2018年上半年合肥政务区房价分析和近期购房建议

今年过完年以来合肥房价有所回暖，但并非所有区域所有房子都出现上涨，而是优质资产出现一定的涨幅，主要体现在和品牌品质小区，还有热门区域的次新房和地铁房。政务区是合肥优质房产云集的板块，上半年房价出现上涨。

我统计了合肥链家2018年上半年所有二手房成交数据，共计2874个样本。去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米，今年上半年为16412元/平米，上涨23元/平米，涨幅0.14%，基本持平。

请注意，由于链家网站的成交数据延迟1个月公布，我主要采用的是2018年前6个月的数据，因此更新延迟较多。但近两个月政务区房价可能还在上升，而7-8月份数据不在计入范围，再加上成交量实在有限，所以部分小区房价跟实际可能出入较大，我会在文中进行修正。本文的参考意义是总结规律和分析趋势，不要过于看重房价值。

根据学区划分及地理位置特点，我将政务区分为4个板块，分别为：

1、天鹅湖南板块。主要是翡翠路东，匡河以北，潜山路以西，祁门路以南区域。

2、翡翠路西板块。主要是翡翠路以西，天鹅湖路以南，匡河以内，以及恒大华府、保利香槟国际、文一名门首府三个小区。

3、天鹅湖北板块。主要是天鹅湖路以北，潜山路以西，匡河以内。

4、潜山路东板块。主要是政务区潜山路以东的区域。

与这次对比的数据是去年全年的分析，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥政务区二手房成交分析及购房建议》），本篇主要关注2018年上半年的成交情况。政务区去年全年共成交206套，今年上半年成交235套，成交量比去年同期翻了1倍还多。

政务区上半年平均成交价格为21058元/平米，比去年全年（20866元/平米）上涨了192元/平米，涨幅0.91%，高于全市平均值。成交周期从89天增加到96天，延长了7天；议价空间从2.91%降低到2.66%，减少0.25个百分点。

关于滨湖的分析请参看文章《2018年上半年合肥滨湖区房价分析和购房建议》。关于之前分析过的其他各区文章，请关注我的公号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。

天鹅湖南板块

天鹅湖南板块共成交52套，成交均价从去年的22636元/平米降至22381元/平米，降幅-1.13%，议价空间有所回落，成交周期延长13.7天，高于平均水平。

很显然，这个数据是不准确的。天鹅湖南板块内二手房整体成交量并不大，我们看到浅水湾在板块内成交价格，去年浅水湾成交不多，今年成交占比相对大一些，将板块均价拉低了。如果将今年和去年浅水湾数据剔除，我计算出天鹅湖南板块的实际涨幅应该在1.73%。

马上就迎来9月份的开学季，奥体小学居然还没有完工，足见板块内学位资源已经紧张到不得不马上解决的地步。前期奥体小学未建先火，板块内“50中新校+奥体小学”双学区的被炒得很热，这造成天鹅湖南今年以来均价有所上涨。

岸上玫瑰和颐园世家成交量太小，成交均价不能完全反映小区房价走势，所以我们看到涨幅为负，其实从我了解到的情况来看，两个小区都是有一定涨幅的。因为大多数政务购房者都是奔着改善去的，而岸上玫瑰的物业和居住环境相对糟糕一些，所以我提得很少。

颐园世家主要是大户型，小户型很少，总价过高，再加上小区物业和建筑品质也不高，房龄偏老，不适合改善，定位尴尬，所以换手率不高。宋都西湖花苑某种程度上也是这种情况，小面积户型比较差，大户型总价高，导致市场接受度都相对偏低，再加上挂牌价格居高不下，即使距离奥体小学最近，成交量也不是很高，当然也存在一定的捂盘惜售。

信达水岸茗都的户型比宋都西湖花苑好了很多，但物业和位置不如后者，单价的是95平米的小三室，去年还在2.2w左右，今年已经突破2.5w，涨幅超过10%。

受奥体小学利好，蓝蝶苑在链家曾出现数月无挂牌房源的现象，小区集体捂盘惜售。的104平米户型，因赠送面积较大，实际有110平米，一房难求。楼层比较好的房源，尤其是可以观天鹅湖的，据我了解，单价已经全面超过3w。

