2018年5-6月合肥房价分析及购房建议

这几个月来，相信很多人已经明显感到合肥房地产市场开始躁动，好区域、好地段、好房子又开始不太好买，二手房房主提价、捂房不卖现象频频出现。再加上人才引进政策刺激，合肥房价蠢蠢欲动。下面我将对合肥4-5月份房价做一个分析，为购房者提供建议。

从安居客房价走势来看，合肥房价自今年1月份触底，仅在3-4月份出现小幅震荡，之后3个月一直稳步上扬。尽管上涨幅度不是很大，仍未回到2016年的点，但筑底已然成功，预计年底前将一直呈现这种缓涨态势。

50个重点城市房价表现

与5月份相比，6月份房价下跌城市由11个减少到7个，减少4个。与此同时，我们还可以看到，房价下跌城市在数量减少的同时，跌幅普遍有所收窄；上涨城市数量增加的同时，涨幅普遍出现扩大。这表明，6月份二手房价格普遍上涨，涨幅环比较大。

从范围来看，6月份房价上涨是全盘性的，除了环渤海湾城市群略显弱势外，其他几个区域涨幅明显，基本处于同一水平。

长三角城市。上海房价自2017年5月份达到点，之后回调，过去一年来一直在5.1w的位置保持震荡，非常稳定。南京房价走势跟合肥非常相似，2月份见底，之后一直缓慢抬升，两个城市限购措施及人才引进政策，也都大同小异。

安居客杭州房价跟实际严重不符，杭州房价实际一直在上涨，考虑到棚改货币化补贴比例降低及限制企业购房，后期房价走势有待观察。苏州自年初以来，房价已经缓慢上涨半年，累计涨幅4%左右。

宁波还在快速上涨，连续几个月都是长三角涨幅的城市，在我看来，限购政策该收紧了。整体来看，长三角的核心城市房价涨幅都不是很高，非核心城市仍在补涨，但不管怎样，都在上涨。

华南珠三角。深圳房价较去年同期已经上涨7%左右，而且重新回到历史点，经过两年多的调整，深圳房价基本垒实，定位在5w左右。广州房价基本站稳3w大关，大周期上涨约50%，在一线城市里面表现算是差的。

福建三兄弟，厦门、福州和泉州，房价涨幅已是倒数几名，在我看来，尽管调整了一部分，价格还是存在一定的水分。珠三角核心城市深圳和广州，6月份涨幅很大，且已超过其他二三线非核心城市，预示着新一轮上涨周期的开始？

环渤海湾城市。北京去年高位盘整了一年，今年4月份房价达到阶段性低点，已经出现连续3个月的上涨，回暖趋势明显。天津自2017年5月份房价达到历史点，截至目前，已经下跌15%以上，近半年来跌幅趋缓，有稳定趋势。

石家庄房价走势跟天津相似，距点时也跌去15%左右，目前基本上趋于稳定，定格在1.67w均价位置。廊坊回调更多，大概在30%，近半年来基本平稳。环京的热点城市，前期炒作太盛，目前都基本回调到位。青岛限购加码之后，开始了下跌之旅。

中西部城市。武汉房价过去一年一直在上涨，尽管涨幅不大，但目前来看已现疲态，有见顶之势。目前在中部省会城市里，郑州是限购最严的，是实打实的限购，房价基本上也被控制得死死的，一直在下跌。

长沙和成都一直阳奉阴违，尽管表面上限购执行得很严格，但人才引进政策漏洞大开，导致房价一直涨得很厉害。当漏洞补丁打上之后，我们看到成都房价上涨戛然而止，长沙也有见顶之势。

西安的抢人政策，让它出尽了风头，连续几个月房价环比涨幅，限购升级之后，我估计也该消停了，取而代之的可能是贵阳这股妖风要刮起来了。东三省小幅补涨，不足为怪，人口净流出地区，尽量少碰。

这段时间，住建部对30城启动房地产专项治理，基本上针对绝大部分热点城市，同时也是对6月份房价普遍出现上涨苗头进行敲打。与此同时，我们看到一些房价仍出现过快上涨的城市，对限购采取了打补丁，这说明上层控制房价的决心是比较强烈的。

合肥二手房成交数据分析

从国家统计局的数据来看，合肥5月份新房价格上涨0.2%，二手房持平。但从实际情况来看，回迁房纳入备案，新房实行毛坯和装修分开备案的机制，都掩盖了新房的真实均价。二手房部分区域也有明显回暖。

5月份合肥链家二手房成交量为587套，是去年同期的2倍还多，已经连续3个月成交量在550套以上，基本是历史水平。目前来看，6月份市场仍然不逊于前3个月，即使过了传统旺季，合肥二手房市场热度依旧不减。

合肥链家二手房带看量与新增房源的比值，可以反映合肥二手房市场供需变化，数值越大，供需就越紧张，房价上涨冲动就越强烈。我们看到，去年这个数值一直在6-7左右徘徊，今年年后连续增长3个月，5月份已经达到9，说明合肥二手房市场的的确确在回暖。

以下分析基于链家自2017年5月份至2018年5月份的所有成交，共计4462个数据。由于链家的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。4-5月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章《2018年4-5月合肥房价分析及购房建议》。

1、合肥5月份二手房整体成交情况

合肥5月份二手房成交均价为1.653w，基本跟去年同期持平。但值得注意的是，自年后以来，合肥房价已经连续3个月出现上涨，5月份环比涨幅在2%左右，回暖趋势明显。

平均成交周期为74.6天，已经持续回落3个月，说明市场观望情绪正在减退，二手房市场由冷转热。

平均议价空间为2.59%，已经达到一年来点，仅比2016年10月份合肥限购时高出0.32个百分点。这说明卖家越来越强势，合肥二手房越来越抢手。

从各区域成交来看，庐阳区和蜀山区成交量，其次是滨湖区。从成交价格上来看，绝大多数区域都存在不同程度的上涨，只有北城和瑶海新站区出现微跌。数据上来看，涨幅的区域分别是庐阳区、滨湖区、经开区和政务区，环比分别上涨5.2%、4.2%、4.1%和3.9%。基本都是西南热门区域。

