已经到了新的一年，本应该对去年做一个总结，但是因为数据比较滞后，还有最后一个月的数据没有收集全，故只能对2017年11-12月份的房价作一个分析。
从安居客数据来看，合肥在整个2017年都是处于下跌之中。2017年1月份合肥房价位于历史点，14996元/平米，12月底房价定格在14362元/平米，下跌634元/平米，跌幅-4.2%。截至2018年1月份，这个下滑趋势似乎依旧没有改观。
50个重点城市房价表现
与11月份相比，房价上涨城市由33个下降到32个，减少1个。与此同时，我们还可以看到，上涨的城市涨幅较上个月明显收窄，而下降的城市，降幅也有所扩大，这意味着房价在逐渐冷却。
长三角城市。上海房价较去年同期已经跌去近5%，但这丝毫不影响它房价健康且坚挺的事实。南京最近家事特别多，一边是千万富豪深夜排队抢房，一边是地王停工，后来放开人才落户门槛，近期又发生郊县地块流拍，房地产市场出现冰火两重天。不管怎样，南京人才政策的出台，对房价托底起到了一定作用，从1月份表现来看，似乎有所回暖（公号“小易论楼市”《南京打响“曲线救市”枪，合肥你跟么？》）。
杭州自2017年初房价大涨，后期一直小幅攀升至8月份点，此间升级了人才落户门槛，因此房价回调至今，已快接近年初水平。苏州较去年点时也回调了5%左右，跟合肥的走势基本相似，不过基本有触底迹象。宁波作为后期补涨的城市，落户政策比较宽松，应该已快见顶。长三角的核心城市基本无一例外都在回调当中。
华南珠三角城市。深圳在2016年年初触顶之后，连续回调了1年，2017年年初触底，现在又反弹至巅峰时期，这意味着深圳目前房价基本已经稳定。广州房价上涨比较晚，已连续回调3个月，目前有回暖趋势。
厦门进入深度回调模式，这一轮房价涨幅之大，上涨周期之长，都超出了大家的想象，预计未来几个月都会连续下跌。福州这轮涨幅也非常厉害，开始转入回调周期，小盘股，易大涨大跌。珠三角的二三线城市，还在小幅上涨，但涨幅较上个月收窄不少，预计到明年这种趋势将不可持续。
环渤海湾城市。北京房价异常坚挺，尽管在今年四五月份严厉打压之后，经历了大幅下跌，但两个月内马上又回调至之前水平。但北京这个城市的回调，伴随的是整个环京地带的溃败，我之前文章早已分析过，环京是房地产泡沫最严重的地区，目前正在加速破灭。
天津已经基本回调至去年国庆限购时水平，今年一年算是白涨了。石家庄从9k左右涨至接近2w，目前回调至接近1.7w，目前来看，下跌还远未结束。廊坊从7.5k左右，涨到接近2.2w，差点翻了3倍，就因为在北京和天津之间么，如此炒作，将会是下一个温州或者鄂尔多斯。
青岛和济南更多是属于补涨，如果不是因为落户门槛非常低，它们现在不可能还能保持这样的涨势，目前来看，也基本到顶了。环渤海湾是严重的成全北京一个，牺牲周围大家，这种吸血式的经济发展模式，在三个大城市圈中是最不健康的。
中西部城市。中部城市的领头羊武汉，在连续发布了多项人才引进政策（放松限购）之后，终于扶住了即将下跌的房价，在我看来武汉已成强弩之末。郑州自残过狠，看房价略有下跌便承受不住，随即又放开落户门槛。
其实目前中西部城市的行情，无论是武汉成都，还是长沙郑州和西安，都是落户门槛较低，托市太明显造成的。不管怎样，中西部的二三线城市，目前正挑起房价上涨的大梁，当这一波行情过去，何去何从将不得而知。
从来看，合肥的调整周期和回调时间都算是比较长的，尽管合肥在这次大周期中上涨幅度较大，随着后期其他城市的补涨，合肥涨幅已经不再那么出众。随着下一次小周期的到来，预计合肥将会率先回暖，但转折点还没有到来。
合肥二手房成交数据分析
这里只有国家统计局今年截至到11月份的数据，我们可以看到合肥二手房价格环比不变，新房涨幅0.1%，这可能是受11月份新房集中备案影响。整体来看，走势比较稳定。
除去5月份，链家在今年前几个月的销量都在300套左右。8月份以后，销量开始下滑，经过上个月的大幅下滑之后，这个月继续小幅减少，据我观察，12月份的销量更是惨不忍睹。即使11月份新盘集中备案影响了二手房销量，也不能掩盖市场冷却的蔓延趋势。
以下分析是基于链家自2016年9月份至2017年11月份的所有成交，共计2932个数据。由于链家的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。10月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章《10-11月份合肥房价分析及近期购房建议》。
1、合肥11月份二手房整体成交情况
这个月是自合肥限购以来，成交均价的两个月之一，只有1.601w，仅次于5月份。我看了一下二手房的情况，主要是集中在低价盘的成交，市场对高价盘产生一定的敏感性，预期降低。