置地柏悦公馆目前是天鹅湖南成交均价的小区，目前也在往3w+迈进，可能也都是受奥体小学利好，但我认为柏悦公馆很可能会被划入即将开建的50中新校分校学区，这个学区尚存在一些不确定性，或许会影响到后期价格（公号“小易论楼市”《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》）。

凯旋门尽管未划入奥体小学学区，但我不认为这对该小区会产生什么不利影响，因为学区并没有发生什么变化。政务区学区溢价不是很高，本来就是锦上添花的东西，凯旋门小区定位比较改善，学区对大户型物业增值作用极其有限（公号“小易论楼市”《合肥学区划分变化对部分的影响》）。

翡翠路西板块

翡翠路西板块共成交122套，成交均价从20264元/平米涨至20543元/平米，涨幅1.38%。成交周期从80.1天减少至74天，增加5.8天；议价空间从2.53%回落至1.99%，减少0.54个百分点，低于平均值。

其实翡翠路西的整体涨幅要偏弱于天鹅湖南，但议价空间低了很多，成交周期也在缩短，说明在奥体小学利好影响下，天鹅湖南板块价格出现上涨，导致需求向翡翠路西溢出，从而带动临近板块成交大增，房价上涨。

九重锦房价出现了一定的下滑，我查看了一下数据，去年成交主要以户型较好的大四房和小三房为主，因此均价较高，今年出现了许多顶底楼房源，造成误差较大。根据我的观察，实际上该小区房价是上涨的，特别是96平米的小三房和小四房非常抢手。

区域内房价涨幅的小区是保利香槟国际，小区规模很大，成交量也非常大。保利香槟国际由于建成时间较晚，房龄相对年轻，再一个90-100平米左右的小三房数量较多，十分迎合目前的合肥市场，再加上品牌效应，因此流动性很好，资产等级较高。

翡翠路西的小区，基本都是中小开发商，品牌小区很少，而且大都是上个世代的产品，户型不太适应目前的主流消费需求，物业又都差强人意，房龄相对老了些，所以在价格上要次于天鹅湖南。

天鹅湖北板块

天鹅湖北板块共成交26套，成交均价从22428元/平米涨至23246元/平米，涨幅3.65%，因样本较少，误差可能较大。成交周期从100天减少至72.7天，缩短27.3天；议价空间从3.1%上升至3.43%，增加0.33个百分点。

天鹅湖北板块目前成交均价高于天鹅湖南板块，很大原因是小学学区是西园小学南区，目前被认为是政务区的小学，随着奥体小学的建成，将与该小学分庭抗礼。

天鹅湖畔均价出现下跌，其实是不准确的。因为天鹅湖畔小区主要分为两种物业类型，一种是两梯四户27层左右的高层，多为110平米和117平米的两房，户型较差，且在售房源较多，均价2.5w+；一种是两梯两户18层左右的高层，户型为127平米以上的三房和四房，户型较好，且在售房源很少，鲜有成交记录，均价基本全面突破3w。

目前市面上在售的基本上都是两房户型。去年因为有一套大户型成交记录，拉高了均价，而今年链家成交的也都是两房户型，没有单价更高的大户型成交记录，因此拉低了均价，所以我们看到今年均价出现下滑。如果仅统计两房户型，涨幅大概在7.71%。

如此一来，我们看到天鹅湖北房价是全面出现上涨的，而且板块涨幅在政务区，这就是双学区带来的高资产等级，优质资产出现上涨，并且涨幅明显。

潜山路东板块

潜山路东板块共成交35套，成交均价从18300元/平米涨至19304元/平米，涨幅5.49%，去年回迁小区成交较多，误差可能较大，涨幅应该没这么高。成交周期从92.7天增加至212.1天，延长119.4天；议价空间从2.72%上升至3.18%，增加0.46个百分点。

成交周期大幅增加，意味着之前挂牌很长时间的房子突然卖掉了，不好卖或者挂牌价格高的房源，也能够成交，说明市场的确出现一定的回暖。最明显的是华邦世贸城，去年没有一套成交记录，今年上半年一下子成交了6套，平均成交周期达到1年多，一直以来完全有价无市。

整体来看，潜山路东都要比潜山路西表现弱势许多，主要还是学区不好，但毕竟属于政务区，整体出现一定的上涨。五环城和天珑广场之间的空地上，将建立一所50中新校分校，我认为会把祁门路南这一区域划进来，对该片小区会是一大利好。