北城和肥西县因为不限购，成交周期和议价空间都非常低，看来热度依然不减。市区限购区域，议价空间低于平均值的几个区为：经开区，滨湖区，高新区和政务区。合肥市区西南区域二手房抢手程度可见一斑，其中滨湖区、经开区和政务区最为热门。

2、和非价格

此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部。具体学区划分和分析请参考文章（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。

成交自3月份达到全年顶峰之后，热度便逐渐减退，预计将一直持续到9-10月份（公号“小易论楼市”《合肥学区划分变化对部分的影响》）。

5月份成交均价为2w，较前几个月略有上浮，价格表现比较稳定。

非成交均价为1.584w，跟去年平均水平差不多，较前3个月有一定上涨。

从户型成交上来看，2室和3室及以上依旧是主流，户型占比跟4月份变化不大。

下一步合肥房价分析及购房建议

之前合肥发布人才引进政策实施办法的征求意见稿，已征集到一些建议，据说部分方案细节还在作调整，正式文件暂时不能公布。这两天，安徽政务服务网开放“人才购房资格认定”窗口，但系统并未正式启用，目前还处于调试状态，不过这也说明政策实施应该不远了。

根据我的推测，鉴于合肥房价目前有上涨的苗头，合肥市应该还在斟酌人才政策的门槛条件，其最终目的要达到这样的效果：人才引进政策出台之后，既不能显著刺激房价过快上涨，又能达到真正筛选人才的目的。这势必会尽可能多的过滤掉投资需求。

过去一年来，合肥市区住宅土地出让非常有限，尤其是西南区域，库存十分紧张，很多板块新房一房难求。上个月包河区地块未达底价流拍，说明zf对土地出让预期仍然非常高，同时流拍导致供给减少。

不管怎样，人才引进政策会增加合肥房地产市场的有效需求，在新房库存短期无法补足的前提下，进一步加剧市场供求紧张关系，房价存在上涨冲动（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》）。

之前文章，我还分析了央行启动降准、合肥新房实行毛坯和装修价格分开备案，对合肥房价短期都会造成上涨预期（公号“小易论楼市”《合肥庐阳区和北城房价分析及近期购房建议》）。这几个月来，我们已经明显感受到滨湖区、政务区、高新区等热门板块，均出现不同程度的上涨，相信这种趋势随后将蔓延到其他板块。

有人说人才引进政策实施以后，需求集中在市里，三县成交趋冷，房价也会受到影响，我并不同意这种看法。我认为，合肥市区性价比高的新房供应十分有限，绝大部分很难买到，这也是导致二手房成交回暖的一个重要原因（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。

市区供应不足必然导致需求外溢，尤其在市区房价上涨的前提下，三县又相对成为房价洼地，一些热点区域仍然会非常抢手，比如肥西经开区的区域，肥东靠近地铁2号线附近。即使人才引进政策实施方案出台，相信对这些区域也不会产生太大影响（公号“小易论楼市”《在合肥三县买房，还是等社保满一年后在市区买房？》）。

这两天，我小密圈里问的的问题就是如何置换房子。合肥限购之后，外部投资需求被极大抑制，只剩下市区户籍的内生性需求，这部分需求很大一部分是改善需求。从我小密圈问答来看，合肥市内改善需求极其旺盛，大都是要卖掉手中房产，再去置换其他房产（公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》）。

我在之前文章中一直强调资产的优化配置，置换房产其实就是将劣质房产卖掉、买入优质房产的资产优化过程，此间大量劣质资产被集中抛售，优质资产被竞相抢购，然后我们看到劣质板块劣质房产不涨反跌，优质板块优质房产甚至会逆市上扬。

目前合肥房地产已进入下一个房价周期，短期内不会出现类似2016年全面暴涨的行情，短周期将会起作用。在限购没有全面放开、信贷也没有松绑迹象的前提下，房价会一直呈渐进式的缓慢抬升趋势（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》）。因此，短周期不必刻意追求置换时点。

记住，优质板块永远是个上涨，最后一个下跌，劣质板块永远是最后一个上涨，下跌。当劣质资产上涨的时候，同时也意味着大盘上行周期结束，如果你不能赶在高点时将劣质资产抛售，一旦上涨周期结束，你的劣质资产又会很难脱手，劣质资产流动性跟短周期涨幅基本可以相抵。

所以短周期下，永远不要指望将劣质资产卖在点，如果真到高位，你可能又卖不掉了。卖房的同时，要去看房，买卖尽量同时进行，理想的情况是，卖房合同和买房合同同时签，甚至可以先签买房合同再签卖房合同，尽量缩短置换空窗期。避免出现房子卖掉之后，仍找不到置换标的，现金放在手上贬值的情况。

如果你手中房产是2档资产，个人建议不要折腾，如果确实想换房，可以等热点区域房价稳定下来，待手上房产补涨完毕之后再行考虑。如果你手中房产是3档及以下资产，可以考虑置换成1档或者2档，不用去等时机，越早越好。具体房产档次划分，可参考我公号“小易论楼市”文章《合肥的优质房产和劣质房产》。

不满足限购或人才引进条件的刚需，可在三县上车。满足人才引进条件的同学，不必急于一时，可继续等人才引进政策实施方案出台之后，在市区上车。不过目前你要做的，就是抓紧时间去看房，不管新房还是二手房，只有多了解市场，后期买房才能做到心中有数。

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