在成交周期上，本以为7月份时已经触顶，目前又打破记录，比点时增加4.3天，市场观望情绪继续加剧。
合肥二手房的议价空间，在8月份降到点之后就开始攀升，目前已达到3.49%，这已是5月份以来的值。
从各区域成交情况来看，滨湖区和蜀山区成交减少，其中蜀山区的成交均价降幅较大，我看了一下，主要是长江路北的低价小区成交占比较大。尽管11月份合肥整体成交均价有所下跌，但我们看到滨湖、政务、肥西和长丰较上月仍出现上涨，滨湖和政务属于优质板块，肥西和长丰则受不限购影响。
我们看到市区成交价格的区域仍是瑶海区，而且这几个月来瑶海区的成交量也比之前有了很大的提高。但瑶海区议价空间是的，这意味着劣质板块向优质板块的置换，在合肥市范围内正进行着，板块的两极分化在未来几年的限购持续期内将不可避免。
2、和非价格
此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部。具体学区划分和分析请参考文章（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。
合肥成交均价为1.917w，在8月份达到顶点以来持续走低。
但无论从成交量，还是成交占比上，较前2个月有了明显的攀升，我预计未来几个月应该会迎来的成交高峰。
非的成交价格较上个月也有了明显的下滑，维持在今年的水平线。
从户型成交比例来看，跟上个月相差不多，2室户型增加，3室户型有所减少。
下一步合肥房价分析及买房建议
合肥最近甚嚣尘上的一句话叫作，“今年不买房，来年买地王”。这句话最直观的逻辑是，假如今年的限价盘卖光了，随着2016年的地王集中上市，购房者如果想买新房，只有地王盘可选了。
我在之前的文章中说过这个问题，合肥目前大建设是需要资金投入的，维持不断的土地出让收入是有必要的（公号“小易论楼市”《合肥新房备案价格放开？近期房企集中推盘，房价要大涨还是大跌？》）。合肥2016年的土地出让收入为1168亿元，据初步统计，今年全年在815亿元，较去年减少350亿元左右，同比跌幅达到33%，这个数字在所有的二线城市中几乎是的。
我认为这种情形难以持续，在未来一年中，合肥将会有更多的地块出让。当然由于限价，合肥拍卖市区土地的积极性不高，郊区地块会更多出现在土地市场。比如滨湖西南，高新蜀西，庐阳区的大杨店，瑶海区的磨店，更兼三县靠近合肥市区地带。
这是比较符合预期的，在房地产趋冷的情况下，市郊地块受到的影响比较大，价格也难以破新高，地价不会卖的很贵，所以刚需在新房市场还会有远郊的选择。即使出现合肥土地惜售的情形，地王若想请购房者入瓮，恐怕还要过二手房这一关。
我前篇文章分析过合肥的房价走势，我对合肥明年房地产市场是谨慎看好的，我觉得明年合肥房价整体仍是以平稳为主，全年或许会有5-10%的涨幅（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》），但目前合肥市场仍稳中有跌。这个趋势或许会持续到明年上半年，直到年中才能得以稳定，到下半年9-10月份才可能会发生逆转。
其实这两年郭嘉的经济情况不容乐观，GDP增速连年下降，2016年靠的是二线城市房地产，2017年靠的是三四线城市房地产去库存，2018年稳增长能够依赖五六线城市甚至县城房地产吗？我对此持保留态度，尤其在近段时间异常严厉的环保政策背景下。
我认为2018年对房地产市场像2017年这样的限制力度不可持续，调控基调应该会从遏制房价过快上涨，转到防止房价快速下跌上来。暴涨和暴跌都不是健康稳定发展，暴跌对产生系统性金融风险的潜在威胁似乎更大一些。
既然判断合肥房价是稳定的（公号“小易论楼市”《过去两年小易对合肥房地产的神预测》），二手房价格没有太大的上升空间，那么购房者至少还有二手房这项可以选择，不至于被地王逼进死角，而地王不打折促销，恐怕日子真不太好过。即便如此，我还要提醒大家注意一些形势的变化。
目前合肥性价比的区域仍在滨湖（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议》），随着限价盘一个个逐渐消失或者根本无法买到，一些郊区原本性价比不怎么高的楼盘，慢慢进入购房者的眼帘。这些楼盘短期并非值得投资，而是购入门槛低于市区的其他新盘，实属刚需的无奈之选。
我建议刚需可以首先选择滨湖的限价房，其次是一些好地段的二手次新房，最后再考虑郊区性价比一般的新房。至于哪些二手房性价比高些，潜力大些，请关注公号“小易论楼市”，后台回复关键词“滨湖”“蜀山”等区域关键词即可获悉。
2018-01-13 10:28:31
