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企暖回升?2018年1-2月份合肥房价分析及购房建议

小易论楼市 2018-03-11 11:14:56

合肥限购已经过去16个月,从近期房地产市场表现来看,似乎有所降温。本篇我主要分析一下,2018年开年来合肥房价究竟表现如何,我们后期该如何买房。

从安居客数据来看,合肥房价从2017年1月份的最高点,跌到2018年1月份的最低点,连续跌了一年之久。但从今年2月份开始,已经连续两个月出现反弹,其中2月份涨幅0.48%,3月份目前已经上涨0.3%

全国50个重点城市房价表现

与今年1月份相比,2月份房价下跌城市由15个缩减到9个,减少6个。与此同时,我们还可以看到,下跌城市在数量减少的基础上,跌幅也继续收窄,上涨城市在数量上涨的同时,涨幅也全面扩大。这些表明,全国房价整体开始回暖。

2月份全国房价的反弹,以长三角城市表现最为突出,环渤海湾稍显弱势一些,但全国整体上表现比较均衡。

长三角城市。上海从12月份房价就开始回暖,3月份还在继续,三个月来累计已经上浮4%。南京房价从去年8月份一直跌到今年2月份,连续半年下跌,3月份开始反弹,为何?因为从这个月开始,南京对本科及以上人才不限购,托底行为非常明显。

杭州房价走势基本跟南京差不多,也是经过半年下跌之后,3月份迎来回暖。我一直都在说,上海是长三角的龙头,也是房价风向标,当上海回暖3个月到6个月之后,这种热度会传到南京和合肥。

宁波去年表现非常抢眼,房价本来一直在上涨势头上,这几天又发布大专毕业生即可落户的政策,此举可以认为是托顶。长三角的其他三四线城市,受金三银四影响,环比也出现一定的涨幅。

华南珠三角。深圳还在上涨,涨幅有扩大的趋势,从去年一年的表现来看,深圳同比上涨了12%。作为本次大周期最早上涨的城市,经过一年的调整,深圳基本上进入新常态,房价小周期金三银四和金九银十表现十分明显。

广州经过短期调整之后,也进入了上行通道,已持续2个月有余,小周期表现也非常明显。厦门2月份虽有一定的反弹,但3月份继续下挫。福州的人才政策,使得房价保持一定程度的稳定。

珠三角的其他二三线城市,除了珠海和中山依旧保持上涨外,其他城市房价均显示出一定的疲态。这些城市在过去两年来,涨幅实在太大。

环渤海湾城市。北京已经跌了大半年,2月份跌幅也是50个重点城市里面最大的,看来只要力度够,一线城市房价不是控制不了。天津较去年同期,房价已回调11%,目前看来已基本见底,下一步该小周期起作用了。

石家庄和廊坊走势跟天津基本相同,见底明显,逐步回暖。青岛和济南限购力度较小,房价仍在肆虐。其他三四线城市也表现出小周期趋势。

中西部城市。尽管武汉前几个月涨幅趋缓,但从3月开始,小周期开始起作用,房价进一步上扬。郑州经过大半年的回调,终于在3月份开始反弹。不管怎样,武汉和郑州这两个中部龙头的房价,已经表现比较弱势,其他城市会慢慢跟上。

西部地区目前依旧是全国房价环比涨幅最高的区域。成都和西安同比去年涨幅已经超过40%,而且似乎还没有停下的脚步,限购政策依旧没有收紧的迹象。贵阳也有比较亮眼的表现,即使是东北三个省会城市,房价也在小幅上涨。

从全国范围来看,房价确实是在回暖。2016年底和2017年上半年全国集中限购以来,已过去一年时间,大周期对小周期的干预已基本结束,绝大部分城市从房价过快上涨的大周期,转为平稳期。下一步小周期将起主要作用。

合肥二手房成交数据分析

这是自2017年1月份以来,国家统计局统计的合肥过去13个月新房和二手房价格环比变化情况。从近几个月合肥房价变化趋势来看,不论是新房还是二手房,上下浮动基本不超过0.2%,比较稳定。

合肥链家自去年10-11月份经历2个月的成交低谷后后,在12月份迎来井喷。而在2018年1月份,成交量达到342套,环比增幅10%,成为链家进入合肥以来成交量最大的一个月。

这是链家网过去几个月的新增房源和带看量的变化趋势图,我们可以看到从去年12月份开始,这两个数据都是下降的。但带看量与新增房源的比值,从去年11月份以来却在不断上升。这说明,尽管合肥二手房市场热度有所降温,但房价已基本见底。

以下分析是基于链家自2017年1月份至2018年1月份的所有成交,共计3411个数据。由于链家的业务范围限制,二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此,房价平均数据应该比全市实际平均值略高。12月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章(《2017年12月-2018年1月合肥房价分析及购房建议》)。

