问：易总好，你有一个观点我一直不能理解。你说老破旧的要买面积小的，意思是以后好转手。可是现在的市场是，面积越小单价越贵，算起来似乎面积大的更划算。打个比方，70平方的房子总价175万，单价2.5万，90平方的房子总价198万，单价2.2万，在楼层户型都差不多的情况下，该如何选择？
答：的价值构成是这样的：房子本身价值+土地价值+学票价值。所谓学票，就是只有你买了这个学区的，你才能上这个学校，跟计划经济时代的粮票、油票、肉票意思一样的。没有肉票，你再有钱也买不了肉，没有学票，你再有钱也上不了这个学区。本身就相当于包含了学票，相对同地段非产生的溢价，就是该的学票价值。
给你举个简单的例子。南门小学+45中这个双学区，学票价值大概50w，一套40平米的老破小，价格120w，除去学票价值，该住宅价值70w，单价合1.75w。假如地价为1.5w，那么房子本身只有0.25w的单价，总价10w，仅有学票价值的20%。其实这样的房子，放在一个土地一文不值的农村，可能连10万块钱都卖不出去。随着时间的推移，这种老破小越来越破，磨损越来越厉害，居住价值越来越低，房子本身价值一直在不断贬值。
这种老破小的价值就在于土地价值和学票价值。土地价值很好理解，合肥整体房价上涨，其实就是合肥城市土地价格的上涨，这种价值上涨跟地段有关，因为大家都在一条船上，除了新区，成熟地段土地价值涨幅大家都拉不开的。房子的自然磨损，大家也都一样，不论新房旧房，房子本身价值每年都会以1%-2%的速度递减，这样一来大家也都平等。
只有学票的价值在不断攀升。每年优质学区的学票价格可能都会不一样，但有一点是可以肯定的，一直在不断。这是因为合肥一直以来都是外来人口不断涌入的城市，中小学生近些年增长比较快，过去6年合肥初中生大概增长了20%。学生增加，但是优质学区学位数并未显著增加，或者增速没有学生增长快，这导致真学区供小于求，并呈现出越来越紧张的趋势。
相对于其它一般房产保值的原因就在于学票护体，你房子磨损，我学票来补。的学票潜力甚至超过了房子自然磨损的速度，这就是不但不贬值，还不断的原因。在中，房子不论大小，同一时期，学票的价值是固定的，也就是说，不管你是40平米，还是100平米的房子，你们的学票价值都是50w。
不过，如果面积越大，房子本身的价值就越高，占房产价值比重就越大，那么自然磨损速度就越快。比如100平米的房子，学票价值50w，房子本身价值35w，土地价值100*1.5w=150w，那么总价为235w，单价合2.35w。合肥这两年房价比较稳定，土地价格很难上涨，价格上涨主要是学票价格上涨。
假如房子自然磨损跟土地价格上涨抵消，明年学票价格涨到60w，那么100平米的房子总价变为245w，10/235=4.3%；40平米的房子，10/120=8.3%，后者几乎是前者的两倍。当然这是房子以市场价格成交为前提，如果房主乱报价，本来40平米应该卖120万，他却要卖130万，那么一年的涨幅就被吃掉了，这就会出现你所举的例子的情况。
不管怎么选择，都要以把握好市场价格为前提，在同为市场价格的前提下，肯定是面积越小越好，不光是空间，还有流动性。你买的是学票，而不是房子本身，房子本身一直在贬值，而学票却一直在。房子越大，房子本身价值就越大，贬值就越厉害；房子越小，房子本身价值就越低，房产贬值速度相对就越慢。总价低，潜在接盘的人会更多，流动性还会更好。理论上来讲，如果房子无限大，基本上就称不上了，所以投资尽量不要买大房子（更多关于合肥楼市的原创文章，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”）。
2018-08-22 07:01:48
