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金三银四成交井喷?2018年3-4月合肥房价分析及购房建议

2018-05-04 15:46:09

进入3月份以来,我估计很多人已经明显感受到合肥房地产市场回暖,尤其是在人才政策落地之后,这种趋势应该会加速。由于过年原因,2月份成交数据非常少,不具备代表性,接下来我着重分析一下合肥3、4月份的房价。

尽管合肥楼市已经回暖,但这种回暖并不是一帆风顺的,从安居客数据来看,合肥房价从2018年1月份触底以来,经过2月份和3月份连续两个月的上涨,于4月份又出现小幅回调。由于严格的价格管控,房价注定会在底部震荡一段时间,但至少已经刹住了长达一年的下滑趋势。

50个重点城市房价表现

与3月份相比,4月份房价下跌城市由5个增加到15个,增加10个。与此同时,我们还可以看到,下跌城市在数量增加的同时,房价跌幅也有所扩大,上涨城市在数量减少的同时,涨幅也全面收窄。这表明,4月份房价有所下行。

从来看,仍是中西部城市表现抢眼,三大城市群中的核心城市继续低迷,房价走势基本上跟城市限购的严格程度呈负相关。

长三角城市。上海已经下跌了一年,今年季度经历短暂上涨,四五月份继续下挫,目前也处于底部震荡。南京在对人才政策加码之后,房价出现一定的上涨,但涨幅还不太明显,但可以判断的是已经触底回升。

在合肥人才政策出台之后(公号“小易论楼市”《合肥拟取消高校毕业生购房限制,房价会上涨吗?》),杭州成为除上海之外限购最严格的长三角城市,我们看到房价还在下探过程中。其实合肥跟上海和南京的走势很接近,都属于触底反弹,底部震荡。苏州房价目前看来已经出现明显反弹。

宁波大周期势能尚未用尽,仍继续稳步上涨。长三角的非核心城市,由于不限购或者限购力度很小,房地产市场还在延续去年的涨势,上行周期比我预想的要长一些。

华南珠三角。华南珠三角是所有城市群中表现迷的,几个龙头城市首当其冲。深圳在连续一年上涨之后,4月份掉转直下令人匪夷所思。广州也开始处于高位整荡状态,上行阻力明显。

厦门跌跌不休,与去年同期相比,跌幅已超过-7%。福州也已经出现半年多的高位盘整,上涨乏力。珠三角的二三线城市,除了东莞和中山略有涨幅外,其他基本都处于滞涨或者下跌状态。

环渤海湾城市。环渤海湾也是限购力度比较大的核心城市在下跌。北京还在下跌,已经持续了7个月了。天津受环保影响,经济形势恶化,房价也几乎跌入谷底。

石家庄、廊坊跟天津一样,已经连续下跌一年,似乎跌无可跌。济南和青岛都属于补涨城市,落户门槛较低,房价还在一直上涨,但青岛已经升级限购了,看来快到头了。

中西部城市。中西部城市仍在唱主角,除了郑州微跌以外,全部都在涨。武汉这波大周期的上涨势能已经基本耗尽,太原和其他中部三线城市接过接力棒,长沙似乎也没有停下来的意思,越战越勇。

西部城市表现非常亮眼,连呼和浩特和乌鲁木齐都涨起来了。西安一骑绝尘,这一定是抢人政策的功劳。成都上涨势能接近耗尽,重庆看起来要加速上涨。东北城市起步最迟,但至少还是实现上涨了。

从范围来看,一些前期涨幅过大的城市,在经过限购政策打压之后开始下跌,后又通过人才引进政策疗伤,成功实现托底反弹(公号“小易论楼市”《房价上涨轮动,合肥超过了哪些城市?》)。由于落户门槛很低,中西部城市绝大部分还在补涨,在我看来,这种补涨的势能马上就要用尽了。

合肥二手房成交数据分析

从国家统计局的数据来看,合肥3月份新房价格下跌-0.1%,二手房上涨0.1%,近几个月涨跌幅变化不超过0.2%,数据非常稳定。

合肥链家自去年3月份以来,平均每个月成交量都保持在300套左右,今年3月份大幅增加,达到554套,比去年平均水平增长85%。我认为既有春节需求积累因素,也有限购人群集中满足一年期社保条件的因素,还有一个金三银四小周期起作用。

从链家的带看量上也能看出,3月份二手房看房次数出现井喷。预计人才引进政策实施细则出台以后,将会给二手房市场带来更多的成交量。

以下分析是基于链家自2017年3月份至2018年3月份的所有成交,共计3887个数据。由于链家的业务范围限制,二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此,房价平均数据应该比全市实际平均值略高。1-2月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章《2018年1-2合肥房价分析及购房建议》。

