关于香港地产周：
携着过去成功的经验，定于今年11月28日开幕的第四届香港·中国国际地产周，将围绕着“产业资本成长”这一主题展开，在为期3天的会期中，除继续举办主题峰会和颁奖典礼之外，还推出了中国贸促会建设行业分会房地产促进会年会以及亚洲香港国际地产投资交易会（MIPIM）专项推介两个全新的活动。
据悉，此次由中国贸促会建设行业分会房地产促进会、香港地产代理商总会、香港地产代理专业协会、搜房网联合发起的地产周，得到了香港贸发局、香港华商总会、世界房地产联合会（FIABCI）、全球不动产投资俱乐部（GRI）、英国皇家测绘师协会（RICS）、欧洲房地产业协会（EPRA）、全球不动产投资联合会（NARIET）、城市土地协会（ULI）等众多知名机构和组织的支持，吸引了高盛、美林、摩根斯坦利等国际金融机构的参与。本届地产周本身的国际化程度由此可见一斑。 >>> 查看详情
对于中国房地产业而言，2007年显然无愧“上市年”、“地王年”、“成长年”、“政策年”这样的称号。在这个地王层出不穷的年代，房地产投资额在迅速增加，房企的资本运营与整合成为业内关注的焦点。在香港地产周即将启幕之际合肥搜房网特推出此香港地产周专访系列，与地产高层面对面，共话合肥房地产企业的融资现状与资本需求如何？房企融资渠道都有哪些？
合肥佳和置业董事、总经理杜嘉伟先生
搜房记者：很荣幸在香港地产周即将开幕之际能采访到合肥佳和置业有限公司的杜总。杜总，您好！杜总可能也了解了一下关于香港地产周的情况。
最近许多地方的企业争相买地，以至于时常出现“地王”现象，如长沙92亿元地块、上海南京路6.7万元/平楼板价等等。近期很多外地名企：如恒大、金辉、旭辉等纷纷在合肥高价拿地，也掀起了合肥地价热潮，您是如何看待这种现象的呢？
杜总：我从事房地产行业也有多年了，对“地王”这种现象，我认为是土地供需失衡情况下一种非理性的表现，打个比方，就象是出现一种面粉比面包还贵的情况。现在很多城市都是这样，像你提到的长沙、上海南京路等，很多地方土地楼板价比现售房屋的售价还高。我认为这是一种不理性的行为，可能也是由多种因素引起的：一个是大家所说的人民币流动性过剩；还有一个是由于这几年的宏观调控造成土地供给量相对需求量较少，就是供不应求。再加上很多其他因素：比如国际化的东西，比如人民币，大家认为中国的人民币要，所以很多的热钱会涌进来，这样会使一些钱进入股票市场，一部分钱进入了房地产市场，这样就促生了很多“地王”。但这种现象，我觉得不会持续太久，应该只是暂时性的。
近期有一些开发商来合肥拿地，我认为地价也不算高，只是比较起来较高。因为合肥作为省会城市来说一亩地400多万其实不是很高的价格。仅仅是从合肥历史来看，因为这几年合肥土地供应量一直比较大，相对于别的城市来说是这样的。我在合肥待了一年，看合肥的土地价格也就从100多万到200多万，现在一下子突破400万，感觉有些突然。这个价格目前虽然看起来很高，实际上可能我们从范围来比较，或者我们把眼光放长远，到明年再看现在的地价也不是很高了。
搜房记者：我觉得很多外地的企业经历了像南京、上海那种高价拿地的刺激。到了合肥，觉得合肥的地价跟他们比起来是微乎其微的了。合肥地价发展空间应该是很大的。
杜总：在房地产形势大好的时候，比如说05年初，我们在别的地方拿地很多人也是这样的，他拿地时测算的价格一般以当时的周边房屋售价作为基础、作为参考值；然后加个10%或者20%这样计算土地楼板价的。这种现象很早就有了，在04年、05年调控打压以后，房地产市场稍微走了点下坡路。但是在去年底、今年初的时候，一个主要是由于供需矛盾，土地供应量确实小了很多；另一方面也有一部分热钱涌入，导致现在房价又起来了。我觉得合肥地价还算合理的，因为目前还没有出现土地楼板价高于房价的现象。