1、合肥1月份二手房整体成交情况

合肥1月份二手房成交均价在1.651w,除了去年11月份以来,合肥已经连续7个月维持在这个价格水平。从房价走势来看,合肥房价有探底回升趋势。

从去年1月份以来,合肥二手房平均成交周期一直在回升,目前差不多快接近去年的2倍,表明市场观望情绪依然比较浓重。

去年以来,合肥二手房议价空间一直维持在3%-3.5%左右,非常稳定。

尽管各区域成交周期较上个月都有一定的延长,但值得注意的是,政务区和滨湖区这两个龙头区域成交周期却是所有大区里面最短的,而相反瑶海区成交周期最长。

同时我们还应注意到,政务区和滨湖区成交均价排在前两位,且有小幅上涨,瑶海区成交均价最低,比上个月有小幅下滑。劣质板块和优质板块分化出现扩大,预示着常规周期的到来,市场开始转入正轨。

2、学区房和非学区房价格

此处所指的学区是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园新村),50中西校(安居苑),50中新校(天鹅湖),46中本部,38中本部。具体学区划分和分析请参考文章(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》)。

1月份学区房的成交均价为2.058w,较去年12月份有了大幅提高,可以预计后面两个月的学区房销售旺季,会量价齐升。

学区房成交占比较前几个月相比,也在高位运行,学区房成交开始转热。

非学区房成交均价为1.559w,走势也跟大盘差不多,基本见底。

3室户型成交占比较上个月有所提高,2室户型持平,1室户型成交减少。

下一步合肥房价分析及买房建议

2015年到2017年,基本是全国房地产大周期的一个完整上涨阶段(“小易论楼市”《全国房价上涨轮动,合肥超过了哪些城市?》),从2018年开始,绝大部分城市将进入缓涨期,缓涨才是一个城市房地产的应有常态。在缓涨期,小周期发挥作用,金三银四和金九银十会表现得较为明显。

我们可以看到,无论是长三角的上海,还是珠三角的深圳和广州,都开启了小周期的金三银四,这表明一线城市房地产开始进入常态,房价企稳回升。深圳和上海房价在这个大周期领头上涨,随后传导到“四小龙”,那么下一步合肥房价回暖几无悬念(“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》)。

但是目前市场上仍存在一些不确定性,政策因素依然起决定性作用,这将直接决定合肥房价究竟以何种形式回暖,回升幅度有多大(“小易论楼市”《如何判断未来合肥房价的走势》)。我认为目前政策不确定性主要表现在三个方面:

1、限购政策。目前合肥限购政策,几乎是所有二线城市里面最严格的,在周边南京、郑州、武汉、济南等热点城市纷纷以人才引进名义,变相放开户籍政策后,合肥依然没有采取任何措施(“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”,背后的逻辑是什么?》)。

即使如此,经过一年调整,合肥依旧强势回暖,证明合肥房价仍有坚实基础。合肥今年是否会跟进放开落户门槛(“小易论楼市”《南京打响“曲线救市”第一枪,合肥你跟么?》),这将很大程度上决定合肥房价的未来走势。

2、金融政策。在当前实体经济还比较困难的情况下,央行不敢擅自加息,并且需要保持一定的流动性。尽管目前房贷利率还在上涨,但必须看到数值仍处于历史低位,房贷利率上浮仅仅是商业银行单方行为,银行并非缺钱,只是缺利润。

虽然M2增速仍在低位,但我们要看到未来三年,全国仍有1500万套棚改计划,这些棚改的货币化资金,其实也是增发的M2,难免不会变相流入热点城市。所以在资金层面,我认为并不是很紧张,房地产仍处在一个相对宽松的货币环境。

3、土地供应。自从去年1-2月份大量推地之后,合肥住宅土地出让就呈减少趋势,今年以来市区也未出现大规模供地,也就是讲,合肥近一年来一直在压缩市区住宅土地出让规模。

当市场上性价比较高的限价房消化完毕,如果后期库存还没有补充上来,购房者会将目光转向目前性价比相对不高的低价新房或者二手房,这样又会抬高二手房的市场价格,垒实房价基础。

可以肯定的是,尽管早前合肥房价经历了大涨,但随着周边热点城市纷纷补涨之后,合肥房价又重新回到低位(“小易论楼市”《合肥房价真的高吗?》)。在很多投资者眼中,合肥依旧具有投资价值,这点从合肥的限购力度就可以看出。

基于以上判断,我建议合肥购房者:

1、投资短期依旧没有太大的收益。请注意,“房住不炒”仍然是当前国策,不论合肥房价以何种形式回暖,绝对不会是暴涨,不要指望有投机机会。我认为合肥今年房价合理涨幅大概在5%-10%之间(“小易论楼市”《过去两年小易对合肥房地产的分析和预测》),这种收益应该低于绝大部分投资渠道。

2、刚需应及早上车。合肥房价目前没有持续下跌的基本面,未来会在平稳的基础上缓慢抬升,这是规律使然(“小易论楼市”《2018年合肥房价有可能会跌吗?》)。即使合肥房价不发生暴涨,温和上涨也足以使刚需寝食难安,刚需应看到大势,及早上车。

3、多去看看限价新盘。目前市场上剩余的限价盘已经不多了(“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》),根据我小密圈成员透漏,绝大部分性价比高的限价盘,都需要一定的门槛费。不过在我看来,部分限价盘,即使算上门槛费,也还是值得购买的。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。

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