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2018年6-7月份合肥房价分析及购房建议

2018-08-11 14:46:44

进入7月份以来,合肥二手房市场有所降温,尤其ZY经济工作会议对房地产进行表态之后,这种降温变得越来越明显。这里既有传统淡季的因素,也有政策叠加的效果,不管怎样,房地产热度已经在下降。下面我将对合肥6-7月份房价做一个分析,为购房者提供建议。

从安居客合肥房价走势来看,除了3月份有一次比较小的调整之外,今年以来合肥房价一直在保持小幅上涨,跟年初房价点时相比,涨幅已超过1.2%。这个平均涨幅,应该跟我们感受到的相差不大,预计下半年还会维持这样的趋势。

50个重点城市房价表现

与6月份相比,7月份房价下跌城市由7个减少到6个,减少1个。与此同时,我们还可以看到,房价下跌城市数量减少,跌幅普遍收窄较多;上涨城市数量增加,涨幅普遍进一步扩大。这表明,7月份二手房价格延续了6月份的上涨势头,继续保持相对较大的涨幅。

从各个城市群的表现来看,除了珠三角表现略微弱势,其余区域基本都有一定幅度的上涨,7月份房价上涨也是性质的。

长三角城市。跟去年同期相比,上海房价基本维持在同一水平,还是比较稳定的,目前来看,这种趋势会持续到年底。南京房价表现跟合肥相似,一直在缓涨,自年初达到点以来,涨幅已超过2%

经过安居客修正之后,杭州房价达到2.9w+,已经可以和一线城市广州媲美了,从目前走势来看,见顶初现,即将回调。苏州房价1月见底,今年以来累计涨幅已达6.2%

宁波与去年同期相比,涨幅已经达到接近24%,我认为基本上也快到顶了。长三角的其他二三线非核心城市,涨幅依旧不小,房地产定调之后,我估计下半年有可能加码调控,房价会冷淡下来。

华南珠三角。深圳较去年同期上涨近15%,在调控加码之后,我估计房价会暂时稳定下来。广州这个大周期涨幅不是很大,从去年到现在,一直很稳定,维持在3w左右。

厦门房价已经从点时回调-7.6%,有报道说厦门地价遭遇腰斩,我觉得房价可能还没有到底部。福州房价较去年点时也回调-4.3%,目前看来已经见底稳定。

珠三角二三线城市,除了房价的珠海出现回调,其余都保持一定的涨幅,如果还任由这么上涨,我觉得下一步调控加码不可避免。

环渤海湾城市。北京房价4月份见底,这几个月一直在上涨,比时涨了7.4%,如此严格的限购措施,也没有使它乖乖就范。天津走势跟北京类似,5月开始见底反弹,截至目前已经累计上涨7.7%

石家庄房价还在底部匍匐前进,似乎依旧找不到上挺的动力,但一直保持也不错。廊坊走势跟石家庄接近,环京前一段时间吹大的泡沫,目前来看被挤得差不多了。从核心城市领涨来看,环渤海湾可能要迎来一波小涨。

中西部城市。武汉房价还在一直缓慢上涨,似乎一直都没有停下来过。郑州比较可喜,下跌一年多以来,终于迎来触底反弹。长沙还在上涨,较去年同期涨幅已经接近20%,如果人才政策不收紧的话,我觉得限售也没有什么用。

成都7月份房价较6月份又出现跳涨,环比涨幅,看来限购政策的威力还未完全起作用。安居客重庆数据之前统计有误,目前已修正,我们看到重庆同比去年已上涨近40%,而且并未看到有下跌的趋势。

西安在经过上半年房价疯涨之后,采取进一步限购收紧措施,目前涨幅正趋于平缓。东北三省会还在平稳上涨,跟去年同期相比,涨幅在15%-20%不等,看来轮涨还未结束。

从范围来看,今年上半年房价依旧呈上涨趋势,涨幅相对可观,从侧面说明ZY对房地产进行表态的现实背景。合肥在50个重点城市里的房价表现,并不算特别突出,我觉得没有进一步加码的必要,大概率维持现状。

合肥二手房成交数据分析

从国家统计局数据来看,合肥新房和二手房价格6月份环比分别上涨0.2%0.6%,尤其是二手房,涨幅达到过去一年来的点,这跟我们对合肥6月份二手房市场火爆的感受是一致的。

合肥链家6月份成交量为619套,也达到一个历史峰,已经有连续4个月成交量,接近去年平均值的两倍。今年过完年以来,合肥二手房市场成交持续旺盛。

合肥链家二手房带看量与新增房源的比值,可以反映合肥二手房市场供需变化,数值越大,供需就越紧张,房价上涨冲动就越强烈。我们看到,今年以来,这个数值一直在上涨,从2月份6.0已经涨到6月份的9.8,供需持续收紧,房价上涨预期强烈。