搜房记者：现在可能正在酝酿这个势头，很多的外地开发商已经有开始炒它的趋势了。另外杜总，您能给我们介绍一下佳和置业吗？可能大家还不是很了解。
杜总：合肥佳和置业是我们在合肥组建的一个新公司，我来自上海，我的另外两个合伙人来自浙江，在浙江，我们的关联企业主要做工业，而且已经做到了相当的规模，同时，我们也投资了一些房地产的项目；目前，我们的发展方向是房地产业和工业项目共同发展，采用地产先行，工业跟进的策略。在合肥的房地产界，我们只能算是一个中型的公司。但我们会用心提供给客户精品的产品。
搜房记者：应该也是未来的生力军。
杜总：我们公司的几个股东都是做工业的，目前，中国制造业在世界还是很发达的，已经进入到一个精细化管理的程度。我们就把这个理念用在了房地产开发上。基本上我们对待项目就是以做精品的心态来做的，或者是以做精品的标准来做的，所以相对来说，我们在做企业和项目上是比较用心的。比如和地蓝湾项目，我们聘请了国际上知名的香港设计事务所——何弢国际设计有限公司承担项目的规划、建筑和景观设计；聘请了在国际上屡次获奖的丹麦展迪建筑设计国际集团有限公司承担售楼处及小户型公寓的室内设计工作。
搜房记者：那么你们公司的土地储备情况怎么样？在这方面是否会考虑企业发展而开拓更多的土地储备渠道？比如合作开发等方式？
杜总：因为土地对房地产企业来说确实特别重要，像以前的跑马圈地了。目前很多的大型企业到处融资，要么上市融资，要么发行企业债券。融了资以后又到土地市场上圈地，即进行土地储备，因为土地对房地产企业确实特别重要，再有一个的预期的话，你拿到手的土地时间越长可能带给你的回报越大。
但是每个企业都不同，对我们企业来说土地只要够用就可以了。因为对于中小型企业，我们讲究的不是你拥有多少土地量，讲究的是你资本的一个周转率，我们需要拿到土地尽快开发，然后把资金的周转加快，尽快回笼资金进行下一个项目的开发。
搜房记者：可以用“短、平、快”三个字形容。
杜总：基本上是这样，其实对社会资源的利用率我们中小企业可能更快一点。在土地储备方面，我们也是尽可能吧，能储备一些就储备一些。
搜房网记者与佳和置业董事、总经理杜嘉伟先生
搜房记者： 2007年是中国房地产企业的融资年。碧桂园、远洋地产、SOHO中国等成功登录香港联交所，还有不少的企业也在接触和了解资本市场的对接，那么佳和置业是否也有相应的计划？前不久在万科一个论坛上，王石就强调：企业以经营品牌为主，上市公司是未来主流。
杜总：我觉得一个作为想长期发展的房地产企业，肯定要想尽办法用各种形式与资本市场对接，一个是上市、发行企业债，还有就是民间融资，基本上比较大的企业现在都是这样的。2007年确实是中国房地产的“融资年”，很多大型企业一个是市场比较好，增发或者是发行企业债，还有一个就是像碧桂园还有SOHO中国都是在香港联交所上市的，经济IPO。
房地产业因为是一个资金量需求特别大的行业，在房地产业我们一般讲究两个要素：一个是资金，一个是人。资金特别重要，因为房地产业是资金密集型行业，任何一个企业都想通过某种方式来和资本市场对接。从我们企业来说，应该还属于起步阶段，我们认为即使要融资，也是要遵守游戏规则的，即你有真正需要钱的项目，你的项目真正能给投资方带来投资，还有一点，要使你的公司有持久的赢利能力，不然的话，今年你发行股票赚钱了，过一两年又亏损了，实际上投资人没从给给的投资上享受到赢得的投资，以后他们就不会买你的股票或债券。这对整个行业的发展都没有好处。
搜房记者：首先你要有吸引他的点。
杜总：对，他给你钱你能把作用发挥出来，让他感觉比投到别的地方更有效益。
搜房记者：我想佳和置业现在做的是一个铺垫工作。
杜总：我们有这方面的长远打算，但是目前还是以自己的资金为主。
搜房记者：好好利用好这部分自有资金先做出一定知名度，现在主要是把产品做好。