政务区房价分析及近期购房建议

我在上篇文章中分析过，资产必定是一个房价上涨周期中开始上涨的房产，并且涨幅可观，政务区完全符合这个特征，所以我将政务区多数房产列为1档资产（公号“小易论楼市”《合肥优质房产的等级评价》）。

现在合肥新房几乎已经放弃两房设计，至少都是三房起步，目前市场上需求的户型是90-100平米左右的小三房。主要是因为近年来合肥二孩增多，这种小三房既满足功能需求，总价又不至过高，非常有市场（公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》）。

政务区目前大多是上个世代的产品，大两房户型还比较多，90-100平米左右的小三房相当紧缺，尤其是南北通透，户型方正的，极其稀缺，而且单价很高。我将这种小三房资产等级额外提高半级，它是目前政务区最适合投资的标的类型（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资？》）。

近期合肥人才落户购房政策另外一只靴子落地，将会有一批外来需求获得购房资格，我认为短期会造成供需紧张，从某种程度上对房价产生一定的刺激作用，但影响有限，不会从根本上扭转房地产步入下行周期的大趋势。

目前支撑合肥房价上涨的因素有：

1、人才引进政策实施，需求短期增加。

2、热门地段新房库存大幅降低，特别是性价比高的限价盘。

3、今年以来市区住宅用地供应同比大幅减少，再加上多处地块流拍，市区已经很长时间没有进行有效供地，尤其是西南区域。

影响房价下跌的因素主要有：

1、ZY三令五申“房住不炒”，并于近期提出要“坚决遏制房价上涨”，这几乎给地方上了一道紧箍咒。

2、房贷申请难度加大，放款周期延长，贷款利率不断攀升，从资金源头上对房价上涨进行釜底抽薪。

3、房地产去杠杆，房企融资难，融资成本高，资金链断裂风险大，可能会迫使企业加快推盘节奏，加大市场供给。

种种迹象表明，房地产已进入下行通道，这可能是政策能够出台的客观背景。其实在我看来，合肥近期谨慎推出人才落户购房方案，应该承受了相当大的压力，同时也是经过反复斟酌、多方博弈的结果。

不管怎样，人才落户购房政策的实施，都不能使合肥房价显著上涨，这是ZZ任务，一旦出现大幅上涨，一定会再次政策加码，对房价进行打压。因此我还维持之前的判断，未来一年内，合肥房价整体表现会比较平稳（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》）。

但同时还要看到，合肥市场上，尤其是西南区域，性价比高的新房特别少，很多人被迫选择二手房。人才政策放开后，短期需求增加可能会造成局部房价出现较大波动，尤其是1、2档资产会有所上涨，但劣质资产甚至还会下跌，所以我认为金九银十会是一个房价整体稳定或者微涨，但两极分化比较严重的行情（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。

我已经注意到，受人才政策影响，合肥链家网二手房挂牌均价较前几个月又有一定幅度上浮，但从实际成交来看，支撑还不足，需要时间验证和消化上涨预期，我觉得至少要半年时间才能看出房价能否再上一个台阶。有意在政务买房的同学，可暂时观望，主要以淘笋盘为主，若有合适房源，随时可入。

在房地产下行周期中，不要指望还像上涨周期那样所有资产都能惠及，优质资产和劣质资产会出现两极分化，但房价整体表现稳定。如果你是置换，肯定是从劣质资产置换到优质资产，一定要尽早进行（公号“小易论楼市”《合肥房价上涨周期中如何进行房产置换？》）。

据我小密圈成员透露，有人以3成首付买到龙川里新房，单价只有1.53w，跟旁边新小区相比，性价比非常高。从侧面说明两个问题，一是市场确实开始转冷，二是只要淘淘，限价房也并非遥不可及，要多去碰碰运气。

能买市区不买三县。三县的购买原则是：1、距离合肥市区近，不是距离县城近；2、尽量靠近地铁口。由于合肥西南区域新房太少，肥西靠近经开区域等同于市区，是房价支撑和流动性的板块，受政策影响不大，可以放心入手，但肥西县城吸引力不大。

肥东只有靠近地铁2号线附近的部分房源值得考虑，其余新房都没有太大优势，市场偏冷情况下容易被套，不建议考虑。北城地铁规划暂时还未提上议程，距离市中心又过远，房价短期预计会趋于平淡。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。