新政后,降月供方法五花八门!看似很爽,其实有毒……

最近啊，你们有没有这种感觉：

只要晚上睡个觉，第二天一睁眼，哦豁！银行的房贷政策就变了！

举个例子，5月28日，最低房贷利率还是3.4%，5月29日就变成了3.3%（渣打+华润），到了5月30日，3.15%（汇丰）也能搞。

再举个例子，前两天，广州还在风风火火地做40年房贷，今天我在中介朋友圈看到，时间已经可以拉到45年，看得我差点一口老血。

于是，我们最近收到的相关咨询千奇百怪，包括但不限于：

怎么去搞先息后本、怎么去搞40年房贷、怎么去搞3.15%利率、想把房子卖给亲爹降利率被银行拒绝了怎么办？

害得这个周末，我只能加班给大家讲一讲贷款。

1、据说现在可以申请先息后本贷款了，是真的吗？

是真的，能做到的银行遍地都是，没什么门槛，普通购房者就可以申请。

具体还款方式为：前3-5年只还利息不还本金，后面正常还房贷，首套利率仍为3.4%。

不过，这并不是一种全新业务，我自己用的就是浦发银行前3年先息后本+后27年等额本息的还款方式，今年已经还到了第2年。

你看，我都还到第20期了，本金还是一毛钱没少▼

先息后本+等额本息的还款方式，优点是前期压力比较低，买完房之后能存点钱结婚，或者过渡下租房等待收楼的日子。

缺点呢，则是原本30年的房贷被压缩到27年还完，3年之后我的月供会来到8240元，正常房贷是7783元，相当于每个月多还400块本金。

整体影响因人而异，像我这样打算5年后换房的，会比较感谢先息后本政策。

另外，这并不是一项只有新贷款才能申请的政策。

兴业的存量房贷也可以申请先息后本，大家搜“随薪供”就可以查到，已经执行好几年了。

建行据说也有，但我身边目前还没人用过，如果有人申请成功，欢迎留言分享经验。

2、怎么申请40年房贷？

注意，无论是40年还是45年房贷，措辞都有一定误导性，这句话的真实含义是贷款30年，按40年计算月供，没还完的本金最后一期一起还上。

我们之前给大家算过，以225万贷款，3.85%利率为例，贷款30年，月供10548元，贷款40年，月供9333元，每月月供降低1214元，利息上升188元。

30年房贷月供 丨 40年房贷月供

看似是一条降低月供压力的好政策，违规的可能性却不止一点半点。

因为这条政策，非常符合「气球贷」的形式，但早在2011年，气球贷形式的房贷就因为CF问题被叫停，往后十多年都没有放开。

前几天，平安银行用官方公众号发文推出气球贷，最终结果就是一日游。

平安还相对克制，最多按20年计算月供，路数更野的45年房贷，我看也是个见光死的产品。

需要注意的是，平安银行的第三条政策「轻松还」，其实就是大多数中介宣传的30年先息后本。

只不过有个附加条件，每半年要还1%本金，算起来30年要还掉60%，剩下的40%最后一个月结清。

我算了一下，200万30年的贷款，轻松还第一期本金还2万，普通房贷六个月共还本金1.93万，二者月供及本金都大致持平，但再往后，绝大多数情况都是普通房贷还的本金更多，利息更少。

对普通人而言，真是够鸡肋的。

轻松还政策适合的大概只有这个月挣2万，下个月挣3000的收入不稳定人群。

3、广州最低房贷利率，究竟是多少？

目前能批贷的最低房贷利率，3.4%

利率最高：四大行（中行、建行、农行、工商）

利率中等：普通中资行（交行、民生等）

如果有买房问题，也可以加@大嘴咨询，手把手教你选房买房。