[摘要] 记者了解到，包括商业用房、办公用房、工业用房、车库车位等非住宅，在销售或转让时，按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税，具体税率仍为5.5%。
非住宅交易约占20%
一直以来，国家宏调政策所采用的税收杠杆，很少对非住宅物业的销售或转让有所涉及。因此，2009年出台的税收优惠政策仅仅是针对普通商品住房，此次新政释放出的信号也不例外。
记者了解到，包括商业用房、办公用房、工业用房、车库车位等非住宅，在销售或转让时，按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税，具体税率仍为5.5%。
“就在上周我们有笔单子，一处售价860万元的写字楼，营业税、个人所得税等项目的应纳税额算下来达150多万，当时买卖双方就傻眼了，我们也没想到会有那么高，最终，这笔业务只能告吹。”他说。
此外，非住宅物业的交易量本身并不大，在整个二手房买卖的业务中所占比例约为20%。何伟坚表示，这类物业转让交易的税费偏高，以收取租金为主的长线投资方式居多，因此成交量和成交率均不高，市场受宏调政策等环境因素的影响自然要小得多。
投资商铺需要谨慎
更重要的是，好的商铺和写字楼，市面上可供交易的量非常少。特别是的商铺，尤显稀缺，比如江北观音桥一带。
何伟坚分析，这是因为，商铺不存在折旧一说，随着城市的发展、地段的成熟、人气的集聚和购买力的提高，租金只会逐年看涨，除非急需大笔资金周转，一般是不会有人愿意出手的。
“在外地客户当中，80%以上都会选择商业进行投资，往往由于买不到中意的，才挑选江景房等资源稀缺型住宅下叉。”他对记者说。
部分住宅小区底层门面，一经推出，仍大受追捧。美联物业西南地区区域董事缪鸿裕向记者透露，绿地翠谷的商业开盘当天就被一抢而空，虽不在核心商圈，但日后稳步回笼租金是肯定没有问题的。
而何伟坚认为，投资写字楼关键要看物业管理和维护，好的物业通常也不会轻易出售。比如和记黄埔兴建的大都会商厦，管理非常科学和规范，但从不对外销售，租金已涨到150元/平方米，如果按照使用年限来进行折旧的话，单价只能做到80元。
他提醒，非住宅类物业空间较大，但投资需要格外谨慎，因为这类物业的评估体系比较复杂，没有特定参照标准，同一条街上位置不同的两间门面有可能租金差价1到2倍，风险更大。
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代签二手房合同风险需要规避
“我现在人不在大连，合同让我丈夫代签一下。”如果买房前对方提出这样的要求，请一定要留个心眼。在二手房买卖过程中，代签合同是经常遇见的事情，如果操作规范，这是法律允许的。但是，如果操作不规范，事后无法证明卖方本人与代理人之间的委托关系，却往往容易出现交易风险，尤其对于买方而言，可能带来经济上的损失。从去年开始，由于房价快速上涨，委托代理成为二手房近期纠纷的关键词。那么，什么样的情况会出现代签二手房合同的风险，这些风险又应该如何规避呢？记者就此采访了我市几家二手房中介公司的资深经纪人。
代签合同在二手房买卖时比较常见，这种交易方式本身也是被法律所允许的。除了常见的定金合同、房产买卖合同之外，在法律规定范围内还可委托办理房产转移登记、代理还贷、退保、代理变更注销房地产抵押登记、支付相关税费等诸多事宜，都可实行代签方式。代签合同并不总是会出问题，但是在房价出现剧烈波动时，尤其是房价快速上涨时，卖方往往以代签为借口终止合同。当然，也不排除有人恶意代签合同。因此，代签合同要求交易双方严格按照法律规定来操作。
在二手房买卖过程中，亲人之间委托代签形式，如夫妻之间、父母子女之间、兄弟姐妹等，当然也有朋友之间委托。有一些人对代签这种形式有些误解，比如在出售共同财产时，法律规定需要所有产权人都到场签订买卖合同，但对于夫妻共同财产，有不少人认为丈夫或妻子可以代替对方签字，但一旦产生纠纷，这种代签的做法却得不到法律的认可。
经纪人小李给记者讲述了一个案例。吴先生和妻子将一套共有房产出售给何先生，在签订买卖合同时只有吴先生一人到场，虽然根据中介的要求吴先生在买卖合同的附件中注明妻子同意出售该房屋，但随后不久吴先生便以妻子不同意出售房产为由而要求撤销买卖合同。后经法院判决，交易合同无效，同时吴先生只需退回先期所收定金，而不必按照事先约定的“退一赔一”条款来执行。何先生既没有得到赔偿，还耽误了买房的时机。这个案例，就是最典型的夫妻代签合同带来的风险。
据了解，除了夫妻之间互为代签经常引发纠纷之外，还有一些情况也容易出现问题。比如，亲友或其他熟人借用房主的房产证、身份资料等，然后隐瞒房主将房屋私自出售；房屋共有人之一假冒其他共有人的签名，或者伪造授权委托书，将房屋出售；卖房人为方便购房者看房，将房屋钥匙留给中介公司，购房者误认为中介公司有权代卖房屋而与其签订买卖居间协议；继承人以被继承人名义与自己签订房屋买卖合同，将被继承人的房屋卖给自己，在被继承人去世分割遗产时引发纠纷。
为了确定买卖的二手房是不是共同财产，二手房在交易之前，首先要做的就是查清房屋的产权归属，仔细审核房产证，必要时要向当地的房管局或建委查询，看房屋是否登记为共有产权、是否还有其他共有人。买方尤其应审核或查询房产证上登记的产权人的婚姻状况与结婚时间，注意房屋是不是夫妻的共有财产。在很多情况下，尽管房产证上登记的产权人为一人，但由于产权人已婚，而且结婚的时间早于取得房产证的时间，按照法律规定该房屋通常为其夫妻共有，转让时必须征得其配偶同意。
代签委托书应经过公证
李先生在签订购买二手房合同时，并不是所有产权人都在现场，但是中介公司为了促成交易，让买卖双方签约，并声明其他所有权人都同意出售，随后让房产所有权的其他人来对交易进行追认。业内人士认为，如果房价上涨，其他所有权人可能会故意不进行追认而导致交易中断，并致使买家利益受损。对于这种情况而言，买家要么暂缓签约，要么签约之后要求对方在规定时间内补齐相关文件。
张先生购买一套房产，在签订买卖合同时，产权人因故不能到场，由朋友帮助代签，虽然中介出具了该产权人同意出售的证明，但张先生坚持要求对方对委托书进行公证之后才与之签约。张先生的要求并非多此一举，而是非常有必要的。业内人士表示，对于房屋所有权人实在是无法到场签订合同的，那么一定要求委托人提供产权人签署的授权委托书，且该授权委托书必须经公证。签约后，对方经公证的授权委托书应与合同一起妥善保管。
对于授权委托书公证的真伪情况，买方也应该根据其提供的信息具体核实，避免出现委托书造假的情况。境外人士的授权委托书，必须由领事馆出具的公证书才具备法律效力。
即使委托人提供了产权人签署的、经过公证的授权委托书，买家一定要了解代理人的代理范围。买家必须要了解清楚，代理人的代理权限有多大，同时，其代理时限有多长。业内人士提醒买方，代理人通常可以代理的范围包括签订定金合同、买卖合同、代理收取定金、办理产权转移、支付税费、交房等十一项内容，不能超越代理范围。
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