1、合肥3月份二手房整体成交情况

合肥3月份二手房成交均价为1.615w,同比下跌-3.87%。尽管3月份合肥二手房交易量放大,但是均价仍在回落,不过整体变化幅度不大,跌势趋于缓和。

从二手房成交周期来看,合肥从去年3月份以来,成交周期一直呈上升趋势,到今年2月份达到顶峰,今年3月份开始出现回落,说明二手房市场成交开始加速。

从议价空间上来看,3月份达到了过去一年来的值,二手房市场卖方开始强势。

从各区域成交来看,尽管3月份合肥议价空间达到1年来的值,与1月份相比,我注意到议价空间有所上升的是长丰县,瑶海区和庐阳区。其中长丰北城和瑶海新站是传统上东北区域,庐阳区是老破小的集中地,从侧面反映区域分化明显。

我还注意到肥西县溢价空间,房价依旧非常坚挺,北城无论议价空间还是成交周期上都有所放大,三县里面北城率先出现疲态。高新区是市区溢价空间的区域,而且成交量较之前放大不少,我预感今年二手房会出现一定的涨幅。

2、和非价格

此处所指的学区是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园新村),50中西校(安居苑),50中新校(天鹅湖),46中本部,38中本部。具体学区划分和分析请参考文章(公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》)。

成交占比达到了去年3月份以来的值,说明每年3月份的确是的成交高峰期,不过从去年年底来看,成交已经在蠢蠢欲动了。

过去一年来,成交均价基本上维持在2w左右,上下浮动不是很大。

非的成交均价为1.537w,有所下跌。

从户型成交占比上来看,1室户型也就是公寓类型占比出现大幅提高(公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗?合肥公寓投资的误区和建议》),3室户型占比降低,这说明市场刚性需求集中爆发。

下一步合肥房价分析及购房建议

前面文章我讲到,合肥市区已经有一年时间没有大规模供地,我想可能出于两方面考虑。一个是害怕再次出现地王,引起广泛注意,不利于稳定房价,地方承压太大。一个是怕触及区域限价的天花板,导致土地贱卖。

因此我们看到,过去一年来,合肥供地基本上集中在三县或者位置比较偏远的郊区,很少涉及热门区域。这就造成合肥市区热门板块新房库存急剧下降,供需严重失调,尤其以西南区域的滨湖、经开区、高新区和蜀山区最为严重,即使是肥西县,新房库存也寥寥无几(公号“小易论楼市”《2017年合肥泛经开区房价分析及购房建议》)。

合肥目前还在严格限制备案价格(公号“小易论楼市”《合肥限价放开了吗?》),很多性价比稍高的新盘,开始提高购房门槛。还有一些新房二手房价格倒挂比较厉害的,一直捂盘不开,据我小密圈成员透漏,即使通过号头费或者全款都难以买到,尤其是合肥西南区域,一房难求。

热门区域新房买不到,或者购房门槛较高,很多刚需开始转向二手房,造成3月以来二手房成交大增。与此同时,市场上存在大量改善需求,需要置换掉手中的劣质房产换取房票或购房资金(公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》),但由于新房限价,二手房暂时没有涨价动力,这就造成新房和二手房价格短期出现分化。

我发现目前高新区二手房价格有抬头之势。由于近两年高新区引进不少优质高科技企业,给蜀西带来了大量刚性需求,同时高新区新房奇缺,尤其是刚需盘。建议打算在高新置业的刚需,如果能买到性价比差不多的新房应尽快上车,实在不行就考虑地铁四号线沿线的二手次新房,目前部分小区还处于价格洼地(公号“小易论楼市”《合肥蜀山区和高新区房价分析和购房建议》)。

尽管合肥房价还在低谷运行,但成交量开始放大,议价空间有所收窄,成交周期也开始缩短,如此种种,表明合肥二手房市场正在回暖,我认为主要是限购重启后社保1年集中到期刚需爆发的结果。

与此同时,合肥出台了人才引进政策,对40岁以下的本科生可直接落户购买首套房(与之配套的实施细则还未出台,满足落户条件的暂时还不能直接买房),短期势必会增加需求,造成新房市场更加紧张(公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策,下一步房价走势会怎样?》)。

之前预测过合肥下半年房价将会出现反弹(公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》),具体应该在金九银十,如果不满足人才引进资格的刚需,我认为不必等社保1年到期,可优先考虑在三县靠近市区的区域上车(公号“小易论楼市”《在合肥三县买房,还是等社保满一年后在市区买房?》)。

合肥西南区域有性价比的新房非常难买(公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》),基本都有号头费或者不同程度的提高首付。有购房需求的同学,能买到则买,不能买倒也不必恋战,可考虑热门区域的二手次新房,比如滨湖核心区或者蜀西高新区(公号“小易论楼市”《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。

从去年开始,我就一直强调刚需尽快上车,投资可不必着急。今年随着周边各重点城市纷纷补涨,合肥经过一年半的调整,目前又相对处于价格洼地,我认为现在正是占仓的好时机。卖掉劣质资产置换优质资产,仍是今年房产投资的主要策略。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。

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