合肥包河区房价分析及近期购房建议

今年已经过半，七八月份迎来了房地产的传统淡季，这两天合肥楼市似乎也没有六月份那么火了。我统计了合肥链家2017年全年至2018年季度的成交情况，全市共成交4149套二手房，包河区成交596套（不含滨湖），占比14.4%。

包河区去年成交了449套，今年季度增加147套，增幅32.7%。包河区季度成交均价为15557元/平米，比去年均价（15479元/平米）略有上涨，议价空间较去年稍有收窄，成交周期有所延长。

因为整体样本数偏少，我以去年成交作为基数，部分小区房价仅作参考，接下来我将分区域对包河区房价做一个分析和点评。以环城河、一环路、望江路、二环路以及绕城高速为界，我将包河区分为三个部分，分别是：

1、48中学区板块。具体范围为：环城河以南，南淝河以西，南一环路以北，金寨路以东。

2、中环路内板块。具体范围为：南一环路以南，南淝河以西，望江东路以北，金寨路以东。

3、中环路外板块。具体范围为：望江东路以南，南淝河以西，金寨路以东。

本篇分析涉及的数据为2018年季度，上篇关于包河区的分析文章为2017年全年的数据，具体可参考这篇文章《2017年合肥包河区房价分析及购房建议》（公号“小易论楼市”）。

关于合肥其他区域的分析，请参考我公号“小易论楼市”文章：《2018年季度合肥滨湖房价分析和购房建议》，《2018年季度合肥政务区房价分析及购房建议》，《2018年季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》，《2018年季度合肥经开区二手房成交分析和购房建议》，《合肥庐阳区和北城房价分析及近期购房建议》。

48中学区板块

48中学区板块共成交75套二手房，这个数量比2017年全年增加18套，增幅31.6%，与平均值持平。板块平均成交价格为16079元/平米，较去年（16008元/平米）上涨71元/平米，基本持平，议价空间略有收窄，成交周期稍有延长。

我在之前的文章中也分析过，48中本校区，是所有真学区里面溢价的（公号“小易论楼市”《奔跑吧，合肥！》）。跟庐阳区的一环内非学区板块相比，成交均价基本差不多，几乎体现不出作为真学区的溢价，还是拜距离45中最近、生源被其严重吸血所赐。

从今年48中中考喜报来看，刻意回避了750分以上这一敏感分数段的人数，而且全篇文字简短，并未浓墨重彩，从侧面可以推断，成绩不够理想。随着新区的慢慢崛起，48中受到来自其他新晋学区的压力会越来越大，我有足够理由担心它的未来（公号“小易论楼市”《合肥学区划分变化对部分的影响》）。

万达中心名宅成交量，是区域内比较少的次新小区。从数据上来看，它公寓成交单价比住宅还要高一些。公寓基本全是51平米，住宅大都是90平米左右的，从侧面说明小区是一个刚需小区，有可能大部分是为了挂学区。

仅从投资角度来看，我不再建议大家考虑这里的，尤其是老破小，48中的溢价越来越低，保值功能几乎也要丧失。如果考虑在这里挂学区上学，个人建议只考虑70平米以下，越小越好，总价尽量不超过120w；如果同时考虑自住，可以选择面积稍大一点的高层次新房，这样可以做到尽量保值。

中环路内板块

中环路内板块共成交310套二手房，这个数量比去年数据增加70套，增幅29.2%，低于平均值，但是成交占包河区的一半以上，依然是区域主力。板块平均成交价格为15059元/平米，较去年（14979元/平米）略有上涨，议价空间和成交周期都有所扩大。

包河区马鞍山路沿线毫无疑问是合肥的公寓之王，这个区域和蜀山区的黄潜望板块，其公寓成交密度可以说排到全市的前两位，地铁和成熟商圈对公寓流动性有着非常大的影响。公寓的低单价，同时也拉低了包河区均价，这点上跟黄潜望板块有所不同（公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议》）。

中环路内板块，平均房龄在2008.4年，跟全市平均水平差不多，整体上属于一个即将老去的区域，资产等级大都在3+档左右。目前价格相对高一些的小区，比如绿地海顿公馆，均价在1.8w左右，资产等级可以列为2档。关于资产等级划分，可参考我公号“小易论楼市”的这篇文章《合肥的优质房产和劣质房产》。

其余成交量比较大的小区，比如万振逍遥苑，金地国际城，江南新里程，房龄在5-10年之间，资产等级大致在3+档。其余房龄超过10年的小区，如果是高层，大致是3档，如果是多层，大都在3-4档。

合肥房价上涨的板块轮动，是以内生性需求为基础的资产优化配置过程，具体表现为，从劣质资产向优质资产的置换。房价先从优质板块优质资产开始上涨，再到中间资产，最后轮动到劣质资产，5档垃圾资产甚至不涨反跌。

优质板块优质资产上涨，涨幅；中间板块中等资产其次上涨，涨幅居中；劣质板块劣质资产最后上涨，涨幅。从优质板块上涨到劣质板块涨幅完成，这个过程可能会持续1年之久，从而完成短周期内合肥整个大盘的轮动上涨，我们就看到劣质板块跟优质板块分化会越来越大。

