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合肥老房子卖掉,置换哪里的学区房好?(粉丝问答)

2018-07-05 18:05:37

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问:要是早几年能结识易老师就好了!先谢谢您!从您的问答和文章学到很多干货!易老师,我现在有瑶海区元一名城C区中间楼栋一套14楼四房139平,15年年底入手的现自住,还有庐阳区荷塘月色(庐阳中学)一套10楼的79平,16年10月高位入手,都在还贷,两个孩子,两年后大的上初中,小的上幼儿园。现在问题来了:1、这两套房的投资性怎么样?2、如不考虑自住(我可以搬走),重在考虑学区+投资,这两套房怎么置换?易老师重点推荐置换哪些区域的房子?什么时间点置换?3、不管置换与否,现在两套房,都有贷款,想再买套纯投资性的房子,有方法操作吗?推荐哪些区域的房子?问题有点多,再次感谢易老师!

答:1、元一名城C区房龄大概有10年左右,基本上已经过了投资黄金期,再持有已打不赢大盘。通过大量成交数据分析,我发现合肥东北区域,尤其是合肥老火车站及新站工业区附近,绝大部分小区都会受到影响,房价表现低迷以及潜力较差。这一带发展基本成熟,人流物流偏有些乱,环境较为嘈杂,还有工业区的潜在污染,注定不适合改善居住。元一名城C区139平米,尽管户型不错,但面积过大,偏改善。如果总价过高,接盘人可能会选择合肥西南区域,不考虑你这套房产;如果总价低,意味着没有什么空间,投资上纯属鸡肋,可以列入劣质资产的范畴。

从各学校喜报来看,庐阳中学今年中考成绩不错,位次大概还是1档学校末尾,但从它成交价格来看,学区溢价并没有得到体现,因此对于绝大部分购房者而言,庐阳中学可能还称不上学区。所以对于庐阳中学的来说,并没有传统意义上的几所名校保值。荷塘月色也有10年左右的房龄,过了投资期,在我看来,这套房产属于3档资产,空间跟大盘基本持平。

2、学区主要看是否是真学区,也就是我讲的45中,48中,42中,50中东、西、新,这6所初中本校区是购房者广泛承认的真学区(168玫瑰园学校这几年比较强势,今年成绩不错,也可以列入真学区范畴)。投资要看房龄,房龄越年轻,保值空间越大。在我看来,政务区中学仍有一定的上升空间,小学也有一定的想象空间,平均房龄是这几所真学区里面最年轻的,这也是我为什么一向推荐政务区的原因。这两套房子,肯定是先将元一名城C区置换掉,后期再考虑是否置换荷塘月色。如果决定置换,应尽快考虑,因为价格一直在上涨,而且涨上去之后不会轻易下跌,劣质资产可能不但不会上涨,还会持续下挫,永远赶不上优质资产速度。

3、两套房子尽管都有贷款,但不影响你出售,让买家帮你还清贷款即可。可以考虑政务区50中新校,也可以看看168玫瑰园学校西校区的,应尽早操作(购房咨询请通过我的微信公众号“小易论楼市”后台,其他渠道暂不接受,更多精彩问答每天更新)。

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