以下分析基于链家自2017年6月份至2018年6月份的所有成交,共计4837个数据。由于链家的业务范围限制,二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此,房价平均数据应该比全市实际平均值略高。5-6月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章《2018年5-6月合肥房价分析及购房建议》。

1、合肥5月份二手房整体成交情况

合肥6月份二手房成交均价为1.685w,环比涨幅2%,连续四个月出现上涨,较年初点时已累计上涨6.2%。从整体房价走势来看,我们看到合肥在去年年底和今年年初见底,今年以来明显出现反弹。

6月份二手房平均成交周期为79.4天,比上个月延长4.8天,我估计是房价上涨导致观望情绪加重。

平均议价空间为2.61%,与上个月基本持平,仍处于限购以来的低点,说明二手房市场,卖家依旧强势,供需紧张。

与上月相比,成交量增加较多的区为政务区,滨湖区,经开区和瑶海区,基本上都是西南比较热门的新区。其中政务区增量,这几个月来成交非常旺盛。我还注意到议价空间的三个区分别是高新区,滨湖区和政务区,这表示这三个区目前是合肥比较抢手的区域。

尤其是高新区,尽管成交量较上个月下滑比较多,但应该是房主期望过高惜售所致。与之前反差较大的是肥西县和北城,不论从成交周期还是议价空间上,都有较大的增加,说明三县二手房市场在市区火爆行情的映衬下,显得相对落寞了一些。四大主城区表现中规中矩,没有新区有亮点。

2、和非价格

此处所指的学区是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园新村),50中西校(安居苑),50中新校(天鹅湖),46中本部,38中本部,168玫瑰园学校。具体学区划分和分析请参考文章(公号“小易论楼市”《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》)。

这个月成交占比有较大增加,主要原因是政务区成交旺盛,拉高了成交量,再一个,我将168玫瑰园学校列入学区统计范围(公号“小易论楼市”《合肥学区划分变化对部分的影响》)。

成交均价为2.037w,也呈现一个见底反弹的趋势,优质资产还是比较抢手。

非成交均价为1.596w,今年以来持续上涨,目前已全面达到去年的水平。

从户型成交占比来看,1室户型有所减少,2室户型增加,3室户型占比不变。

下一步合肥房价分析及购房建议

7月23日国务院主持召开常务会议,要求积极财政政策要更加积极,稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕。这个政策其实跟去年年底的ZY工作会议表态基本一致,但表述由“积极”变为“更加积极”,“合理中性”变为“合理充裕”,政策明显更为宽松(公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》)。

随后ZY工作会议,对下半年房地产作出表态,要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,坚决遏制房价上涨。我认为这是基于外部形势变化对经济预期下调的考虑,在保持积极财政政策和流动性合理充裕的同时,极力控制资金不流入房地产。

以前ZY对房地产表述一向是“遏制房价快速上涨”,而如今拿掉了“快速”二字,直接变成“遏制房价上涨”。如此严厉的用词,说明上层意识到房地产积累的风险,已经到了不可不控的地步,房住不炒必须要严格执行,房价一定要保证不能上涨。

在ZY表态之后,深圳作为一线城市,率先加码了调控政策,处处剑指炒房漏洞。但我认为,房价下跌也不是一种健康的状态,可以判定下半年绝大部分城市房价走势会以稳定为主。

限购之后,合肥房价已稳定了近两年时间,尽管这段时间部分热门区域有所升温,但均价还未全面突破限购时的水平。既然高层意图是稳定房价,合肥在这方面做得已非常到位,所以我认为合肥没有政策加码的理由和必要。

但鉴于ZY的严肃表态,我觉得下半年合肥房价上涨预期要有所下调,仍然以稳定为主,这可能会导致人才落户政策实施方案无限期推迟(公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策,下一步房价走势会怎样?》)。尽管人才落户短期难以实施,但据我小密圈成员透露,合肥还有一个不同于人才落户的人才引进政策,大家可以参考一下,以下是他的经验。

人才引进政策和人才落户政策是不一样的,人才引进政策早就有了,需要在合肥有正规公司开具人才引进证明并盖章,以及区政府和社保局盖章,同时有一个月社保就可以买房了(社保缴纳公司和劳动合同公司必须一致),至于自己是否满足人才引进条件,可以咨询所在区政府。

对于被限购的刚需,个人建议先将户口迁到合肥市区派出所集体户上,满一年后即具备购房资格,这样可以不必交社保,如果不能迁户口就先交社保攒资格。在此期间可以进行观望,如果人才落户政策实施,直接在市区买房。

如果人才落户政策一直没有实施,就持续关注合肥房价,一旦发现有上涨苗头,可直接在三县上车;如果房价一直保持稳定,可一年后在市区上车。

关于合肥各区房价分析,请搜索关注公号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。

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