中环路内板块既无学区优势，房龄优势也在慢慢丧失，从整个合肥房产发展趋势来看，中环路内都是一个即将塌陷的区域。尽管板块非常成熟，配套十分方便，适合自住，但从投资角度来看，已经过了的年华，不应作为资产配置的。

中环路外板块

中环路外板块共成交211套二手房，这个数量比去年增加59套，增幅38.8%，高于平均值。板块平均成交价格为16037元/平米，较去年全年（15968元/平米）上涨69元/平米，议价空间略有收窄，成交周期有所扩大。

中环路外板块其实应该分为两个区域，一个是二环路以北，一个是二环路以南。二环路以北区域基本成熟，房龄相对老了些，成交均价相对要低一些。二环路以南，还有很多未开发的区域，目前在售新房和次新房都集中在这里，因此价格相对高一些。

板块内成交量的三个小区，鑫苑望江花园，和昌都汇华府，桐城绿苑，成交均价都有不同程度的下滑。我看了一下成交占比，90平米以下几乎占了80%以上，都是典型的刚需小区（公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》）。

区域比较改善的小区是望湖城，因为小区基本都是大户型，大都在120平米以上，均价接近1.8w。望湖城适合自住改善，但是学区没有太大优势，除了地铁比较多以外，配套也略显欠缺，目前房龄也有10年，投资目前略高于大盘。

高铁板块目前是包河区最热门的区域，不仅仅是因为它距离政务区近，还有地铁规划，区域也比较新，绝大部分都是新房和次新房。地铁4号线沿线会比较热门，比如信达天御，天下锦城，绿地铭公馆。

高铁板块确实有一定的潜力，但还不足以支撑2w+的价格，要知道政务区的，很多也不过刚过2w。据我小密圈成员透漏，高铁都市花园内部价大概在1.7w左右，不知道备案价超过邻居25%以上的融侨观澜和建发雍龙府作何感想。

金隅大成郡楼面价接近1.2w，备案均价为2.17w，还是有一定的利润空间。虽然临近地铁口，但是周围都是建材市场，大环境乱糟糟的，一路之隔的玫瑰绅城二手房价格不过1.3w+，这接近2.2w的备案价格性价比实在太低，我认为合理价应在1.8w左右。

近期房价分析及购房建议

包河区新房整体上很少，高性价比的几近消失（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》），选择非常有限，尤其对于改善性需求来讲，连买二手房都会让人觉得头疼。48中学区板块次新房屈指可数，仅存的几个价格也挺高，大都在2w+，比如东方广场，只有这些才勉强算得上2+档资产。

中环内板块更是惨不忍睹，小区价格大都在1.5w上下，连2档资产都难以看到。中环外板块只有高铁板块有些亮点，房龄新的资产等级大都在2档左右。我觉得包河区的大部分改善需求，还是转向滨湖区比较现实（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资？》）。

当前合肥的优质板块，比如政务区，滨湖区和高新西等区域，从今年3月份以来，已上涨5%-10%，这些区域是1-2档资产聚集的地方，是合肥的龙头区域。当然也包括几所真学区的，从去年底就启动上涨，涨幅可观（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。

中等资产还处于观望阶段，上涨后劲略显不足，等人才引进政策实施之后可能会有所跟进。实际上，人才引进政策的实施已经一拖再拖，据小道消息，可能于本月底前下发正式文件，目前市场处于一种胶着状态，需要外来需求进一步打破平衡（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》）。

进入7月份以来，合肥房地产似乎有降温趋势，淡季短周期开始起作用。据我观察，合肥链家已连续多天出现日成交只有10套出头的情况，而前4个月，日均成交量几乎都在20套左右（公号“小易论楼市”《2018年5-6月合肥房价分析及购房建议》），群里关于房地产的讨论氛围也不如前。

下半年经济增长压力很大，美国2000亿美元商品关税预案也进一步加剧了市场悲观情绪。经济增长预期越差，越要提防系统性金融风险，房地产是确保不发生系统性金融风险的基石，即使房价不再大涨，也没有大跌的基础，房地产不能成为压垮经济的最后一根稻草。

一般情况下，经济越差，房地产相对其他行业反而要好一些，因此，市场不必过于悲观。近段时间，我们看到很多P2P金融纷纷倒闭，股市也面临阶段性低谷，投资环境继续恶化。即使未来两年房价涨幅不及很多投资项目，但出于安全稳健考虑，房产依然是家庭大额资产保值增值的。

从经济软着陆考虑，我甚至觉得下半年郭嘉对房地产的态度会有所缓和，至少在信贷上不会再绷得很紧，去杠杆力度也可能会稍微放松一些。毕竟房地产依然是支柱产业，上下游涉及的链条太长，不宜过度打压。

我对合肥房产还是持谨慎看好的观点，预计今年下半年9-10月份整体会出现一定上涨（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》），这种涨幅会从龙头板块轮动到中间资产，根据资产档次，可能也在5%-10%左右，但整体幅度应该没有优质板块大。

目前龙头区域今年涨幅大概率已经到位，绝大部分优质房源都被捂房惜售，市场在售的大都是比较鸡肋的选择。有置换需求的同学，不必过于着急，可以仔细淘淘，尽量先买后卖。满足人才落户购房条件的同学，可以先落集体户，等实施方案出台之后再购房。

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