策才有所收敛。
预测靠谱指数：50%
郎咸平：火山随时爆发
今年5月，郎咸平在《新帝国主义在中国2》中指出，楼市可以比作一座火山、一座随时爆发的火山。当前的所谓房产税等政策，不能从根本上解决高房价问题。如果把它堵住的话更糟糕，因为岩浆没有消失，一定从地壳最薄弱环节爆发。也许未来房价或将下跌，但要真正实现居者有其屋，仅靠现在这些政策仍然不够。目前破解房价高企有三条路径：一是抑制投机性资金流入，二是增加保障性住房，三是调整楼市供应结构，这样才能标本兼治使楼市降温。
2008年中，郎咸平曾指出：中国楼市的环境很复杂，不存在所谓的拐点问题。像美国就有拐点。利率一提高，全美国的房价都在下跌，利率一下降，全美国的房价都在上升，因为它是一元体系，没有过热与过冷。中国不一样，过热与过冷同时并存。
预测靠谱指数：80%
王石：不自律，必自毙
今年3月，在“2009复旦大学EMBA年会”上，王石表示房价的上涨让他感到惊讶，并认为已经产生泡沫了。他预测这个泡沫2010年终将破裂，而万科为此已经提前准备。作为开发商的老大，王总在市场最疯狂的时候，对大局的判断仍十分冷静，头脑之清醒在当时无人出其右。
作为国内领军开发企业万科地产的“老大”，王石的言谈极为谨慎，但其“逆向思维”却每每言中，最有名的莫过于2008年1月就“先知”般抛出的“拐点”论。今年2月，王石表示中国未来三年的房价是继续往高走，但是一定要控制。2010年一季度，楼市进入疯狂状态，王石表示了对房地产泡沫化无所顾忌的担心，并预测说：“我相信政府抑制房价上升的决心和能力。如果房价继续疯涨，民怨变成民怒，那就不是地产泡沫破裂那么简单了。不自律，必自毙。”
预测靠谱指数：80%
任志强：大家“从”了吧
多年来一直唱涨的任志强，今年“新政”后，这位华远集团董事长终于在今年7月首次呼吁开发商“降点价”。他说降价是为避免政府出手更加严厉的政策。开发商如果继续不“从”，很可能被继续出台的政策打压。
2008年4月，任志强在博鳌论坛很有信心地抛出新理论：政策有拐点，房价无拐点。他说，在经济学上，拐点是三角形，要么直线向下、要么直线向上，通常不会看着一段曲线来说拐点。从2008年到现在，抑制房价过快上涨的政策出了不少，但是房价还是往上涨，“任大炮”似乎和章鱼保罗差不多。
预测靠谱指数：90%
潘石屹：价格会下跌两成
作为国内最活跃、有鲜明个性的地产商，潘石屹成功地利用其个人博客和微博(//t.sina.com.cn)推广SOHO品牌，只一家网站的浏览量就达数千万。2008年9月，市场形势进一步冷淡，老潘与任志强一起在《锵锵三人行》做节目时，承认“住宅开发商在绝望中哭声一片”，成为当年对市场最惨烈的描述。如果不是后来政府出手救市，或许老潘的“百日剧变”真的会发生，只不过日期稍微延迟。纵观潘总这几年对楼市的预测，发现他口风常变，这可能与其主要只在北京开发商业地产有关，而他反应迅速、犀利调侃的言辞仍是地产圈的一大亮点。
预测靠谱指数：60%
金岩石：2017有一劫
今年7月，国金证券首席经济学家金岩石表示：“对于房价增幅环比下降，我觉得大家不必过于乐观，楼市5年内会翻番是毫无疑问的。我觉得下半年楼市调控政策，基本上不会再出新招了，该出的牌基本上出尽了。房价也会在信贷调控的基础上进入一个平稳上涨的时间。”
而在今年“国十一条”出台前，金岩石表示目前的中国楼市处于日本1965-1980年间，担心暴涨多于暴跌，他预计中国楼市的拐点或在2017年与2025年出现。“如果政策得当，我们让房价平稳上涨，有可能躲过2017年这一劫，但是躲过这个劫，也躲不过2025年这一劫，那就是中国城市化的结束。”金岩石的这一预测尚待时间来证明。
