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把新站区的房子卖掉,置换哪里的房子比较好?(粉丝问答)

2018-07-13 22:00:49

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问:小易老师,我现有三套房产:1、现居住房为新蚌埠路瑶海区七里香榭小区(12年房产,房产证面积103,实际面积135,户名是我本人名字,目前无贷款)。2、一套滨湖淮矿东方蓝海(面积90,户名是我老婆名字,20年贷款)。3、一套禹州华侨城枫园三期公寓房(2016年以我父亲名义购入,面积49,肥西房产证,10年贷款)。目前可筹资金80万。虽然七里香榭小区环境物业很差,但小区装修及户型都适合老人带宝宝一家居住,加上想等地铁开了以后,房价有所再出手卖。宝宝刚两个月,现在考虑到宝宝以后上学问题及日渐上涨的房价,打算卖掉手上的公寓房,购入一套学区、开发商都较好的房子作为以后居住。手上现金加上公寓款作为首付买入一套期房,待两三年后交房入住,再把现在居住的七里香榭卖出,提前还部分款减轻房贷压力。这样的方案是否合理?另外购入的新房,希望综合考虑学区、环境、面积(120左右)等因素,小易老师能否帮忙推荐一下(我老婆工作在政务区银泰城附近),麻烦小易老师了。 

答:首先我要纠正你一个观点。合肥地铁真正有增值作用的基本上都位于郊区,比如靠近地铁3号线尾站的原树提香或者保利罗兰香谷,比如靠近地铁4号线尾站的西子曼城或者望江台。这些小区周边配套极不成熟,地铁能拉近郊区与市中心的距离,可以更有效率的享受成熟区域的资源,因此地铁对这些郊区小区增值作用巨大,这也是市中心房价跟郊区房价拉不开的原因之一。但是对于市中心本来配套就很齐全的成熟区域,这种增值作用可以忽略不计,因为郊区小区需要乘坐地铁来市区享受你的配套,但你没事不会成天坐地铁到郊区观赏风景。再一个,地铁开通前的一年,利好会基本兑现完毕。

目前你手中的三套房产,最差的应该是禹州华侨城枫园三期的公寓房,其次是七里香榭,但两者相差不多,都在3档左右。老火车站附近大环境比较差,不适合改善,我观察了一下七里香榭小区的成交情况,大都在90平米以下,典型的刚需小区。你们这个户型面积有些大,再一个房龄也超过5年,将来流动性和率都不佳,个人建议可以处理掉。既然你老婆在政务区银泰城附近上班,你们又综合考虑学区、环境,我建议你们还是直接选择在政务区买房。

政务区120平米左右的三房,总价大都在260w以上,如果环境质量好一些,大都超过300w。如果仅卖出公寓,你们很难达到购房门槛,而且还不能贷款,个人建议两套都卖掉。禹州华侨城保守估计能卖75w左右,除去贷款,预计剩余45w;七里香榭单价大概在1.5w,我估计能卖155w-160w左右,这样你们应该会有280w左右的购房资金。看你们可能不太愿意再贷款了,那么你们的选择会比较有限,可能还要降低面积要求。个人建议可以考虑蓝蝶苑,宋都西湖花苑,信达水岸名都,御龙湾,融科九重锦,国建香榭水都。

追问:我们打算以父母的名义五成首付购入新房,您刚推荐的政务区小区是不是因为学区所以房价又上涨了一波?链家上的房源都很少而且价格都很高。我们有点纠结,现在购入是不是有点早。之前我们去滨湖看过招商雍华府和碧桂园中堂两个精装新盘,请教老师,滨湖这些新盘中未来学区资源,随着省府搬迁,是否会慢慢超过政务区?有没有新盘可以值得入手?还有万科森林公园的学区都是本部吗,这个目前房价如何呢?如果不考虑老婆上班,只考虑小区环境、学区,老师有没有其他推荐?

答:我推荐的小区,房价已经比去年上涨了5%-10%左右。如果仅仅是为了上学,目前买是有点早,可以先考虑投资。我并不看好省府板块学区,很难有大的起色,有种说法是,42中有可能迁到这里,参考46中,即使迁过来,很可能也会退变成一所二流学校。招商雍华府和碧桂园中堂的备案价格,目前看来还是有些高,我觉得新盘相对性价比高一点的只有滨湖西南三盘。宝能城,联投书城和云谷这三个盘性价比,要根据你买到手的户型、首付及实际购房成本来定。万科森林公园学区不是本部,从今年喜报来看,成绩不是很理想,目前房价有点高,在2.1w-2.2w左右。如果综合环境和学区,目前来看,还是只有政务区最合适(购房咨询请通过我的微信公众号“小易论楼市”后台,其他渠道暂不接受,更多精彩问答每天更新)。

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