杜总：把企业做好，先把企业的核心竞争力及持续的赢利能力做出来。
搜房记者：我是继国庆房展会之后第二次采访到杜总了，上次房产会时对你们即将推出的“和地蓝湾”项目聊得比较多。“和地蓝湾”项目现在处于什么阶段呢？现在还没有开始宣传吧？说句玩笑话，不是想等到房价升了然后再推吧？
杜总：实际上我们也想尽快开盘，因为房地产开发是相对比较长的过程，因为你的项目需要设计、规划、还要政府审批，还要施工，这些都需要时间，目前我们只是刚刚开始施工，到可以预售还是需要一定时间的。
搜房记者：接下来差不多开始进入宣传期了吧？
杜总：目前会有一些零星的推广活动，大概从12月开始会把推广力度加大，目前主要做了一些围墙广告，现阶段还在打造一个自己认为比较满意的售楼处。
搜房记者：售楼处是什么风格呢？
杜总：我认为是比较简洁的风格，我们在设计上花了不少心血，请了一个很好的设计公司——丹麦展迪建筑设计国际集团有限公司，请了一位很有想法的室内设计师，无论从外观和里面看，都可以让人体会到很多的设计元素，还有在家具布置选取方面也是花费了不少精力，大概在11月中旬做好内装，全部弄好也要到12月了。
搜房记者：因为售楼处可以说是买房者对楼盘的印象，是脸面工程，确实需要精心打造。刚才我简单介绍了一下即将在11月28号开幕的香港地产周。香港地产周已经成功举办了三届，具有相当的影响力。作为2007年末开发商企业和资本方规模的一次交流盛会，您是如何看待香港地产周的？
杜总：其实对于香港地产我不是特别了解，香港和咱们内地的房地产业还是不大一样的，香港房地产业是一个高度垄断的行业，在香港排名前10位的房地产开发商所占的市场份额达到了80%。它有几大天王，有长江实业、新鸿基，还有新世界，还有恒基等，排名前10位已经占了市场份额的大半壁江山了。
反过来说我们内地，我06年看到了一个统计资料，万科大概有一百多亿的销售额，但实际上在中国整个房地产业所占份额大概是1.25%，前10位的加起来估计都不到5%，中国内地房地产业和香港房地产业区别很大。
在资本方面，香港和内地也有所不同，香港的资本市场管理非常规范，投资者也比较理性，而且是个真正国际化的资本市场。内地房地产企业到香港寻求同资本对接，无论对扩大企业的规模、提高企业的治理水平等都很有帮助。
另外，因为香港的房地产开发经历了很长的时间，香港有许多好的开发商，有很多很专业的专业服务机构，所以，无论从资本的运做层面，公司的治理层面，专业化的服务方面，公司的风险控制方面，我们向香港的同行有很多要学习的地方。
目前，在人民币的大背景下，香港作为中国的最国际化的城市，是许多国外资金准备投资内地市场的桥头堡，所以很多内地的房地产开发企业选择在香港进行IPO，我认为是正是好时机。
香港采用的上市制度，它是一种“宽进”制度，但进入后监管相对比较严格，严格的监管会让市场看到你企业真实的情况，到底是否盈利还有企业的管理怎样。像内地不一样，虽然进去时把关比较严格，但是一进股票市场基本上就成大锅饭了。
搜房记者：可能监管力度不是很大。
杜总：监管是一个方面，还有一个是资金的紧缺。在香港只要你真正的融资好，手续比内地方便，因为对他们来说是备量制的，不是审核制，这样可以吸引很多内地企业到香港上市。像国外有很多房地产基金想进大陆，他们也觉得我们的房地产业很好，很赚钱，想进来，实际上国家在这方面控制得特别紧。今天先聊到这里，也预祝此次香港地产周成功举办，更好的为内地的房地产起到了一个窗口作用。
搜房记者：非常感谢杜总的祝福和今天接受搜房网的采访。
和地蓝湾：为客户提供一种超越价值的价值——搜房住交会现场对话合肥佳和置业董事、总经理杜嘉伟
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