预测靠谱指数：70%
樊纲：房价一定向下
樊纲很少做预测，说话四平八稳。他2009年2月指出中国经济与中国楼市的拐点都发生在2007年第四季度，“楼市当时过热，由于我们提前采取了措施，做了一些调整工作，没有形成大的泡沫。我希望房地产业成为长期的支柱产业，为中国的经济作出贡献。”如今，房地产业的确成了中国经济的支柱之一，但泡沫有多大就难说了。
预测靠谱指数：80%
钟伟：黄金十年已是往事
在今年1月的城市·观点论坛上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出商品房价格的拐点在第二季度结束和第三季度开始之间出现。而在今年8月的海南博鳌房地产论坛上，钟伟对半年前的“拐点论”丝毫不提，只是表示房地产市场走势短期将是价稳量升，成交量在今年四季度可能会有回暖，而从长期来看将是量稳价升。他表示，房地产作为领先型行业发展的高速增长阶段已经结束，今后房产企业必须走质量型增长的发展道路。
事实上，在钟伟所说的第二季度结束和第三季度开始之间，中国的房价的涨幅的确已经得到遏制，且二手房市场成交量相比去年同期较低，但这都归功于今年4月的“史上最严厉调控”。钟伟的“拐点论”有些歪打正着，而他日前表示中国房地产市场泡沫尚不明显，言外之意是毫无“拐点”可言。但他又同时强调房地产市场的黄金十年已经结束，今后10年的中国房地产市场不再辉煌，这又似乎预示着中国楼市拐点存在的可能性。
预测靠谱指数：80%
牛刀：整体下跌尚早
中国房地产界独立评论员牛刀(陈乾)今年7月在博客里指出：“这一轮房价整体性下跌还早着呢……现在的房价调控面临一个艰难的选择，那就是货币政策究竟会不会调整，如果货币政策会调整，那么，房价整体下跌出现的时机是央行宣布加息后的第三个月。如果，央行不调整货币政策，那么，现有的政策促进房价整体下调，力度显然不够。”
牛刀的楼市预测如果和打赌沾边，往往很准。2007年与经济学家徐滇庆对赌深圳房价还历历在目，他今年2月又在博客里叫板房产大佬任志强，称如果2010年70个大中城市的房价涨幅超过5%，他就再也不谈房价；倘若房价涨幅不足5%，则请任志强“从此闭嘴”。国家统计局曾发布数据，70个大中城市今年6月环比下降0.1%，同比仍上涨11.4%。同比涨幅较大的原因当然是去年基数较低，环比降幅不大，但却是调控以来头一次出现环比下降。牛刀此次是否能够获胜，还是个未知数。
预测靠谱指数：70%
曹建海：崩盘是必然的
《向高房价宣战》作者、中国社会科学院研究生院教授、“地产三剑客”之一的曹建海在今年8月的书友会上再次表示，目前中国的房价有降价的可能，也有降价的空间。他认为，今后的房地产业发展，按照现在开发商暴利的模式肯定是难以为继的。他表示，从两个方面来判断，房地产必然会崩盘的：一是目前的空置率；二是房价下跌60%的压力测试，预估最晚到2012年中国房地产必然崩盘，整个房价将有40%至50%的回落。
曹建海2009年4月预测中国的房价将下跌40%至50%，但是去年的中国楼市却在全球市场率先回暖且一路走高。他现在预测，中国所有城镇的房价将从2010年的点的价格回落50%以上，而目前的楼市价格依然坚挺。2年后的崩盘论，似乎更多是在呼应电影《2012》，和谢国忠的预测有异曲同工之处。
预测靠谱指数：50%
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